מחירי השכירות של משרדים ירדו ב-8% - אבל לאן הולך השוק?

שוק המשרדים בישראל נחשב בכל קנה מידה לאחד המתפתחים והמובילים בעולם המערבי. על פי הערכת משרדנו, בהצלבה עם נתוני הלמ"ס, נבנו עד כה בארץ כ-25 מיליון מ"ר, ובקצב של למעלה ממיליון מ"ר לשנה, כ-700 אלף מתוכם במרכז הארץ, ובמיוחד בתל אביב וגוש דן המורחב, נתניה ורעננה בשרון, ועד לנס ציונה ורחובות בשפלה.

3 הגורמים המרכזיים להתפתחות שוק המשרדים המקומי האחד, הפיכת מדינת ישראל למעצמת היי-טק וטכנולוגיה במהלך 20 השנה האחרונות, ואכן למעלה ממחצית הביקושים בשוק המשרדים, ובמיוחד למשרדי פרימיום הינם בנגזרת זו.

השני, גידול משמעותי ביותר באוכלוסיית המדינה, הנובע מריבוי טבעי הגבוה בעולם המערבי בתוספת עלייה, מה שכמובן משפיע רבות על מגמות הגידול בשוק. השלישי, מוביליות רבה ומעבר ממשרדים ישנים לחדישים.

משבר הקורונה הוריד את המחירים בעד 8% עד להתפרצות מגיפת הקורונה, התאפיין שוק המשרדים ברמות ביקושים גבוהות ביותר, עם תפוסה מירבית של כ-95% בקירוב. מגמה זו הייתה אופיינית במיוחד למשרדים בעיר תל אביב וערי גוש דן הסמוכות אליה, אולם גם במטרופולין ירושלים, חיפה ובאר שבע הייתה תפוסה גבוהה, בהתאמה.

• קרן הריט של מנכ"ל אירפורט סיטי לשעבר רוכשת 68 דירות ב-206 מ' ש'
• הסדר טיעון עם מוטי בן ארי: עבודות שירות וקנס של 200 אלף שקל

רמות מחירי השכירות שיפורטו בהמשך, משקפות את הימים שלפני הקורונה. במהלך החודש האחרון, שאחרי היציאה מהקורונה, מסתמנת מגמה של ירידת מחירים בשיעור ממוצע של כ-5-8 אחוזים, לעיתים אף יותר. קשה מאוד להעריך אם מגמה זו תימשך, ואפילו תחריף, אולם ברור כי יהיה צורך למקבלי ההחלטות לערוך חישוב מסלול מחדש.

צריך לשים לב לשלושה פרמטרים עיקריים האחד, חישוב כמה עובדים ימשיכו לעבוד מהבית, כמו בימי הקורונה, וכמה יחזרו לעבוד במשרד. הערכתנו היא כי אחוז העובדים מהבית יגדל משמעותית, מה שיחייב את הפירמות לבדוק לכמה מ"ר הן יזדקקו.

השני, תכנון מחדש של משרדים רבים הבנויים על "אופן ספייס" והפיכת השטחים למוגדרים יותר במסגרת חדרים סגורים, או לחלופין השארת החללים הפתוחים עם מנגנוני הפרדה מסוימים.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השלישי, והוא לדעתנו המשמעותי ביותר, חיזוק משמעותי של מגמת השימושים המעורבים במגדלי משרדים. להערכתנו בשנים הקרובות, ובכלל, יקטן משמעותית מספר מגדלי המשרדים שישמשו רק למטרה זו, ולעומת זאת יגדל מאוד מספר המגדלים והבניינים שיהיו בהם שימושים מעורבים דוגמת משרדים, מגורים, חנויות נוחות, מוסדות ציבור, בתי מלון וכו'.

הערכתנו היא כי בשנים הקרובות, ובלי קשר לקורונה, תתחזק המגמה שאפיינה את שוק המשרדים בשנים האחרונות של יציאת חברות היי-טק גדולות וותיקות אל מחוץ לתל אביב, למיקומים דוגמת רעננה, הרצליה פיתוח, פתח תקוה, חולון, נס ציונה, רחובות וכו'. לעומת זאת חברות סטארט אפ ודומותיהן ימשיכו להתמקד בעיר תל אביב וסביבתה.

התשואה על משרדים עדיין גבוהה ביחס לתשואה על דירות כמו כן ייתכן מאוד, שבהפוך על הפוך, דווקא המחירים ההזדמנותיים של משרדים שיהיו בחודשים הקרובים, ואולי אפילו לפרק זמן ממושך יותר, יהפכו שוק זה למעניין עבור משקיעים.

חשוב לזכור כי בסך הכל, למרות העליות שהיו במחירי המשרדים בשנים האחרונות, עדיין רמות המחירים עלו באופן מתון יחסית. בנוסף לכך, העובדה שהתשואה על ההשקעה במשרדים גבוהה משמעותית לעומת התשואה על דירות מגורים, עודנה מעניקה להשקעה במשרדים יתרון יחסי.

אנחנו צופים גם, לטווח הארוך יותר, אפשרות של ביזור גדול יותר של המשרדים מ"מדינת תל אביב" אל הפריפריה הקרובה יחסית. היתרונות של רמות מחירים מתונות הרבה יותר (כפי שמובא בנתונים להלן), מרחב גדול יותר, בעיה פחותה של פתרון מקומות חנייה לעובדים ולאורחים, כל אלה מקטינים משמעותית את העלויות עבור הפירמות וגם משפרים את איכות החיים של העובדים.

החיסרון העיקרי הינו יוממות (זמן נסיעה יומי מהבית לעבודה וחזרה) מצב התחבורה הנוכחי הכופה זמן ארוך בדרכים, עשוי להיפתר בטווח הארוך אם המדינה תדאג לשפר את מערכת התחבורה, ובמיוחד התחבורה הציבורית.

מקבץ נתונים על שוק המשרדים ערב מגיפת הקורונה על מנת לעדכן את המחירים לתקופה הנוכחית (אם בוחנים את המחירים הריאלים - שכ"ד/מחירי מכירה ביחס להוזלה במחירי הצריכה או ירידה בשכר העבודה הממוצע - המגמה דווקא יכולה להיות הפוכה), להערכתי יש להפחית כ-5-8 אחוזים מהמחיר שהיה בטרם עידן הקורונה, זאת למרות שכאמור יתכן ומדובר במגמה זמנית.

בתל אביב עומדים המחירים על בין 65 שקלים למ"ר ועד כ-120 שקלים למ"ר למגדלי משרדים(תלוי במיקום המשרדים ורמתם), ברמת החייל הם עומדים על בין 70 שקלים ל־80 שקלים למ"ר, בציר בגין על בין 60 שקלים ל־120 שקלים למ"ר, בסביבת שדרות רוטשילד בין 75 שקלים ל־135 שקלים למ"ר, בציר יגאל אלון בין 70 שקלים ל־130 שקלים למ"ר, במתחם בית המשפט בין 90 שקלים ל־115 שקלים למ"ר ובמתחם הבורסה ברמת גן בין 70 שקלים ל־120 שקלים למ"ר.

ב"עוטף תל אביב" וגוש דן רמות המחירים, נמוכות בדרך כלל בעשרות אחוזים. הרצליה פיתוח כ-90 שקלים למ"ר, רעננה, כפר סבא והוד השרון כ-75 שקלים למ"ר, פתח תקוה, איירפורט סיטי, רחובות/נס ציונה ובי.בי.סי בני ברק כ-70 שקלים למ"ר, נתניה דרום (פולג) כ-65 שקלים למ"ר, ראש העין כ-45 שקלים למ"ר.

במטרופולין חיפה רמות המחירים עומדים על כ-65 שקלים למ"ר ביוקנעם וכ-70 שקלים למ"ר בפארק מת"מ הממוקם בכניסה הדרומים לעיר.

בירושלים המחירים עומדים על כ-80 שקלים למ"ר בגבעת שאול, כ-75 שקלים למ"ר בהר חוצבים, כ-80 שקלים למ"ר במרכז העיר, כ-85 שקלים למ"ר בפארק גט"י במלחה וכ-90 שקלים למ"ר במתחם תלפיות.

בבאר שבע המחירים עומדים על כ-65 שקלים למ"ר בפארק גב ים, כ-60 שקלים למ"ר במרכז העיר, כ-40 שקלים למ"ר בעומר וכ-50 שקלים למ"ר במתחם תעשיות עתירות יידע.

כפי שציינו לעיל, קשה להעריך עד כמה מגמת ההתמתנות ואפילו ירידת המחירים שאפיינה את ימי הקורונה והחודש שאחריה תימשך, והאם תתחזק או תבלם. מחד גיסא שינוי הדיסקט של הפירמות והשוכרים ביחס למשרדים עשוי לבוא לידי ביטוי בירידה מתמשכת בביקושים וירדת מחירים נוספת. מאידך גיסא הצורך המתמיד של השוק במשרדים והגידול המשמעותי באוכלוסייה ובצרכים שלה, מצביעים דווקא על אפשרות של ביקושים מחודשים ואפילו עליות מחירים בטווח הארוך. כך או אחרת, אין ספק ששוק המשרדים הולך להיות בשנה הקרובה אתגר מעניין לרבים.

כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין