האם שוק הדירות בדרך למטה?

מחירי הדירות מושפעים מהמצב הכלכלי של הרכושים והחודשים האחרונים הרעו את המצב הכלכלי של הציבור. האבטלה זינקה, הצריכה ירדה, הצמיחה התהפכה לצמיחה שלילית. אז אולי כפי שמעריכים כלכלנים רבים זה יהיה זמני ונחזור לשגרה של צמיחה נאה, אבל אי אפשר לזלזל במאות אלפי אנשים שיהיה קשה להם לסגור את החודש. הם לא יחזרו לצרוך ולבזבז כפי שהיה בעבר, והם יקרינו על כל הכלכלה, ובכלל - עצם התחושה שאנו במשבר כלכלי תגרום לאנשים להוציא פחות, גם לכאלו שלכאורה לא נפגעו  ולא ייפגעו מהמשבר. גם שוק הדירות למגורים צפוי להיפגע, ורואים את זה כבר עכשיו. אמנם בשלב זה, הקבלנים מנסים להסתיר את ההנחות והם נותנים "מתנות" נוספות, אבל לאט לאט יצטרפו לנותני ההנחות קבלנים נוספים - כאלו שלא יכולים להסתדר מול המימון וחייביים למכור, כאלו שיש להם מינוף גבוה. ככה גם סבור יוסי לוי הבעלים והמנכ"ל של מור בית השקעות (הרחבה בראיון), וככה גם "חושב" שוק המניות - המניות האלו התחילו לרדת בזמן האחרון.  את המשבר בשוק הדירות רואים גם בשוק המשכנתאות. עם זאת, חשוב להדגיש - הביקושים כפי שמתבטאים בשוק הדירות והמשכנתאות עדיין קיימים, מחיר למשתכן עדיין תוכנית משמעותית, אפילו מאוד וחלקה היחסי מסך רכישות הדירות הולך וגדל. אולי המחירים יירדו, אך השאלה היא מה יהיה לאורך זמן וכאן יש בעיה מובנית - היצע הדירות לא מספק את הביקוש. הביקוש השנתי המוערך הוא כ-50-55 אלף דירות בשנה אפילו יותר. ההיצע נמוך מכך וכעת צפוי שיהיה נמוך יותר - קבלנים יושבים על הגדר ובונים פחות. ומכאן שגם אם מחירי הדירות בטווח הקצר יירדו, לא בטוח שהמגמה הזו תחזיק מעמד עם נתוני ההיצע והביקוש הקיימים בשווקים.     כך או אחרת, במאי היקפן של המשכנתאות הוסיף לרדת לכדי 5.2 מיליארד שקל, ירידה של 11% בהשוואה למאי אשתקד וירידה משמעותית יותר טרם התפשטות נגיף הקורונה. בניכוי עונתיות זוהי הרמה הנמוכה ביותר שנראתה מאז תחילת שנת 2019.    חלקם של לווי מחיר למשתכן ממשיך לעלות בחודשים האחרונים, כאשר מאז חודש מרץ - אז נרשם שיא בלקיחת המשכנתאות (8.7 מיליארד שקל) שיעורם מסך ההלוואות למגורים מתקרב ל-17%. במקביל, גדל מספר ההלוואות ב"גרייס", משמע שיותר לווים בוחרים לדחות את התשלום החודשי באופן מלא או חלקי. כך למשל, אם בפברואר עמד שיעורם מיתרת ההלוואות במשק על כ-3.4%, בחודש מאי הוא כבר הגיע ל-24.7% (במרץ – 17.9% ואפריל – 24.3%). בתוך כך, יתרת המשכנתאות הכוללת במשק בסוף חודש זה עמדה על כ-381.5 מיליארד שקל, עלייה של כ-8% לעומת החודש המקביל אשתקד. לצד זאת, מספר ההלוואות הכולל הגיע לכ-902 אלף, עלייה של 3% בחישוב שנתי. מקור: בנק ישראל במסלול הריבית הקבועה הלא צמודה, שיעור הריבית הממוצע הגיע ל-3.4% בעוד תקופת הפירעון הממוצעת עלתה ל-19 שנים, זאת לעומת 17.6 שנים ביחס למאי אשתקד.  במסלול ריבית קבועה צמודה למדד המחירים, שיעור הריבית הממוצע היה 3.1%, עלייה של 0.36% טרם הקורונה וללא שינוי לעומת מאי אשתקד. תקופת הפירעון במסלול זה הסתכמה ב-18.4 שנים, עלייה של 3 חודשים בהשוואה למאי 2019 ועלייה של 22 חודשים עת פרצה הקורונה.  במסלול הפריים (שקלית משתנה), שיעור ההוספה עלה ל-0.2% לאחר שעמד על 0.1% החל מהמחצית השניה של 2019 ועד חודש אפריל האחרון. לצד זאת, מדובר ברמה זהה ביחס למאי אשתקד.