חזק בפריפריה? התכנית של ליצמן להחזרת המשקיעים לשוק הדיור

בחקיקת בזק לפני 5 שנים אושרה הצעת שר האוצר לשעבר, משה כחלון, להעלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8-10% במטרה למתן את הביקוש לדירות להשקעה ולשפר את הסיכוי של זוג צעיר לרכוש דירה ראשונה. זאת לצד תכנית להגדלת היצע הדיור במסגרת מחיר למשתכן. וזה עבד, ההתנפלות שנראתה מצד המשקיעים טרם כניסת ההוראה לתוקף התחלפה במהלך השנים עם יציאה הדרגתית ומשמעותית מצדם כשבמקביל היקף העסקאות של הזוגות הצעירים האמיר עד כדי למעלה ממחצית מכלל העסקאות בשוק הנדל"ן בשנה האחרונה. 

עתה מבקש שר הבינוי והשיכון הנכנס, יעקב ליצמן, להפוך צעדים אלו לטובת תכניות חדשות לקידום הפריפריה. כך, לצד כוונתו לסיים את תכנית מחיר למשתכן שצפויה להתחלף בתכנית מענקים באזורים אלו לאחר עיוות מסוים שנגרם בהם בשל פערי ההנחות שניתנו ברכישת דירה מוזלת, הוא גם מוביל מהלך להפחתת שיעור מס הרכישה באזורי הפריפריה בלבד. "אין לי ספק כי שיעור המס הנוכחי השפיע לטובה על ריסון הביקוש בהשקעה בדירות, בעיקר במרכז הארץ", ציין ליצמן במכתבו לשר האוצר הנוכחי, ישראל כץ.

מדריך ומחשבון מס רכישה 
"אולם, נראה כי באזורי הפריפריה – לאור ההיצע הגדול של יחידות דיור ששווקו בשנים האחרונות לא יהיה זה נכון להמשיך ולרסן את הביקוש לדירות להשקעה וכי יש מקום להפחית את שיעור מס הרכישה באזורים אלו", הוסיף. לפי ליצמן, הסטת המשקיעים מהמרכז בשל הפרשי המיסוי שיווצרו, תתרום לשינוי מגמת העלייה במחירי הדיור. עוד ציין כי "צעד זה ייתן מענה למשקי בית המעדיפים שכירות על פני בעלות".

על פניו, מטרה ראויה לחיזוק הפריפריה אך עד כמה היא ישימה בהיעדר פתרונות נלווים כגון תעסוקה ותחבורה על מנת להביא לשינוי של ממש? וגם, עד כמה מופרך תרחיש שבו המשקיעים שצפויים לחזור לשוק הנדל"ן, יעדיפו להמתין ליישור קו בהקלות המיסוי באזור המרכז? במצב כזה לפחות בכל הקשור לשוק השכירות האפקט יכול להיות הפוך ולהתבטא דווקא בעליות מחירים נוכח עלייה בביקוש.

ובכלל, עד כמה אטרקטיבית היום דירה להשקעה? אם בעבר זה נחשב כדאי עם תשואות שנעו סביב 4% באזור המרכז וכפול מכך בפריפריה, היום התמונה השתנתה בעקבות מגמת העלייה במחירי הדיור. לפי נתוני הלמ"ס, השיא בתשואה ממוצעת על דירה שהגיע ליותר מ-4.5% בתחילת שנות האלפיים, התחלף עם ירידה מתמשכת בתשואות: במשבר הכלכלי של 2008 המשקיעים ברחו לנדל"ן ומחירי הדירות טסו כשהתשואה הממוצעת מדירות להשקעה כבר ירדה לפחות מ-3.5% וב-2016 נרשם שפל היסטורי של פחות מ-3%. בשנתיים האחרונות נרשם דשדוש סביב התשואה הזו. גורמים בשוק מעריכים כי מעבר לסביבה הכלכלית השונה היום, הנושא קשור גם במחויבות גדולה יותר שנדרשת מהמשקיעים ללמוד את התחום.

אם כן, כוונות לחוד ומציאות לחוד. נדרשת תכנית רחבה יותר מהחזרת המשקיעים כדי לאושש את שוק הדיור, בייחוד עתה, לאור הפגיעה בתקופת הקורונה ביכולתם של רוב רוכשי הדירות לבצע עסקה - ולא רק בפריפריה.