"הצעת החוק של אייכלר לפיצול דירות גדולות תהפוך פרויקטים לסלאמס"

הצעת החוק שהוגשה על ידי ח"כ ישראל אייכלר בשבוע שעבר, בנושא חלוקת דירות גדולות בבניינים - הינה ניסיון לתיקון חוק קיים מ-2017 שמאפשר הליך פיצול מזורז בוילות וקוטג'ים – וכעת ההצעה תאשר פיצול דירות של מעל 100 מטר, ללא צורך בהיתר וללא היטל השבחה. בעלי מקצוע הפועלים בתחום הבנייה מציינים כי אם החוק יעבור, זאת תהיה קטסטרופה תכנונית, הן מבחינת תשתיות חיצוניות כמו עומס של רכבים או במבנים ושטחים ציבוריים, והן בתוך הבניינים עצמם שתוכננו לכמות אנשים ידועה מראש. למשל, צנרת שתוכננה להספק מסוים או מעליות שהותאמו לגודל הבניין, במקרה כזה קיימת סכנת בטיחות בעבודה ללא היתר וללא פיקוח.

"היום זאת עבירה פלילית לחלק דירת מגורים לשניים", מציין אוהד דנוס יו"ר איגוד השמאים לשעבר "כיום יש הרבה דירות מחולקות בתל-אביב, רמת-גן, בני-ברק, איפה שהעירייה תפסה, נתנו קנסות במאות אלפי שקלים. ולמרות האיום יש המון דירות מחולקות, מה יקרה במצב שאין היטל? זה יכול להכפיל את כמות הדירות במקומות מסוימים". 

"חוסר אחריות ברמה הבטיחותית, הצעת חוק פופליסטית"
"ברגע שיש פיצול ללא היתר וללא אישורים נדרשים – זה חוסר אחריות ברמה הבטיחותית", אומר דנוס, "מעבר לכך זה העמסת תשתיות אדירה על בניינים, הגדלת צפיפות שיכולה להיות קיצונית. איך מביאים דבר כזה לחקיקה, זאת הצעת חוק פופליסטית – כביכול אמורה לפתור צורך אמיתי אבל לא זאת הדרך".

הצעת החוק מגיעה במטרה להיטיב עם הציבור. כיום קניית דירה הופכת לחלום רחוק עבור זוגות צעירים רבים, שוק ההשכרה פרוץ לחלוטין והמחירים גבוהים. תוכנית מחיר למשתכן מסיימת את דרכה והשוק בדריכות לקראת התוכנית של ליצמן, בינתיים צצות הצעות חוק שונות, כאשר למעשה הממשלה מנסה לתת מענה נקודתי לבעיה רחבה.

בנושא היטל ההשבחה אומר דנוס, כי מצד אחד כסף שמגיע לרשויות שיפתחו את התשתיות המקומיות ומצד שני תשלום ההיטל לא תמיד משתלם גם לבעלי הוילות "כיום אפשר לעשות את זה במקרים מסוימים עם אישורים אבל יש היטל השבחה שיכול להגיע לסכומים גבוהים שהופך את החלוקה ללא כדאית. לדוגמה נחתוך חלק מהבית שיניב הכנסה של 5,000 שקלים בחודש, ו-60,000 שקלים בשנה, אתה מהוון את הסכום וזה יכול להגיע לעלות השבחה של כחצי מיליון – מי רוצה לשלם כזה סכום".

תנו למוסדיים לבנות דיור להשכרה
בשיחה שקיימנו עם אדריכל אבנר אקרמן יו"ר האיגוד הישראלי למהנדסי עירייה אשר מתנגד נחרצות להצעת החוק ומציע פתרון חלופי למצוקה שעולה הוא טוען כי הפתרון הפשוט למצוקת הדיור הוא לאפשר למוסדיים לבנות דיור להשכרה.

לדבריו, "המדינה הייתה צריכה לבנות יחידות דיור להשכרה לפני 20 שנה, משרד השיכון היה צריך למסד את הנושא. היו הרבה הצעות וניסיונות שלא התממשו. אם המדינה מקצה 5,000 יחידות דיור להשכרה בשנה, אחרי עשור יהיה מלאי משמעותי של 50,000 יח"ד. יש הרבה כסף שיושב אצל המוסדיים שממתינים שייתנו להם לבנות דיור להשכרה". אמנם המדינה החלה לאחרונה בשיווק קרקעות לפרויקטים של השכרה לטווח ארוך אבל הדרך בנושא עוד ארוכה.

הצעת החוק לפיצול דירות גדולות - "במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה"
לדברי אקרמן, "לפיצול של יחידות דיור יש כמה השלכות – הראשון שירותים ציבורים כמו גני ילדים ובתי ספר, שטחים ירוקים, ושאר צרכים ציבורים שתוכנית מסודרת מתחשבת בהם. לעומת זאת פיצול כזה מייצר עומס על תשתיות לדוגמה כבישים וכלי רכב, אתה נמצא בפקקים בתוך השכונה. דבר נוסף שירותים עירונים כמו פינוי אשפה".

"ההצעה הקודמת לפיצול בצמודי קרקע – דובר על פיצול יחידות תמורת השבחה מסוימת, משהו שנותן לרשות להתמודד כלכלית עם פיצול שכזה. ההצעה הזאת מתייחסת גם לפיצול דירות ולא רק צמודי קרקע. תאר לעצמך מצב שבניין שהיה 30 דירות וכיום יש 40, מה זה עושה לעומס על המעליות – שבבוקר רוצים ללכת לבתי ספר. זה משנה לחלוטין את כל עולם התכנון שאנחנו מנסים לתת לו חשיבות – זה מעביר מסר לא טוב למהנדסי הערים שהם מבחינתי שליחי ציבור שצריכים לשמור על איכות החיים של התושבים. במדינה מסודרת אסור שדבר כזה זה יקרה", אומר אקרמן.

"לפני שנתיים אושר המדריך לשטחי ציבור בשביל לתת שירותים ראויים לאוכלוסייה ובהחלטה אחת רוצים למחוק עבודה שלמה שנעשתה, בניה שהיא מתחת לרדאר תציב עובדות שלא נוכל לתת להם מענה. מצד שני אם עושים את זה בהיתרי בנייה אפשר הבין את המגמות בשטח ולהיערך בהתאם", הוסיף.

הפן התכנוני נדחק הצידה
לדברי אקרמן הפן התכנוני של תחום הנדל"ן הינו נושא שמשפיע על חיי היום יום ולא מקבל התייחסות ראויה. "מעטים חברי הכנסת שיציעו הצעות חוק בנושא הפנסיה שלנו כי שם יש לובי חזק, אבל רבים ירגישו בנוח להציע בנושא של תכנון ובנייה. צריך לחשוב איך עושים את החקיקה באופן נכון ולא שרירותי. מחפשים את הפתרונות בחוליה החלשה – כרגע זה הרשויות המקומיות וכל נושא התכנון שנמצא בבלגאן גדול. חשבנו שיהיה בעל בית אחד וזה יהיה במשרד הפנים אצל דרעי שיתפוס את זה בשתי ידיים, וכעת זה יהיה מפוצל בין משרד הפנים למשרד הבינוי והשיכון", אומר אקרמן.

הצעת החוק לא פותרת את הבעיה עבור העבריינים
"ישנן לפחות שתי סוגיות קיימות בשטח בעת ההחלטה אם לאשר את הצעת החוק. ראשית, יש להתייחס לנושא הכשרת פיצולי דירות קיימות. כיום יש בשוק אלפי דירות שפוצלו שלא כחוק וללא היתר, כאשר בעלי הדירות עשו דין לעצמם", מסבחר עו"ד צבי שוב, מומחה בתכנון ובניה ונדל"ן. "בהקשר הזה, יש להיזהר, מכיוון שישנן הלכות שאומרות שכאשר באים לאשר תכנית או היתר ואדם עשה דין לעצמו באותו נושא, וביצע את זה קודם לכן, החוק בוודאי לא אמור להכשיר את מה שנעשה באופן פרטי ולא כדין, לפני שהתיקון אושר. כנ"ל לגבי מי שנמצאים בהליכים משפטיים בכל הנוגע לחלוקת דירות, ההצעה לתיקון החוק, במידה ותאושר לא תפתור את הבעיה ל'עבריינים' שעשו זאת קודם לכן, באופן לא חוקי", אומר שוב.

"שנית, ההצעה מתעלמת מכל הליכי התכנון שאושרו עד היום ובפועל, לא בודקת תשתיות קיימות. בתמ"א 38 למשל, שם יש הרבה מריבות בנוגע לתוספות ולא קיימים פתרונות בנוגע לשטחי ציבור. כך לדוגמה, בניין של 100 דירות, כשכל דירה בת 120 מטר, במצב המתואר, הפוטנציאל הופך להיות ל-240 דירות מה שאומר שכל התשתיות בבניין צריכות להשתנות. אם לא יתוגברו התשתיות ולא תהיה תחזוקה תואמת כמות דיירים, נראה מצב בו פרויקטים יהפכו חלילה לסלאמס. לכן, הצעת החוק אינה יכולה לעבור בצורה כה פשטנית".