תמא 38
מאז ההחלטה של הרשות להתחדשות עירונית ומנהל התכנון לקצוב את תמ"א 38 לשנתיים פלוס, עד אוקטובר 2022, הושמעו עליה דעות קטגוריות רבות. בין היתר נאמר שאין כל חלופה לתמ"א 38, שסוף כל סוף כמות ההיתרים עולה בשנים האחרונות, שהיא מכשיר יעיל ומהיר יחסית לביצוע התחדשות עירונית, שהיא מחזקת מבנים רבים ושכולם נהנים ממנה, יזמים, עיריות ותושבים.
אולם, וזה אולם גדול, נשאלת השאלה האם מול יתרונות אלה, שכבודם במקומם מונח ואיני מזלזל בהם כלל ועיקר, אין לתמ"א לא מעט חסרונות והאם לא ניתן למצוא לה חלופה יותר טובה במהלך השנתיים הקרובות?
טור - בעד להאריך את תמ"א 38
ובכן, ועל מנת לסבר את האוזן, במהלך 15 שנות התמ"א 38 הוענקו כ-70 אלף היתרים, מספר לא מרשים במיוחד לתקופה כה ארוכה, ובמיוחד כשחלק נכבד מאותם היתרים כלל לא מומשו. יתרה מכך: המטרה עיקרית שלשמה נועדה התמ"א 38, מיגון מאות אלפי בניינים בכל רחבי מדינת ישראל(וישנם קרוב ל-700 אלף בניינים!) לא הושגה כלל ועיקר, קל וחומר בפריפריה, דוגמת בקעת בית שאן, הגליל והנגב, שם התמ"א אינה כדאית כלכלית ולמדינה, מסתבר, לא היה תמריץ במהלך אותן 15שנים לפתור בעיה זו.
- כל הכותרות
מעבר לכך, על פני כל 15 שנות התמ"א, התגלעו חילוקי דעות קשים בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי, קרי העיריות והרשויות המקומיות, לגבי מי יקדם את התמ"א, מה תהיה הרגולציה וכו', כשכל עיר הפכה בפועל למעין "קריית הוותיקן" שיש לה מדיניות משלה, האחת בעד, השנייה לא כל כך בעד, והשלישית מתנגדת נחרצות. יתרה מזה, בעיריות רבות התהפכה לחלוטין המדיניות במהלך אותן 15 שנה מ"בעד" ל"נגד" וחזור חלילה, ודוגמא מובהקת לכך הינה רמת גן, שם חילופי הגברי לפני כשנה וחצי הפכו אותה מ"בירת התמ"א" ל"מעוז ההתנגדות הראשי".
חסרון משמעותי נוסף של התמ"א הינו בכך שהיא איננה משנה בפועל את התבע (תכנית ביין ערים) באותו מתחם. כלומר, תוספת הדירות, גם אם מדובר בתוספת משמעותית של עשרות רבות או אפילו במקרים קיצוניים, מאות דירות, איננה מלווה במקביל בשינוי מהיסוד של מערכת התשתיות באותו מתחם או שכונה. וזה אומר, לדוגמא, שמתחם ותיק בו מבוצעת התמ"א עלול למצוא את עצמו בבעיית תשתיות חמורה, דוגמת מחסר בצירי גישה, מחסור במקומות חנייה, מחסור במוסדות ציבור דוגמת בתי ספר, גני ילדים, בנק, בית מרקחת וכו', מחסור בפארקים ושצ"פ"ים, בעיות תיעול וביוב קשות ויד עוד נטויה.
אולם החיסרון הגדול ביותר לטעמי, כשמאי מקרקעין, הינו בעובדה שמדינת ישראל שהינה דלה ביותר בעתודות קרקע, חייבת למצוא אלטרנטיבה שתנצל הרבה יותר טוב את זכויות המקרקעין. אמנם התמ"א 38, ובמיוחד התמ"א 38/2, מוסיפה בהחלט כמות לא מבוטלת של דירות למלאי הקיים, אולם עדיין זה הרבה פחות ממה שיתווספו בסופו של דבר כתוצאה מהתחדשות עירונית כולל במסגרת פינוי בינוי. היתרון של פינוי בינוי, אם כן, הינו כפול: הוא גם משנה מהיסוד את התב"ע ומייצר שכונה חדישה לחלוטין עם כל התשתיות האפשריות, אולם גם מנצל הרבה יותר טוב את זכויות המקרקעין ומוסיף מאסה משמעותית של דירות.
יתרון זה של תוספת משמעותית של דירות, הינו קריטי לא רק לעתודות המקרקעין של מדינת ישראל, אלא גם לשוק הדיור בכלל. ניתן על ידי כך להוסיף מידי שנה לא אלפים בודדים(כמו בתמ"א 38) אלא רבבות יחידות דיור חדשות למספר התחלות הבנייה ועל ידי כך ליצור איזון בין רמות הביקושים ההולכות וגדלות לבין ההיצע הדל. חייבים גם לקחת בחשבון שמדינת ישראל מתאפיינת בריבוי טבעי גבוה במיוחד, תוספת של קרוב למיליון נפשות מידי 5-6 שנים(!) מה שמחייב אותנו לקדם לא 50 אלף התחלות בנייה, דוגמת היום, אלא 70 אלף לשנה לפחות, זאת על מנת ליצור את האיזון המתבקש.
על כן אני סבור שההחלטה לקצוב את התמ"א 38 לשנתיים הינה נכונה ומתבקשת. יחד עם זאת אני קורא למקבלי ההחלטות לקדם כמה שיותר מהר חלופה ראויה. החלופה יכולה להיות בדמות "מסלול ירוק" ומהיר ליזמים וקבלנים במסגרת פינוי בינוי או בינוי פינוי, מה שיהפוך את האלטרנטיבה הזו לכדאית בעליל, הן עבור היזם, הם עבור הרוכשים והן עבור המדינה. קיימת אפשרות נוספת להרחיב את הזכויות הקיימות בתמ"א 38/2, זאת באמצעות איחוד מגרשים, אולם אפשרות זאת לצערי הינה מסובכת הרבה יותר ודורשת התעסקות מול כל עירייה ועירייה.
ולגבי הפריפריה: כאן במיוחד יש לדעתי עדיפות ברורה לפינוי בינוי על פני תמ"א 38 שתהיה בבחינת "טלאי על גבי טלאי" בערי הפריפריה הזקוקות לרענון ולהתחדשות כוללת כאוויר לנשימה. הפתרון הכלכלי יוכל להיות או בהענקת זכויות בנייה משמעותיות הרבה יותר לקבלנים, כלומר הרבה יותר דירות חדשות על כל דירה שתיהרס, או באמצעות קרקע משלימה או באמצעות הענקת זכויות בנייה בתמורה בשכונות הוותיקות של דרום תל אביב וכו', מה שיהפוך בהחלט ל-WIN WIN גם לפריפריה וגם לשכונות דוגמת התקווה, דרום יפו וכו'.
לסיכום, אני מאמין שרק אם ממשלת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יגדירו את ההתחדשות העירונית כ"פרויקט לאומי" ויוציאו הנחיות ברורות בנושא לכל עירייה ועירייה וכל רשות ורשות, ורק אם יסומנו ויוגדרו בכל רחבי מדינת ישראל אותם מתחמים ושכונות המיועדים להתחדשות עירונית, ייווצר סוף סוף סדר בנושא.
*ארז כהן, שמאי ומשפטן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
30.My husband betrayed my friendP?ivi Katja 07/08/2020 13:50הגב לתגובה זו0 0, בעלי בגד בחבר שלי. הוא עבר לגור עם אישה אחרת בעלי שלא יכול היה לעשות. בלעדיי עכשיו לא רוצה לראות אותי אני כל כך שמחה כי קיבלתי בעלי היפה בחזרה אחרי שאני היה מבוים פעמיים על ידי מזויף כישוף מזויפים אבל אני מודה לאל שד ר לומו עזר להחזיר את בעלי ללא דיחוי ללא כל צורה של פעילות הונאה. צור קשר עם אלוהים זה שלח לאיית גלגלית על הדוא ל שלו; LOMIULTIMATETEMPLE@GMAIL.COM אני מבטיח שהוא יעזור לך לפתור את בעיית היחסים שלך, המילים שלו בטוח!!סגור
-
29.תמאעורך חשבון 28/07/2020 15:18הגב לתגובה זו0 070000 אלף היתרי בניה כלומר 840000 אלף דירות ?????????????סגור
-
28.תמ"א 38 זה איום ונורא! זיהום רעש בכל מקום, במקום להרוסאאא 24/07/2020 00:24הגב לתגובה זו1 0שכונה ולבנות את כולה במשך שנה שנתיים, כל פעם הורסים בניין אחד וככה כבר כל הזמן יש איזשהו בניין עם רעש חפירות ובניה לכל האיזור. שלא לדבר על המדרגות הצפופות, השכונה מסביב לבניין שנשארת מכוערת... פשוט איכסה פיכסה צריך להרוג את מי שחשב על התוכנית הזאת.סגור
-
27.יכולה להחליף את הקיימתרק תכנית טובה יותר 18/05/2020 23:40הגב לתגובה זו0 0כעת השאלה האם תהיה אחת טובה יותר ומתי, וכן למי. היטלים ומסים ירחיקו את בעלי הדירות מהתכנית החלופית וחבל שמנפנפים בזה עוד לפני שגובשה תכנית אחרת. יזמים ואינטרסנטים מנצלים את חסרי הנסיון ומאיצים בהם לחתום כי עוד מעט נגמר. שקר. ספרו את זה לשבר הסורי אפריקאי.סגור
-
26.תמ"א טובה רק לקבלנים, יזמים, ומעכרים אחריםפנטושית 17/05/2020 19:20הגב לתגובה זו1 0ניצול של בעלי דירות תוך איום בהליכים משפטיים נגדם ושלרוב לא מקבלים תמורה עבור הדירה שלהם . מי שמרוויח אלו רק הקבלנים , עו"ד , יזמים ומעכרים אחרים . המון כסף ולכן הכתבות האלו והלחץ על הממשלה להריץ את התכנית .סגור
- טען עוד
-
25.הכל נכון חוץ מהמסקנהיזמיקו 17/05/2020 09:25הגב לתגובה זו3 3הפיתרון לכל הנימוקים הנכונים שהעלית הוא לפתור אותם ולא לבטל את תמא 38, בוודאי שלא לפני שיש חלופה חוקית וקונצנזוס שלטוני. וגם: תמא 38 לא נועדה למיגון או לחיזוק מבנים. היא נועדה להציל חיי אדם. לא מאמינים? כנסו לאתר של ממהל התכנון ותיווכחו בעצמכם. תודה.סגור
-
24.ראש העיר החדש ברמת גן קבע מדניות הרסנית ופוגענית כלפינויוסי 17/05/2020 09:16הגב לתגובה זו2 1הוא פגע בנו תושבי קשות יצר מחסור בדירות המחירים עלו עוד יותר נשארנו עם דירות שמסוכן לגור בהם בבניינים רקובים כאן צריכה לקום ועדת חקירה על ההתנהלות הזוסגור
-
המאפיה שולטתדרור 17/05/2020 15:38הגב לתגובה זו3 0הכסף מוביל ומכתיב . קודם למקורבים ולתומכים .סגור
-
23.צריך להשאיר את תמ"א 2 ולבטל תמ"א 1 (ל"ת)יוסי 17/05/2020 09:13הגב לתגובה זו3 0סגור
-
22.ועדת חקירהתמרה דובש 17/05/2020 06:39הגב לתגובה זו2 0דרושה ועדת חקירה כיצד יוצא לדרך מיזם ארצי ללא תוכניות תשתית ראויות. כיצד מאלצים אנשים תמימים להתמודדות עם כרשי נדל"ן. העוול החברתי ואנושי החמור שנעשה אי פעם בישראל.סגור
-
21.כל הכבודמרכוס 17/05/2020 06:31הגב לתגובה זו1 0במילא מה שלא אכלה הקורונה תאכל הרעידה.. בית שאן וטבריה בתי קברות.. כל הכבוד לשרים.. שיריבו עד אז..סגור
-
20.לבטל לאלתרנחמה 16/05/2020 20:44הגב לתגובה זו6 0תוכנית גרועה. שמעשירה רק יזמים וקבלנים רוגפי בצע ושררה. על חשבון דיירים תמימים וחלשים!סגור
-
19.חייבים פינוי בינוי בכל המדינהישראלי 16/05/2020 19:37הגב לתגובה זו6 1מי שמיתנגד שישלם על כל האיכוב שנובע ,ולהראות דרך מישפטית בחוקנשלא כדאי להתנגד לקידמה .שבוע טוב לכולם .סגור
-
18.תמא 38 הרס בנייןדנית 16/05/2020 18:22הגב לתגובה זו7 1מדרגות קטנות. חדר בתוך חדר. אין חניה. לא מומלץ בכלל.סגור
-
17.הבעיה לא בתכנית אלא במנטליות הישראלית - טמע (ל"ת)בעיה לכל פתרון 16/05/2020 15:37הגב לתגובה זו3 0סגור
-
16.דיוריאיר 16/05/2020 15:01הגב לתגובה זו1 0כתבה יפה וגם לסגור את הוותמל שהוא כבר מיותרסגור
-
15.בינוי פינוי בינוי !בינוי פינוי בינוי 16/05/2020 13:02הגב לתגובה זו1 1בינוי פינוי בינוי רעיון מעולה החוקים החדשים שאמורים לצאת מעולים שוב חייבים לקצר את התהליך באופן משמעותיסגור
-
14.צודקיהודה 16/05/2020 09:01הגב לתגובה זו3 1חייבים לקבוע כללים ברורים לפינוי בינוי. כמו למשל מה התוספת שיקבלו בעלי הדירות המפונים. כל עירייה מחליטה על כללים משלה. נראה איזה ח"כ ירים את הכפפה ויקדם עניין זה. הרכבות המכוערות חייבות להעלם מהנוף העירוניסגור
-
13.כותב המאמר מביא רק מקצת האספקטים....זיזו 15/05/2020 21:05הגב לתגובה זו2 3פינוי בינוי זה רק למספר קטן של חברות גדולות,התמורות יקטנו.והבניה תהיה ברמה נמוכה. מכיוון שהכל המגדלים,זו תהיה בכיה לדורות,כי צריך להיות סוג של בני אדם שמבינים ויכולים לשלם ועד היית שמתאים לתחזוקת מגדלסגור
-
12.תמ"א 38 זה שוחד של כחלון לפעילי הליכודמומחה 15/05/2020 19:56הגב לתגובה זו5 0היו מזמן מבטלים אותה הדרג המקצועי ברשות דלית זילבר נלחם לבטל. אבל כחלון והלקקנים לידו לא ביטלו בגלל שהוא חשב שזה יעזור לו פוליטית. אבל ביבי שרף אותו שפרסם שהשופטת החרמנית ביקשה ממנו להרים בליחה את נטל הרעיהסגור
-
11.תמא 38 תכנית מעולה,חיזקה שדרגה אלפי בניינים ישנים בארץזוג צעיר ישראל 15/05/2020 19:14הגב לתגובה זו6 4תמא 38 תכנית מעולה,חיזקה שדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !למדינה ,תכנית WIN WIN תמא 38 תכנית מעולה שחיזקה ושדרגה אלפי בניינים ישנים בארץ ללא עלות !!! למדינה ....תכנית WIN WIN ,לא פוגעת בטבע החופשי !!!! , מייצרת היצע דירות מוזלות וגורמת להורדת מחירי הדירות באיזורי הביקוש לזוגות צעירים ומשפרי דיור לא עשירים !!! משפרת ומחדשת את חזות מרכזי הערים והשכונות הישנות ....!!שר האוצר , שר השיכון , שר הפנים !!! תמנעו עצירת תכנית תמא 38 שעוזרת מאוד לבטיחותם של מאות אלפי משפחות רובן חלשות יותר בעם ישראלסגור
-
10.וותמלטל 15/05/2020 18:38הגב לתגובה זו2 0כתבה מצויינת אבל הוותמל מאשר תוכניות בנייה בלי פרופורציה ובלי תשתיות כמו למשל בהרצליה .צריך לבטל את הוותמל הוא כבר לא רלוונטיסגור
-
9.תמ"א 38 אסוןרפי 15/05/2020 17:03הגב לתגובה זו9 1אל תיכנסו לזה דיירים ותיקים סובלים שנים וחדשים נאלצים להכנס ללא טופס ארבע ללא חניות ללא תדתיות מסודרות אוי לפיקוח הרשויות לפרוייקטי תמ"אסגור
-
8.ברורחבל 15/05/2020 16:46הגב לתגובה זו5 0חזירות התמא 38 אינה מספקת פינוי בינוי אולי יתן מענה לחזירותסגור
-
7.כתבת פימפום על היצע דל של דירות...היכן ההומלסים? (ל"ת)אנונימי 15/05/2020 15:38הגב לתגובה זו2 1סגור
-
6.עוד פמפום על היצע דל של דירות... איפה כל ההומלסים? (ל"ת)אנונימי 15/05/2020 15:37הגב לתגובה זו1 1סגור
-
5.תמא יוצר בעיית תשתית חמורה אין טעם להמשיך (ל"ת)ארמגדון 15/05/2020 15:10הגב לתגובה זו3 2סגור
-
גם פינוי בינוי פי כמה וכמה (ל"ת)ידוע 15/05/2020 16:46הגב לתגובה זו2 0סגור
-
4.תמ"א 38 = פיגוע סביבתי וחברתי!! רק פינוי בינוי!! (ל"ת)מאיר 15/05/2020 15:08הגב לתגובה זו4 0סגור
-
3.שתי התכניות הורסות דירות זולות ובונות יקרות למבוגרים (ל"ת)אריה 15/05/2020 14:31הגב לתגובה זו2 0סגור
-
מסכימה ב 100 %אורלי 16/05/2020 21:34הגב לתגובה זו0 0צריך לבנות שיכונים כמו פעם , דירות חדר וחצי , -2 , לאנשים שחיים לבד או זוגות . אין דירות קטנות .סגור
-
2.לפי החוק צריך לאשר היתר בניה תוך 90 יום . אבל העיריותפינוי בינוי 15/05/2020 13:31הגב לתגובה זו1 0מצפצפות על החוק הזה ומושכים הכל שנים. כחלון היה עלה תאנה וכישלון הבטיח הרים וגבהות ולא עשה כלום חוץ מנזק כלכלי. בגלל זה חייבים להגביל את הכוח של ראשי הערים להגביל כהונה ולהפקיע מהם את היתרי הבניה. גם כעת תהיה ממשלה עם שרים לכל שטות אבל לא יהיה אף אחד שירים את הכפפה במקום את נטל הראיה.סגור
-
1.יוזמה ממשלתיתבעל דירה 15/05/2020 13:15הגב לתגובה זו2 1הכוון נכון. את איכות החיזוק של בניין ישן נדע ברעידת אדמה חזקה דוגמאת זו שהחריבה את צפת לפני כמעט 100 שנים. הפתרון הנכון לטעמי הוא פנוי-בנוי ממשלתי. להוציא ממעגל קבלת ההחלטות את יו"ר העיר או המועצה ולתת לממשלה ולכנסת את הסמכות הבלעדית להחליט ולבצע. כמו שכתבת ראש עיר יכול להחליט מה שבא לו אבל ההשלכות הן מהקצה אל הקצה. הקבלנים צריכים לבנות ולהרוויח מהבניה. את הרווח על היזמות צריכה המדינה לקחת לעצמה כדיור סוציאלי. תאר לך שיש מתחם של 200 דונם שהמדינה בנתה בשנות ה- 60 עם 8 דירות לדונם - וכל זה במרכזי הערים או בקרבה אליהם. המדינה יכולה להחליט שהיא נותנת דירת 120מ חדישה + 2 חניות לכל בעל חורבה ישנה עם אפשרות לחלק כ- 85מ + 35מ או כל פתרון אחר. על השטח הזה לבנות 100 דירות לדונם. לקחת 40 דירות כדיור סוציאלי לטובת המדינה ואת יתרת הדירות למכור ב- 600,000 ש"ח. כולנו יודעים שמרמת העמודים 100מ בנוי לקבלן עולה 160,000ש"ח. בכסף הזה על אותו מתחם ניתן לבנות נוסף לדירות, פארק ומגרש משחקים, מרכז מסחרי, החלפת צנרת מים וביוב, חשמל תת קרקעי, חניה תת קרקעית גדולה, ... ועוד ישאר עודף.סגור
