היטל ההשבחה בהתחדשות עירונית עשוי לגדול - היזמים עלולים לגלגל את ההוצאה על הדיירים

בימים אלו ניתנה החלטה חשובה על ידי ועדת הערר בתל אביב, בעניין היטל ההשבחה אותו יש לשלם בפרויקטי התחדשות עירונית. ועדת הערר קבעה, כי היטל ההשבחה יוטל על בעלי הדירות, כאשר היזם  אמנם יכול לשלם את ההיטל אולם לצורך בחינת ההיטל אין מקום לבחון מה התמורה שזה מקבל שכן הוא משמש כ"קבלן ביצוע" בלבד. כלומר, היזם אך ורק בתפקיד בונה הדירות, עבור בעלי הדירות, שהם הנהנים מהדירות החדשות. משמעויות חשובות קריטיות עולות מהחלטה זו, ויפורטו בהמשך מאמר זה.

העררים הוגשו בגין שומה של שמאי מכריע שניתנה בפרויקט פינוי בינוי של חברת אשדר, ברחוב רקאנטי בתל אביב. התכנית שהיטל ההשבחה לגביה היה במחלוקת, קבעה, הריסת 3 מבנים, עם 96 יחידות דיור, ובנייה במקומם 3 מגדלים עם 198 יחידות דיור.

היטל השבחה נגבה על ידי הועדה המקומית בעקבות אישור תכניות, הקלות ושימושים חורגים כפער בין מלוא הזכויות ב"מצב הקודם" לעומת מלוא הזכויות ב"מצב החדש", ובהתאם להוראות התכניות החלות בשני המצבים. היטל השבחה מחושב כמחצית מההשבחה, כלומר, סכומים לא מבוטלים שיש להם השפעה ניכרת.

המחלוקת הייתה לגבי אופן חישוב היטל ההשבחה, כאשר לגבי השווי החדש אשדר טענה כי יש לחשבו בהתאם לתקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין, אשר הוא בוחן ומתייחס לרווחיות הפרויקט מנקודת המבט של היזם. כלומר, אם לפי בדיקה זו ימצא כי רווחיות הפרויקט קטנה מזו שנקבעה בתקן, התכנית תהיה פטורה מתשלום היטל השבחה.

אשדר טענה, כי הפרויקט נמצא כלא רווחי מספיק על מנת שיטילו עליו היטל השבחה ( תקן 21 בעיקרון הינו כלי בו בוחנים את כלכליות התכנית על מנת לבחון כי התכנית בפינוי בינוי הינה כלכלית ותיושם בפועל מחד, ומנגד, לא יאושרו זכויות מוגזמות שאין צורך בהן ליישום הפרויקט).

ועדת הערר בחנה, בהחלטה תקדימית, מהי הגישה השמאית הראויה במקרה של תכנית פינוי-בינוי: לא הייתה מחלוקת כי את השווי במצב הקודם, כלומר ערב התכנית, יש לחשב לפי שווי הדירות הישנות הבנויות (המקרקעין), בתוספת זכויות לא מנוצלות, כלומר זכויות שהיו וטרם נבנו, אולם לגבי השווי במצב החדש, כלומר מכח התכנית החדשה לפינוי בינוי היו שתי שיטות, שיטה אחת היא שווי זכויות הבנייה החדשות (הקרקע), הנגזר משווי הדירות החדשות כולן בפרויקט בקיזוז כל העלויות להוצאת הפרויקט לפועל (במקרה זה מדובר בעלויות רבות הכוללות עלויות מימון, פינוי הדיירים, דיור חלוף, עלויות הריסה, רווח יזמי וכו').

גישה אפשרית שנייה, היא לבחון רק את התמורה שמקבלים בעלי הדירות, כלומר הדירות החדשות עצמן. במקרה זה, נקבע כי הוודאות, היציבות והפשטות שיובילו לגביית מס אמת מחייבים שההשבחה תחושב לפי התמורה שמקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט, אשר משקפת לדעת ועדת הערר נכונה את "עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור תכנית", כפי שדורש החוק וכן את העובדה כי המחוקק מבחינתו בעל המקרקעין הוא שמחויב בהיטל, למרות שהוא כמובן יכול לגלגל אותו לכתפי היזם.

ועדת הערר קבעה, כי כדי להוביל לגביית מס אמת, ההשבחה תבחן לפי התמורה שמקבל בעל הדירה הישנה בפרויקט לעומת הדירה הישנה, שמשקפת נכונה את "עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור תכנית" – כפי שהחוק דורש. לעניין הערכת ההשבחה בפועל. תוצאת החלטת ועדת הערר היא כי בחינת ההשבחה בתכניות פינוי-בינוי תיעשה באופן בו ההשבחה תיבחן רק ביחס לבעלי הקרקע, ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו.

יוזכר גם כי בחלק נכבד מהמקרים בעלי הדירות זכאים לפטור קיים בגין דירת מגורים שהמחוקק אפשר להרחיב דירה עד 140 מ"ר וממילא סביר כי במקרים רבים פטור זה ינוצל ויפחית ההיטל.

ברור, כי אין ספק שוודאות היא חיונית לעסקת פינוי בינוי וייתכן שהחוק הקיים לא נתן דעתו למקרים מורכבים ולהשלכות, אולם במקרה זה, התמורה שמקבלים הדיירים הייתה ידועה ועל כן ועדת הערר הייתה יכולה לבחון את ההיטל ההשבחה.

שאלות חשובות שעולות בעקבות ההחלטה ומדגישות את החשיבות בבהירות ותיקון החוק:
מה קורה במצב בו התכנית אושרה אבל לא קיימת הסכמה עם יזם? או מקרה בו היזם ביטל את ההסכמים כי גילה שהעסקה לא כלכלית? לשאלה זו משמעות קריטית, כי לאחר אישורה של תכנית ובעת "מימושה" (מכר או הוצאת היתר בנייה) קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה, ומאותו המועד, קיימת גם חבות בריבית גבוהה – אז מה דינו של בעל דירה שמכר את דירתו לאחר אישור התכנית אבל אין עסקה עם היזם? האם הוא יידרש לשלם היטל השבחה בגין דירה חדשה שהוא לא קיבל בפועל? האם ישלם ריבית?

כאמור, היטל השבחה בוחן אם יש השבחה בעקבות אישור תכנית, אך יש לשים לב כי אישורה של תכנית לא מחייב שהיא תהיה משביחה, אלא יש לבחון כל תכנית לגופה, ויש לקחת בחשבון שייתכן שתכנית תהיה לא כלכלית, לכן אי אפשר לקבוע קטיגורית שתמיד זו תהיה שיטת החישוב.

אין ספק גם שהיטל ההשבחה בפינוי בינוי, בפועל, יחול על יזם, וככל שההיטל יגדל, כך תקטן היכולת של היזם להציע לדיירים תמורה נאותה, ברור אבל גם שמעתה יקפידו היזמים ביתר שאת על כך שבעלי הדירות ינצלו ויממשו את אפשרות בקשת הפטור עד 140 מ"ר ולא יאפשרו להם "לשמור" פטור זה לעתיד.

לסיכום, אין ספק כי לא עושה חיים קלים לעוסקים בתחום, מדובר במצב בעייתי ועל המחוקק לתקן את החוק במצבים אלו, ויש לשקול לדחות בחקיקה את מועד המימוש אך ורק לעת הוצאת היתר בנייה ולא למועד אישור תכניות, שאז באמת אפשר יהיה לדעת באופן נכון את כלכליות והשבחת התכנית לעומת ה"מצב קודם", כן  מוצע גם, לתקן בחוק את האפשרות לקבל פטור כללי/חלקי מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית, פטור שנכון להיום קיים בתור המלצה בלבד, ותלוי בחסדי הרשויות.

עו״ד צבי שוב מומחה לתכנון בניה ונדל״ן