3 מיליון ישראלים בלי דירה - האם יש להם סיכוי לדירה?

עשרות גופים ציבורים ממשלתיים מטפלים במשבר הדיור וזאת בדיוק הבעיה - אין אחריות לגוף אחד, ברגע שכולם מטפלים אז ...אף אחד לא מטפל. האם זה יכול להשתנות? בימים האחרונים התבשרנו כי שר הבינוי והשיכון, הרב יעקב לייצמן, מקבל לידיו משרד מוגדל  עם סמכויות נרחבות ביותר. לאחר ששר האוצר הקודם, משה כחלון, סיפח למשרדו את רשות מקרקעי ישראל(רמ"י) את מטה הדיור ואת חברת דירה להשכיר, חוזרים אלה בשעה טובה לאכסנייה המקורית שלהם, משרד הבינוי והשיכון. הכוח של משרד הבינוי והשיכון גדל ובהתאמה גם האחריות של המשרד. עכשיו זה לא האוצר שמוביל את המהלכים ואת תוכנית מחיר למשתכן שכנראה תגווע לאיטה. עכשיו זה משרד השיכון והבינוי - כמו שצריך להיות. יש לזה משמעות גדולה, אבל הדרך עד להורדת מחירים עדיין ארוכה.  

לכאורה, בידי שר הבינוי והשיכון הנכנס, הרב יעקב ליצמן, נתונה כעת עוצמה שהיתה בעבר הרחוק רק לשרי שיכון מיתולוגים דוגמת דוד לוי, אריאל שרון ופואד בן אליעזר. ביכולתו, וביכולת אנשי המטה של משרדו, לקבוע כעת את מדיניות שוק הדיור, ללא תלות מירבית במשרדי ממשלה אחרים, כפי שהיה עד לאחרונה.

אולם, וזה אולם גדול, השמחה מסתבר הינה מוקדמת מידי. שוק הדיור ימשיך גם בקדנציה של ליצמן, כפי שהיה עשרות בשנים, להיות מפוצל בין משרדי ממשלה שונים, בין וועדות שונות, החל מהוועדה הארצית לתכנון ובנייה, דרך המחוזיות וכלה בוועדות המקומיות שבאחריות מאות רבות של עיריות, רשויות מקומיות ואזוריות, שלא לדבר על מנהל התכנון שחזר ממשרד האוצר לכור מחצבתו, משרד הפנים, לידי ידיו אמונות של השר אריה דרעי.

דיכוטומיה בלתי אפשרית זו היא, היא הגורם העיקרי לכך שהרפורמה בחוק התכנון והבנייה, המדברת על קיצור משמעותי ופישוט הליכים ביורוקרטים, לא יושמה עד כה, לא מניה ולא מקצתיה. היא גם הגורם לכך שחולפות שנים רבות, לעיתים אף עשרות, מראשית תחילת תכנון הקרקע ואישורה ועד לשיווק ולבניית הפרויקט עצמו. היא גם המפתח לחידת החידות, איך זה ששוק הדיור איננו מצליח להתרומם ואיננו מצליח לחצות את תקרת הזכוכית של כ-50 אלף התחלות בנייה לשנה.

• הפסקת האש בין הקואליציה לאופוזיציה נגמרה: ח"כ גפני קורא: "גלו אחריות"
• המגמה נמשכת: לייטריקס הירושלמית מפטרת עובדים

דיכוטומיה בלתי אפשרית זו היא, היא גם הגורם העיקרי לכך שמחירי הדיור נוסקים כל העת מעלה, מעלה, שהמחסור בדיור הולך ועולה משנה לשנה ושכיום כשליש מתושבי ישראל אין להם דירה בבעלות, כלומר יותר משלושה מיליון ישראלים (!) זאת לעומת כרבע בלבד בשנות ה-80 של המאה שעברה (כמיליון מתוך כ-4 מיליון תושבי המדינה באותם הימים). הכשל הזה, אדגיש, הינו בראש וראשונה תוצאה של התנגשות בלתי נמנעת בין גופים מחליטים שונים ובעלי אינטרסים סותרים, המפוצלים בין משרדי ממשלה שונים ובין רשויות שונות.

קצת רקע היסטורי: במהלך כל שנות המדינה נעשו אי אילו ניסיונות לאחד את הסמכויות תחת קורת גג אחת. עד למהפך 1977 היה מדובר בתיק שיכון קטן שהוחזק בדרך כלל על ידי שותף קואליציוני זוטר דוגמת השרים מרדכי בנטוב וויקטור  שם טוב ממפ"ם. לאחר המהפך קיבל לידיו דוד לוי תיק בינוי והשיכון נרחב, שכלל בתוכו גם את מינהל מקרקעי ישראל וגם את כל החברות הממשלתיות. אולם עקב האכילס היה מנהל התכנון, גוף קריטי בחשיבותו לתכנון שוק הדיור, שהיה בידי משרד הפנים.

גם אחר כך, בשנות ה-90, בתקופת שרי שיכון חזקים וכריזמטיים דוגמת אריק שרון ופואד בן אליעזר, נותר על כנו משרד שיכון מורחב, אולם ללא מנהל התכנון. בעיה לא פחות גדולה ממנהל התכנון, היתה מאד ומתמיד עצמאות היתר של רמ"י, רשות מקרקעי ישראל, או בשמה המקורי מנהל מקרקעי ישראל, שהיתה מאז ומתמיד מעין "קריית הוותיקן, סוס טרויאני בתוך משרד הבינוי והשיכון  שיכל להשפיע לטוב ולרע, ובעיקר לרע, על שוק הדיור, זאת ללא שום יכולת של שרי השיכון למנוע זאת. לרמ"י, לדוגמא, אחריות כמעט מוחלטת על תדלוק מחירי הדיור כלפי מעלה, זאת בשל העובדה שהיא סרסרה, כן פשוט סרסרה , במחירי הקרקעות שהיו באחריותה, לא אפשרה בלימת מחירים והוציאה מכרזים שבהם זכו מעט קבלנים ובמחירים נוסקים והולכים כלפי מעלה.

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לכן, ה"בשורה", כביכול, של מעבר רמ"י ממשרד האוצר בחזרה למשרד השיכון, הינה לטעמי חסרת משמעות לחלוטין. נהפוך הוא: אם שר "חזק" דוגמת משה כחלון, שהיה לא רק שר אוצר, אלא גם שר על לנושא הדיור, לא הצליח כלל ועיקר לנטרל את כוחה של רמ"י,, כיצד יצליח בכך הרב יעקב ליצמן, שר שיכון טרי ונטול ניסיון מוחלט בנושא מדיניות הדיור במדינת ישראל? וכיצד יוכל מטה הדיור, שהיה כפוף ישירות לכחלון, לפעול במסגרת משרד השיכון מול רמ"י?

הזכרנו קודם את נושא הוועדות המחוזיות, המקומיות וכו'. כאן אנחנו נכנסים לטריטוריה לא פחות בעייתית, והיא העדר התיאום, ולעיתים קרובות גם הקונפליקטים, בין השלטון המרכזי לבין הרשויות המקומיות בנושא מדיניות הדיור. באנגלית קיים ביטוי נחמד NINBY (NOT IN MT BACK YARD) כלומר "לא בחצר האחורית שלי", ואכן כל ההיסטוריה של קידום פרויקטים נדל"ניים ויישום מדיניות הממשלה בשוק הדיור, רצופה אינספור עימותים חריפים מאוד בין השלטון המרכזי ומשרד השיכון ויתר משרדי הממשלה הרלוונטיים לבין העיריות והרשויות המקומיות.

דוגמא מובהקת לכך, אחת מיני רבות, הינה נושא התמ"א 38. כשהוכרז על התמ"א, ב-2005, היה צפי שתוך שנים אל רבות ימוגנו כל בנייני מדינת ישראל כנגד רעידות אדמה ובד בבד תשמש התמ"א כזרוע אפקטיבית להתחדשות עירונית מאסיבית. בשלב מסוים דובר אף על כ-800 אלף יחידות דיור שיקודמו במסגרת התחדשות עירונית תוך כ-20 שנה, ובמילים אחרות כ-40 אלף דירות בהתחדשות עירונית מידי שנה בשנה.

המציאות, כידוע, שונה בתכלית. אם אמרנו קודם שרמ"י מהווה "קריית הוותיקן" בתוך משרד השיכון, הרי שבמקרה של התחדשות עירונית בכלל, ותמ"א 38 בפרט, כל עיר וכל רשות מקומית הפכה להיות "מדינה בתוך מדינה" כשכל רשות תופסת צד אחר. אחת בעד התמ"א, האחרת נגדה, השלישית באיזשהו מקום באמצע. מתחלף ראש עיר בבחירות מוניציפאליות? מתהפכת לה גם מדיניות ההתחדשות העירונית.

ומה עם העדר תכנית פינוי בינוי לאומית מקיפה? האם זה מקרה שחלק גדול מהפרויקטים הפוטנציאלים כלל לא יצאו לדרך, חלקם הגדול תקוע זה עשרות שנים ומדינת ישראל מלאה וגדושה עם עצם היום הזה, לאורכה ולרוחבה, באינספור שיכונים מתפוררים שנבנו לפני 60 שנה ויותר וממתינים עד בוש לגואלם? מישהו עשה פעם את החישוב הכלכלי של איזה הפסד(מיליארדים רבים) נגרם למשק הישראלי כתוצאה מכך? ואיזו משמעות חברתית ותודעתית יש למפגע הזה?

ושלא נשכח חלילה: בשנים האחרונות פועלת לצד משרד השיכון הרשות להתחדשות עירונית, רעיון מאוד מבורך ללא ספק. מישהו פעם בדק מול מי עובדת רוב הזמן רשות זו. מול משרד השיכון? מול משרדי ממשלה אחרים? שמא דווקא מול העיריות והרשויות המקומיות שלהן נתונה, לשבט או לחסד, זכות ההחלטה הסופית האם פרויקט כזה או אחר יקודם?

ולא הזכרנו, מלבד משרדי השיכון, הפנים והעיריות והוועדות השונות ורמ"י ומטה הדיור ורמ"י והרשות להתחדשות עירונית וכל היתר, גם משרדי ממשלה נוספים שלהם חלק ונחלה ביישום מדיניות הדיור. מה עם משרד האוצר ובראש וראשונה אגף התקציבים? ומשרד הכלכלה והתעשייה? ומשרג התחבורה? ומשרדים נוספים שיש להם נגיעה כזו או אחרת, במישרין ובעקיפין לקידום פרויקטים נדל"ניים בכלל ויישום מדיניות שוק הדיור בפרט.

לסיכום, איננו רואה לצערי, כל עוד תוותר על כנה הדיכוטומיה הזו, כל עוד ימשיך משחק הכיסאות המוזיקליים של מקבלי ההחלטות בשוק הדיור בין משרדי הממשלה השונים וכל עוד יינתנו לגופים ארכאיים דוגמת רמ"י סמכויות בלתי סבירות להשפיע עתידם של אזרחי ישראל, אינני רואה כל סיכוי לשינוי מהיסוד של המצב הקיים. כך או אחרת, נאחל מכל הלב הצלחה לשרה שיכון הנכנס, הרב יעקב ליצמן, מי ייתן ויקרה הנס והוא יצליח במה שלא הצליחו כל קודמיו. 

*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין