"מחירי הדירות יירדו בטוח הקצר, אבל לא תהיה ירידת מחירים בטווח הארוך"

"בטוח שלא נראה כמות מכירות השנה כמו בשנה שעברה, גם התחלות הבנייה ירדו, אבל מעבר לאופק זה יוביל שוב למחסור של דירות בשוק", כך מעריך משה צרפתי מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו בראיון לביזפורטל, בהתייחס להשפעות משבר הקורונה על שוק הנדל"ן המקומי. לדבריו, הפתרון המרכזי שהממשלה צריכה ליישם הוא הצפה של קרקעות במרכז הארץ, הוא מלא ביקורת לגבי התנהלות מנהל התכנון ואומר כי מאז הרפורמה החדשה הבירוקרטיה התארכה באופן משמעותי.

צרפתי שותף לתחושת החוסר ודאות בשוק, אך לדבריו הקבלנים כבר עברו משברים בעבר ויצאו מחוזקים. "גם אני מסתכל על השוק וממתין בדריכות, ממשיכים לבוא לקוחות למשרדי המכירות אבל לא כתמול שלשום, מעריך שתהיה ירידה בכמות המכירות אבל לא ירידת מחירים בטווח הארוך", אומר צרפתי.

צרפתי משדר קו ברור לגבי התוכניות העתידיות של החברה – קהל היעד הינו מעמד הביניים באזור ראשון לציון והסביבה "אנחנו מחפשים עסקאות וקרקעות שמחירי הדירות הסופיים שלהם נעים בין 1.5-2.5 מיליון – שם יש את הביקוש הכי גדול לדירות במרכז הארץ – באר יעקב, אזור, ראשון לציון, חולון, נס-ציונה במקומות האלה לא מעריך שתהיה בעיה במכירת הדירות האלו".   חברת צרפתי בניה הינה עם למעלה מ-50 שנות ותק בענף הבנייה, זו חברה משפחתית אשר כמעט 60% ממניותיה מוחזק בידי המשפחה ועובדי החברה, כ-20% מהמניות מוחזק על ידי אלטשולר שחם, והשאר בידי הציבור.

במהלך השנים האחרונות הגיעה מניית צרפתי -1.54% לרמות של 12.5-13 שקלים למניה. בשנה שעברה הגיעה הפריצה ומחיר המניה טיפס לשיא של כ-19 שקלים למניה, אך עם משבר הקורונה צנחה המניה עד ל-9 שקלים והתייצבה בחודשים האחרונים בטווח של 11-14 שקלים למניה. לאחרונה הודיעה החברה על מכירה של 78 דירות בכפר שלם להשכרה לטווח ארוך לריט אזורים, תמורת 187 מיליון שקל (לכתבה המלאה).

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

התפתחות מחיר מניית צרפתי בעשור האחרון

איך אתה רואה את שוק הנדל"ן בתקופת הנוכחית? "המצב בסדר, אנחנו לא רואים את העצירה המוחלטת שצופים שתבוא. סימני השאלה סביב הקורונה הם רבים, במשרדי המכירות שלנו כולל עם קולגות יש מכירות - קשה לקבוע אם יותר או פחות. זאת תקופה מאתגרת, המשק מקבל זעזועים רציניים ביותר, בטוח שלא נראה כמות מכירות השנה כמו בשנה שעברה, גם התחלות הבנייה ירדו, אבל מעבר לאופק זה יוביל שוב למגמה של חוסר דירות בשוק".

"להערכתי האישית, לא צופה בעיה בשוק הדיור – בפרדס חנה פתחתי פרויקט חדש ובשלב היסודות מכרנו 10 דירות. בכפר שלם מכרנו את כל הדירות שזה נתון חיובי, גם אני מסתכל על השוק וממתין בדריכות, ממשיכים לבוא לקוחות למשרדי המכירות אבל לא כתמול שלשום, להערכתי תהיה ירידה בכמות המכירות אבל לא ירידת מחירים בטווח הארוך. בטווח הקצר נראה ירידות מתונות למי שתקוע עם הרבה דירות – הקבלנים יודעים להתאים את עצמם ויפסיקו לבנות, יפסיקו לפתח פרויקטים חדשים ולא יקנו קרקעות חדשות, בהמשך עלול להיווצר חוסר של דירות בשוק".   איך הורדת מס הרכישה למשקיעים תשפיע על השוק? ״הורדת מס הרכישה תחזיר שחקנים שבשנים האחרונות יצאו מהמגרש הזה והלכו לאפיקי השקעה אחרים. מי שעזב את שוק הנדל"ן בארץ והשקיע בנדל"ן בחו״ל ישמח לחזור להשקיע קרוב לבית. אני גם מעריך שאי הוודאות הגדולה במשק, בעיקר בשוק ההון, יכולה להעביר משקיעים משוק ההון לשוק הדיור. יחד עם זאת, אי הוודאות גדולה גם בשוק הנדל"ן וכרגע קשה לדעת מה מהלך כזה יעשה למחירי הדיור ולשוק השכירות. לכן, אני לא מעריך שנראה שינוי דרמטי בזירה עד שהדברים יתבהרו״.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מה התוכניות שלכם בחברת צרפתי? "אנחנו מחפשים עסקאות וקרקעות שמחירי הדירות הסופיים שלהם נעים בין 1.5-2.5 מיליון – שם יש את הביקוש הכי גדול לדירות במרכז הארץ – באר יעקב, אזור, ראשון לציון, חולון, נס-ציונה במקומות האלה לא מעריך שתהיה בעיה במכירת הדירות. אולי באזור תל-אביב בדירות היקרות יותר תהיה בעיה. כרגע משרדי המכירות עובדים על קצב 7-8, מצד שני, בפרויקט חדש יש מכירות, השוק משדר עוצמה באופן יחסי, במרץ-אפריל לא היו מכירות בכלל, במאי-יוני הייתה קפיצה גדולה, ביולי, בינתיים, מוכרים באופן יותר מתון".   ראינו באפריקה מגורים ואאורה מבצעי מכירות, מה המצב אצלכם? "זאת מגמה טבעית למי שיש הרבה סחורה. זה יתאזן בהמשך, כאשר יתחילו פרויקטים חדשים שלא יוכלו לעשות את ההנחות האלו, או לחלופין לא יתחילו פרויקטים. אצלנו אין מבצעים כרגע, מכרנו לאחרונה את הפרויקט בכפר שלם לקרן הריט של אזורים – מכרנו לנו במחירי דו"ח ה-0 לבנק, בלי יותר מדי הנחות – מכירה מצויינת לנו. קרנות הריט לדירות להשכרה הן שחקן חדש בשוק, מה שהיה בעבר למשרדי ומסחרי יש כמה גופים כמו מגוריט, ריט אזורים שמפתחים פרויקטים להשכרה. אנחנו רגילים לזה היו תקופות של מלחמות, בעיות פיננסיות בעולם ב-2008 ותמיד יצאנו מחוזקים".   מה לדעתך צריך לעשות השר החדש ליצמן? "אני חושב שצריך להציף את המרכז בקרקעות כדי שהמחירים לא יעלו. מכרז פעם בכמה חודשים לא יוריד את המחירים, צריך להוציא מכרזים לאלפי יחידות דיור כדי שהמחירים טיפה יירדו, הקבלנים עושים מתמטיקה של מחיר, בסוף יש את מרכיב הרווח, אם יש קרקע במחיר שפוי המחיר יוכל לרדת".

אתם בתור יזם וקבלן תנסו למקסם את הרווח – אז למה שהמחיר ירד? "אם אתה מוציא כמות גדולה של קרקעות יש תחרות, אנשים יורידו מחירים, היום יש תחרות, אבל אנשים לא יכולים להוריד מחיר – לא יכול להיות. מחיר הקרקע לדירה באזור חולון וראשון מתקרב למיליון שקלים ליחידת דיור, זה לא נורמלי. אי אפשר להוציא בראשון קרקע ל-500 יח"ד פעם בשנתיים. תוציא 10,000 יח"ד זה עיר של 300,000 תושבים – וייקנו את הקרקע במחיר של 600,000 ליח"ד. מחיר הדירה יירד ב-300,000 שקל. בנוסף, יש בעיה של בירוקרטיה שמצריכה מימון נוסף – יש את המסלול המקוון מה שנועד לקצר תהליכים, אבל הוא מאריך אותו פי 2".   מנהל התכנון מתהדרים בעשיה שלהם – איך אתה מסביר זאת? "אני אומר מניסיון אישי, ביורקרטית הם רק האריכו את תקופת הזמן להוצאת היתרים בשלוש השנים האחרונות, אם יכולת להוציא היתר תוך שנה היום זה שנתיים – זה בעקבות הוראות השעה שקיימות בוועדות המקומיות".   פרסומים בנוגע לקרקעות חקלאיות להפשרה, לצורך בניה למגורים – מעניין? "לא ממליץ על זה, כל אחד צריך לעשות את הבדיקה שלו ואת הסטטוס של הקרקע שבו הוא קונה, אני רואה הרבה חברות שמוכרות להמונים פיסת קרקע. מבחינתי אי אפשר להתחייב על לוחות זמנים. אנשים רוצים לשים 200-300 אלף שקל ולהרגיש שיש להם יחידת קרקע – אני לא מאמין בזה. פרק הזמן למימוש יכול להיות ארוך, אם בכלל. אנשים מוכרים קרקע חקלאית שלא מיועדת לבינוי, איפה שבודקים שיש תוכנית במנהל לרשויות מקומיות ורואים שיש הפשרה של הקרקע אתה יודע שייקח 5-10 שנים, אבל יש אישור כבר. הבעיה שחלק מוכרים קרקעות חקלאיות שאין להן סבירות לבינוי בעתיד".