בחיפה, בכפר סבא, ברעננה, בהרצליה, בתל אביב, בקרית גת, בנתניה, אפילו בבני ברק, ופחות או יותר בכל פינה פנויה בארץ, צצו מתחמי עסקים חדשניים, גדולים, מכובדים ומרשימים שלרוב גם נראים למרחוק – למען יראו ויעריכו. הנה, הצלחנו להביא את שועי העולם לפתחנו.
תמהיל המרכזים האלה אכן מרשים בכל סטנדרט. לצד חברות הטכנולוגיה הגדולות בעולם, בהן מיקרוסופט (סימול: MSFT), אינטל (סימול: INTC), אפל (סימול: AAPL) וגוגל (סימול: GOOG), יושבות חברות הייטק ישראליות ותיקות וגדולות, כמו צ'ק פוינט, נייס ואמדוקס, כשלצדן סטארטאפים מבוססים וצעירים, כמו גם חברות נוספות שרוצות להרגיש חלק מהניחוח ההייטקיסטי של מדינת ההזנקים – אם נהייה לרגע תקניים בעברית.
לא צריך להיות בעל חוש ראייה מפותח במיוחד, כדי לראות שבשני העשורים שלפני הקורונה, ישראל הייתה בתנופת בנייה של נדל"ן מסחרי מניב. אמנם בתל אביב ורמת גן נרשם שיא הפיתוח, כיאה ל-HUB המסחרי המרכזי של ישראל, כשבניינים עלו מעלה וגירדו את השמים כאילו הופיעו באישון לילה.
- כל הכותרות
זאת בניגוד לשוק הנדל"ן למגורים, שתקוע בערך מאז 2007 – אז ממשלת אולמרט ביטלה את הבנייה במרכז הארץ בניסיון לעודד את הבנייה בפריפריה, מה שהוביל לעליית מחירי הדיור בכל המדינה – כשההיצע אף פעם לא מצליח להדביק את הביקוש.
לישראלים, מסתבר, אין שובע מנדל"ן. לא בארץ ולא בעולם. זו לא תחושת בטן. זו עובדה. לרוב בורסות משקפות היטב את ההתעניינות הכלכלית המרכזית במדינה, כמו גם את התמהיל המרכזי של העסקים. אז נכון, אין אצלנו בישראל מספיק חברות הייטק רשומות – למרות התמיכה הממשלתית המסיבית בחברות הללו – אבל אם מסתכלים על תמהיל החברות הקיימות בבורסה, 102 מתוך 439 חברות הציבוריות, קשורות לסקטור הנדל"ן. זה כמעט רבע מכל החברות. זה המון.
כמו מרבית הסקטורים בימי הקורונה, גם סקטור הנדל"ן חוטף לאורכו ולרוחבו. הקניונים – חטפו. בתחום המגורים – חטפו. עכשיו הגיע תור הסקטור העסקי, שעסקיו ננגסים כמו בפרישה של נקניק סלמי. תחילה, בשל הסגר, כל עובד שיכול היה, החל לעבוד מהבית. יחד עם גל של חל"תים לעובדים רבים, שחלקם הפכו באחרונה לפיטורים, המשבר הגיע גם להייטק. וזו בשורה רעה מאוד לחברות הנדל"ן המניב העסקי.
הבום של הבנייה העסקית נגמר
לפני 3 חודשים ראיינו כאן את סגן התאחדות בוני הארץ, חיים פייגלין – שהוא גם המנכ"ל והבעלים של חברת צמח המרמן הבונה נדל"ן למגורים. באותו ראיון אמר פייגלין שראשי העיריות התמכרו לנדל"ן עסקי, כמנוע לצמיחה עירונית. בבדיקה של התאחדות בוני הארץ, נמצא אז כי ישנן 200 מיליון מ"ר של נדל"ן עסקי שאושרו בתב"עות – תוכנית בנייה עירונית – אבל עדיין לא תוקפו. זה רק מה שלא אושר. יתר על כן, הוא קיווה, בכנות, שלא נתחיל לראות מגדלי משרדים ריקים בשל המצב הכלכלי המתדרדר.
אז זהו, עכשיו הבום הזה רשמית נגמר. כי אם חשבנו שאחרי הסגר שהקורונה כבר מאחורינו ואנחנו בהיפוך העקום בכל הנוגע למגפה, אז השבועיים האחרונים הוכיחו לנו שטעינו. לאט לאט הממשלה מתחילה להחזיר את ההגבלות עם התגברות מקרי ההדבקה בנגיף.
יש כאלה שסבורים שבמהלך החגים נחזור למתכונת הסגר המלא, לקראת החורף שרבים צופים שיכול להביא להחמרה בהשפעות המגפה. זה לא מבשר טובות לשוק הנדל"ן והעבודה בכלל ולנדל"ן המסחרי והעסקי בפרט.
לייבפרסון כמקרה בוחן לסקטור שלם
היום דיווחנו כאן על על גל הפיטורים הראשון ממספר חברות גדולות במשק. השבוע התחיל כשחברת הביטוח
הפניקס
-2.23%
הפניקס
4,654
-2.23%
חברת
לייבפרסון
-0.19%
לייבפרסון
309
-0.19%
עכשיו לייבפרסון זו חברה אחת שפינתה רק 3 קומות. כמוה יש עוד לא מעט שכבר בדרך לסגירת שערים או לצמצומים משמעותיים. אין מה לעשות. יש מיתון. זו עובדה בסיסית של החיים בתקופות שכאלה.
החברה לא חידשה את החוזה שם וכבר בסוף השבוע הבא היא אמורה לעזוב את המשרדים שלה. זאת לאחר שהודיעה היום כי היא עוברת למודל של עבודה מהבית שיישאר עד שיימצא חיסון לקורונה וכנראה שגם אחריו.
"המודל של WeWork פחות רלוונטי"
למנכ"ל לייבפרסון ישראל, יובל מטלון, יש כבר קילומטראז' לא קטן בהייטק, כשכבר עבד בחברות כמו e-bay (סימול: EBAY). לפני הקורונה הוא מודה שהיה יותר שמרן בנוגע לעבודה מהבית. אבל מאז שנאלץ לוותר על נסיעה של שעה וחצי לכל כיוון מביתו בנופים למשרד ברעננה, יחד עם עלייה משמעותית ביעילות של החברה, הובילה לשינוי משמעותי בגישה שלו.
בנוסף, מטלון עומד בראש צוות תכנון וחשיבה שהקימה לייבפרסון העולמית, שמטרתו לעצב את אופן העבודה החדש של החברה בעידן שאחרי הקורונה, כאשר לעת זו המודל שנבחן משאיר את העבודה מהבית כמרכזית, ולצידה יעמוד לטובת העובד תקציב לשכירת זמן משרד בחללים משותפים ומיקומים שונים.
לטענתו, סקטור ההייטק עובר שינויים טקטוניים, שיצריכו שינויים מרחיקי לכת מבעלי הנדל"ן העסקי. "הגבולות משתנים. היום אני עובד יותר ברמה של אזורי זמן, מאשר אזור גיאוגרפי מיידי. יש לנו עובד גרמני פה בישראל. לפני המשבר לא חשבתי לצוות אותו לצוות בגרמניה. בקורונה זה הפך להגיוני והיום הוא עובד איתם והיעילות שלו השתפרה באופן מהותי", אומר מטלון בראיון לביזפורטל.
"החלטנו שהמשרד הפיזי, שהוא כובל, ומאלץ את העובדים לבזבז המון זמן, מיותר בהרבה מאוד רמות. במקום להיות על הכביש, אנשים יכולים להיות בבית עם המשפחה ולחזור להיות חלק מהקהילה שלהם.
"אבל אין לנו כוונה שכולם יעבדו כל הזמן מהבית, אנחנו גם מכירים בצורך שבמפגשים הבין-אישיים שנוצרים בין העובדים. בסוף יהיה איזשהו משרד, אבל לא בסדר הגודל של עכשיו. שאלנו את העובדים מה הם חושבים ובאופן גורף אף אחד לא רצה לחזור ל-5 ימים בשבוע בעבודה. אז נכון, הבריאות של העובדים קודמת להכל, אבל אם זה מעלה את היעילות וטוב לחברה, אז זה טוב גם לי", הוסיף.
יש צמצומים בסקטור, אתה חושב שעוד חברות יתחילו לצמצם גם בשטחי המשרדים?
"תמיד יש סיכון בלהיות חלוץ בתחום, אבל אני מקבל המון פניות מעמיתים לעבודה וחברים שלי שרוצים להבין מה אנחנו עושים ואיך. ההוצאות על משרד היא אחת ההוצאות הכבדות של כל עסק. אני חושב שחברות שעוסקות בתוכנה ואין להן ייצור יהיה להן יותר קל לעשות מהלך כזה.
"בסוף אנחנו, וכל חברה, צריכים אזור התכנסות. אבל נעבור למודל היברידי, שיכוון יותר לעבודה מהבית יחד עם שילוב של כמה פעמים בשבוע בעבודה. המשרדים החדשים יהיו צריכים להיות מכוונים לפורמט חדש.
"לדוגמא, עכשיו לדעתי המודל של WeWork פחות רלוונטי להרבה חברות. למה? כי למה לי לשכור עמדת עבודה, אם כבר יש לי עמדה בבית. אז גם השוק הזה צריך לעשות שינוי ולהשתנות לטובת הצרכים החדשים של מקומות העבודה. אולי צריך לחשוב אם להסב חלק מהנדל"ן העסקי שקיים בשפע לנדל"ן למגורים – אולי זה יכול לעזור לצאת ממשבר הדיור. זו גם אופציה לדעתי", סיכם.
תהיה ירידה או לא תהיה – זו השאלה?
האנליסט שי ליפמן מחברת ווליו בייס, שמתמחה בשוק הנדל"ן העסקי, סבור שבטווח המיידי לא יהיה שינוי מהותי בסקטור, אבל כרגיל זה מגיע עם כוכבית. "בחוזים של נדל"ן עסקי לא מחליטים פתאום לקום ולעזוב. יש תקופה מסוימת. כרגעף אני לא חושב שהמצב ישפיע, אבל בסוף הכול שאלה של פקטור של זמן. ככל שהמשבר בכלכלה הריאלית יימשך ויותר אנשים יאבדו את עבודתם, ככה זה ימשיך ללחוץ על הסקטור", אמר ליפמן.
אבל זו בדיוק הבעיה. אין פקטור של זמן. לא כזה שידוע בכל אופן. אנחנו כרגע נמצאים בהתפרצות מחודשת, כשהחששות לקראת הסתיו והחורף הקרובים כבר בשיא. זה בוודאי גם ישפיע על חלק לא מבוטל משוכרי השטחים האם לחדש חוזים כרגע, או לעבור למודל מצומצם יותר. מנגד, יכול להיות שכדי למנוע מפולת, חברות ההשכרה יחתכו מחירים בחדות, בניסיון למנוע את העזיבות הממשמשות וסוגרות כל העת.
השבוע שאלנו כאן האם מניות נדל"ן המניב לא ירדו יותר מדי מאז תחילת המשבר. כעיקרון מרבית הבנקים הגדולים בעולם ממליצים להימנע מחשיפה לסקטור הנדל"ן. השאלה – לעניות דעתי – זה לא אם הם מהוות הזדמנות, אלא עוד כמה נשאר להן ליפול ולהגיע לתחתית. את זה נדע רק ב-2021 עם תחילת היציאה המשוערת מהמשבר בכלכלה הריאלית.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
18.מי שרוצה לראות פילים לבנים של דירות למגורים יש ברעננהשמיר 05/07/2020 19:23הגב לתגובה זו2 1בשכונת נווה זמר יש גם בהרצליה בפרוייקטים החדשים בצומת לפני רחוב הרב קוק, ובקרוב גם בפרוייקט נצבא שזה כמה מגדלים, וכמובן בשוסטר בירוקה. קחו את הרכב ותעשו סיבוב.סגור
-
17.התמהיל ההגיוני הוא 50:50 בית - חללי עבודהתזכיר הסמנכ"ל 05/07/2020 14:56הגב לתגובה זו1 0עברנו משכירות דו שנתית כובלת ויקרה לשכירת 3 משרדים באחת מחברות חללי העבודה המשותפים, על בסיס חודשי וגמיש, וזול הרבה יותר. כשהעובדים מחלקים את זמנם בין עבודה מהבית למשרד, אליו הם מגיעים לצורך ישיבות סינרגיה והתאווררות . בינתיים עובד מצויןסגור
-
16.ה"בתים" בישראל זה כוכים צפופים8 05/07/2020 10:48הגב לתגובה זו2 0"סלון" קטנטן, ועוד שניים שלושה כוכים שנקראים "חדרי שינה", שכן מרעיש למעלה, כלב נובח למטה, ערס עם קריוקי בדלת ממול. ממש עמדת עבודה אידאלית. בית עלאק. דירה. לא בית. וגם זה בקושי.סגור
-
15.נדלן משרדיזהו נגמר הסיפור של נדלן משרדי וחברות כמו ווי וורק 05/07/2020 09:20הגב לתגובה זו2 0זהו נגמר הסיפור של נדלן משרדי וחברות כמו ווי וורק עבר זמנן עוברים לעבוד מהביתסגור
-
14.להפוך הנדלן הזה להשכרה למגורי רווקים גרושים וכדומהשלומי 04/07/2020 11:34הגב לתגובה זו5 0יש להגדיל במיידית את היצע הדירות להשכרה ולמכירה על מנת שמחירי השכירות והמכירה של הנדלן למגורים יחזרו לשפיותסגור
- טען עוד
-
13.חחחחחאילן 04/07/2020 11:28הגב לתגובה זו1 0חחחחחסגור
-
12.חלק ג סוףעובד היטק 04/07/2020 10:47הגב לתגובה זו11 0יש לי דירה משלי ללא משכנתא שנרכשה לפני עליית המחירים של לפני עשור. אבל גם לי ברור שבעוד השכר לא עלה כמעט בעשור - אני ובני גילי בשנות ה- 2000 רכשנו דירות חדשות וצמודי קרקע ב- 500-900,000 ש"ח בעוד הילדים שלנו ידרשו להכנס לחובות עתק ל- 30 שנות חובות. גם בהיטק אין בטחון תעסוקתי וגילנות. בני גילי קנה דירות לפעמים במזומן לאחר 2-3 שנות עבודה וחסכון בדירת רווקים משכר של יחיד. כל מי שנולד 10 שנים לאחר נדXק עד העצם בשל ירידת הריבית בעולם. בני דורי לוו 200,000 ש"ח וזה נחשב לחוב גדול שלפעמים נסחר בשנתיים. כיום הצעירים לווים 1,200,000 ש"ח ל- 30 שנים וחושבים שהם עשו עסקה טובה - הנדוס תודעה ורועה של הרגולטורים. יש לי ילדים בגיל ביה"ס יסודי וכמו תמיד אני מסתכל רחוק. בממוצע יש לעובדים 3+ ילדים לעובד. האינטרס שמחירי הדיור ירדו ויעמדו על כלל האגודל העולמי של 100 משכורות הוא אינטרס של כולם למעט מי שהפך את הדיור לביזנס. סוף.סגור
-
שמע, אתה תותח,שמעון 05/07/2020 09:07הגב לתגובה זו4 1רשמת יפה נכון ומנומק. אני אישית מכיר את כל מה שרשמת, אבל תמצתת את זה מובן ומבוסר, שבוע טובסגור
-
11.חלק בעובד היטק 04/07/2020 10:44הגב לתגובה זו8 0את הליסינג וגלונים של דלק לכל רכב לכל נסיעה, את הארנונה העסקית, שמירה, מזון, ניקיון, מדפסות, כלי כתיבה, חשמל, מים, מיזוג יקר,... העסק חייב שמשימות יסגרו בלוחות זמנים שנקבעים לא כמה שעות הייתי במשרד וכן מענה למיילים של לקוחות וספקים בזמן קצר. כשזה יקרה, עובד מירושלים, רמה"ג או קרית שמונה (נדלן ב- 400K ל- 100מ גם במחיר המנופח דהיום) יוכל לעבוד בחברה שתחזיק משרד לקוחות קטן "במרכז" ופעם בשבוע יהיה פגישת מפגש לטובת קשר פנים אל פנים, חלוקת משימות, ומפגש עם לקוחות, משקיעים או ספקים. המשמעות היא שכבר כיום עובדות כ- 65,000 דירות לא מכורות במלאי של הקבלנים, כ- 130,000 דירות בבניה, נדלן למסחרי במיליוני מ2 לא מושכר, מעבר של הקונים לאינטרנט ופחות שטח - במוקם או במאוחר היזמים והמשקיעים ימירו את הנדלן המהודר במרכזים המסחריים בדירות מחולקות - למה למכור נדלן מסחרי במרכז ב- 600שש"ח אם 100מ מתוך זה ניתן למכור ב- 800,000 ש"ח? טוב לקונה, טוב למוכר. במיקומים פחות טובים - דירות צריכות לעלות 600K, בפריפריה 350K ש"ח, ישן - 20-50% פחות. פצוץ בועת הנדלן טוב לכולנו. למען הגלוי הנאות יש לי דירה משלי ללא משכנתאסגור
-
10.מחירי הדירות והנדלן צריך לרדת 60% לפחות - חלק אעובד היטק 04/07/2020 10:44הגב לתגובה זו7 0עשור ויותר נכתב כי מחירי הדיור בישראל הם פי 3 ממחירם ההוגן. נדלן מסחרי לרב מהודר יותר, במיקומים טובים יותר ובנויים יקר יותר ועדין נדלן מסחרי במרכז. מי שרואה שבמרכז נדלן מסחרי נמכר ב- 6000 ש"ח ל-מ2. הדבר הגיוני הואיל וזה עסק וההכנסה צריכה להיות לפחות 7-8% אחרת למה? המשמעות היא שמחיר של דירה למגורים במיקום פחות טוב ובגמור נמוך יותר דירה צריכה לעלות 600K ל- 100מ וזה אפשרי. חבר שאני סומך עליו עבד כמהנדס בצוע שעבדה לשוק החרדי. לדבריו, לאחר שבנו בתי כנסת, גני ילדים, בתים נמוכים אמנם בגמור בינוני מינוס ב- 300K ש"ח ל- 90מ הקבלן היה מרוויח כ- 20% כולל קרקע והכל. הצעירים ראו את אי הבטחון התעסוקתי בו הם חיים ואיך ארוע כמו קורונה שינה להם את הסרט לכמה שנים. העידן בו הכנסנו לתודעה כי מחיר דירה צריך להיות 1.8M עם משכנתא של 1.2M ל- 30 שנים היא גזל. דירה צריכה לעלות 80-100 משכורות חציוניות משמע כ- 550-800K ל- 100מ. אני עובד היטק ובמשבר האחרון עבדתי מהבית כמו כל הצוות. בכל בית יש אינטרנט וסלולאר ושולחן עבודה עם 2 מסכים. אני מעריך שגם לאחר הקורונה הבעלים יחסוך את השכירות היקרה, המשךסגור
-
9.אנשים הם חיות חברתיו.הברבור הירוק 04/07/2020 09:44הגב לתגובה זו1 1עבודה מהבית זה כורח ופתרון מצוין לזמן נתון ןגם מתאים לחלק מהאנשים אבל רובנו רוצים לפגוש אנשים פנים מול פנים יקח זמן עד שהקורנה תעלם ןרובם יחזרו לחללי העבודה המפנקיםסגור
-
8.האים ניראה פילים לבניםאנונימי 04/07/2020 09:35הגב לתגובה זו1 0סביר מאוד להניח שכן. צריך להיות מאוד זהיר בהשקעות מהסוג הזהסגור
-
7.תקע"ה - י"ב תמוז תרנ"ו 1896-1815חכם יוסף פלאג'י 04/07/2020 08:39הגב לתגובה זו0 0למה אישה שמת בעלה נקראת בשם אלמנה - מובא ברבותינו זיכרונם לברכה על פסוק: 'אלם צדק תדברון' - ויש אלם אף בחיריק, אשר לא יוכל לדבר, ולכן נקראת אלמנה, שאינה יכולה לדבר ולריב ... 'שפטו יתום ריבו אלמנה' - לגבי יתום 'שפטו', דהיינו: הדיין שופט לו דינו אבל לגבי אלמנה אמר: 'ריבו' - שהדיין הוא עצמו יריב בעדה כאילו הוא הבעל דין. ... שמשמה יוצא הלימוד - אלמנה שהיא אילמת, שאינה מדברת, ולריב ריבה שהיא תשושת כוח.סגור
-
6.שוק בזמן קורונהמתבונן מהצד 03/07/2020 23:38הגב לתגובה זו3 0לנתח את השוק בזמן קורונה זה להתבלבל. השאלה איך המדינה תהיה בעוד חמש שנים. הקורונה לא תהיה ואז הכל ינותח אחרת.סגור
-
5.אל תדאגו להםלוי 03/07/2020 21:04הגב לתגובה זו3 1לחברות הבניה יאמר עד שהשמן מרזה הרזה מת הם ימשיכו לבנות ולהחזיק את הבנינים עד שימכרו אותם במחיר המלא כי בארץ הזו הם מוגנים הנכס נשאר ולא נעלם הממשלה והעיריות מפסיקות לגבות מהם לא אגרות ולא מיסים כך ששום לחץ לא מופעל עליהם להוריד מחיריםסגור
-
4.לא קנית דירה עדי ן הרווחת בענק ?? (ל"ת)יוסי 03/07/2020 20:07הגב לתגובה זו2 1סגור
-
3.הבנקים בבעיה חבל״זיוגלי 03/07/2020 20:06הגב לתגובה זו6 0קריסת הכלכלה בהתהוותהסגור
-
2.קשקושיםהקורונה זה אפיזודה ולא יותר הכל יחזור וחזק יותר 03/07/2020 20:02הגב לתגובה זו3 4הקורונה זה אפיזודה ולא יותר הכל יחזור וחזק יותרסגור
-
או שלא, ונראה שאתה טועה בגדול, אם אתה ממונף - תפסיד (ל"ת)עמית 05/07/2020 19:24הגב לתגובה זו0 0סגור
-
1.קשה לעבוד מהביתהחברות יגלו מהר מאוד כי ניתן לקיים פעילות בסיסית ש 03/07/2020 19:53הגב לתגובה זו2 3החברות יגלו מהר מאוד כי ניתן לקיים פעילות בסיסית שכבר נדונה ונלעסה לאורך שנים אבל מי שיעבור מהבית יגלה שהיצירתיות שיש בעבודת צוות תעלםסגור
-
השינוי התחיל עוד לפני קורונה - יהיה משהו באמצע 50\50שמוליק 04/07/2020 16:56הגב לתגובה זו2 0כבר לפני קורונה התחיל חזק הטרנד של עבודה חלקית מהבית ואפילו משרדים בלי שולחן קבוע. כמו WEWORK אבל המשרד עדיין פרטי. ברוב החברות הגדולות האלה הצוות זה בכלל אנשים בחול - אז בכלל אין סיבה להיסחב למשרד. רוב התקשורת כבר עברה לשיחות וועידה, עוד לפני קורונה. אין סיבה להגיע למשרד ולשבת עם אוזניות ולהפריע אחד לשני.סגור
