"ביטול מס הרכישה להשקעה, עשוי להוריד את מחירי השכירות"

בשוק הנדל"ן אין ירידת מחירים גורפת כרגע, כך לדברי ליליה נחמן, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון בראיון לביזפורטל, זאת למרות שגם מוכרים וגם השוכרים יותר מתגמשים היום במחיר. לדבריה, במידה ולא נראה שיפור בנתוני האבטלה, יש סכנה שהקונים לא יעמדו בתשלומי משכנתאות ואז עשויה להיות פליטה גבוהה של דירות לשוק.

לדברי נחמן, חודש יוני עבר באופן חיובי מאוד במשרדי המכירות וגם בשוק דירות היד השנייה. הרבה סימני שאלה עולים בנוגע לדיסונאנס הגדול בין המשבר הבריאותי-כלכלי לבין היקף המכירות הגבוה בשוק הדירות, אך לדברי נחמן אלו עסקאות שהיו כבר עמוק בצנרת.

"אם שיעור האבטלה יישאר גבוה, כולנו ניפגע"
במבט לעתיד, אומרת נחמן, "בנדל"ן יש אפקטים פסיכולוגיים ומצב רוח של לקנות ולמכור. אי אפשר להתעלם ממצב רוח. ככל שמציגים את הסיפור באופן כאוטי, אולי חלקנו נשמור יותר על הכסף שלנו ולא נהיה פזיזים. יחד עם זאת, אני לא צופה ירידת מחירים בחודש-חודשיים הקרובים. אבל בכל רגע נתון יש שינויים שעלולים להשפיע על הסיטואציה. אני בעיקר מאוד מוטרדת מכמות המובטלים שהם הכוח הקנייה – אם המספרים לא ישתנו כולנו ניפגע".
 
מהי המגמות בשוק דירות היד השנייה?
"אין ירידת מחירים גורפת כרגע. בחודש יוני הייתה כמות ביקושים גבוהה ביחס לאפריל ומאי, עליה של 40% מחודש מאי בממוצע הארצי. יש שני סוגים של ביקושים – הסוג הראשון של אלה שמחפשים דירות עם צרכים ממוקדים של גינה או מרפסת - גם במחיר של מעבר לאזורים מעט יותר מרוחקים. הסוג השני, אלו משקיעים שמרימים הרבה טלפונים בכדי למצוא עסקאות. אלה עסקאות סלקטיביות, אך מה יקרה בהמשך קשה לנבא".

"היום בעקבות סגירת השמיים, הרבה כאלה שהשקיעו בחו"ל נמצאים כרגע בישראל וגם מחפשים השקעות כאן, בנוסף כאלה שהשקיעו בשוק ההון גם מפנים חלק מהכסף אל הנדל"ן שנתפס כיותר בטוח בעולם הכאוטי שאנחנו חיים בו".
 
מהי ההשפעה הצפויה של הורדת מס הרכישה למשקיעים?
"שוק ההון ספג טלטלה קשה בעקבות הקורונה ובמקום זאת רבים בוחנים את האפשרות לפנות לאפיקי השקעה בנדל"ן. אין ספק כי הורדת מס הרכישה למשקיעים משנה את תמונת המצב לחודשים הקרובים ומי שרצה להשקיע לפני, או מי שחיפש השקעה יציבה, יתוגמל כעת בהתאם".

"המשקיעים מהווים סך של 13% משוק הנדל"ן, כך שהדבר לא בהכרח יגרום לעליית מחירי הדירות. אנחנו לא בשוק רגיל, כמעט מיליון מובטלים שכרגע יושבים על הגדר. אם כבר, זה אולי ייצב את השוק שחווה מכה קשה בחודשים האחרונים. יתכן והורדת מס הרכישה להשקעה, תשחרר דירות לשוק ההשכרה, מה שיגדיל את ההיצע, ואולי אף יוריד את מחירי השכירויות אך נדרשים עוד צעדים רבים לטיפול בשוק השכירות".

מה אתם מציעים למשקיעים שפונים אליכם?
"תלוי בסכום. עד מיליון שקלים, ההשקעות הן יותר בפריפריה. יתרה מכך, מבחינת משקיע יותר חשוב מה טיב השוכר, מה מוסר התשלומים שלו, ובכדי להבטיח את התשואה צריך לבחון את המאפיינים של השוכר".

אלו מגמות נוספות אתם מזהים בשוק?
"אמנם זה אופייני לעונה, אך שוק השכירויות זוכה ליותר ביקושים. ייתכן כי חלק מעדיפים לשבת על הגדר ולחכות שהדברים יותר ירגעו. אבל בכל זאת זה מאפיין את התקופה".

"קצב גידול האוכלוסייה יוביל לביקושים לדירות, ייתכן ומשך זמן סגירת העסקה יתארך. אבל כל עוד נתוני האבטלה גבוהים – אלה הקונים ויש סכנה שלא יעמדו בתשלומי משכנתאות אז ייתכן ונראה פליטה גבוהה של דירות לשוק". 
 
יש מי שחוזרים לגור אצל ההורים, דירות AIRBNB התפנו, איך זה בה לידי ביטוי בשוק?
"בפרוץ משבר הקורונה היה סוג של שיתוק טוטאלי מעוצמות הפחד, מאז היציאה מהסגר יש חזרה לטרום הסגר לכיוון של יותר סגירת עסקאות, הסיפור כעת מאוד מסוכן והחדשות לא אופטימיות, יש תחושה של פחד גדול. ביוני באו לידי ביטוי הרבה כאלה שהיו לפני סגירת עסקאות וזה דחף את השוק – עסקאות של אין ברירה. מוכרים היום יותר מתגמשים במחיר, השוכרים יותר מתגמשים במחיר. היו גם משכירים שעשו הנחות נקודתיות גבוהות".
 
את יכולה להתייחס באופן יותר ממוקד למצב בערים השונות?
"בתל אביב, חלה עליה של כ-20% בין שני החודשים האחרונים- כשמדובר בעיקר ברוכשים שהחלו תהליך מכירה עוד לפני פרוץ משבר הקורונה או במהלכו, ורק בחודש יוני, זה הבשיל לכדי חתימה. רוב הדירות שמכרנו בתל אביב היו לצורכי מגורים ולא להשקעה. ניתן לומר שהמוכרים היו יותר גמישים בניהול משא ומתן של העסקאות".

"בהרצליה ובירושלים- חודש מאי היה חודש שקט, ולא התאפיין בכמות עסקאות גדולה, אולם בחודש יוני, חל תיקון וכמות העסקאות שנסגרו היתה דומה לכמות העסקאות בחודשים דצמבר-ינואר האחרון, טרום הקורונה".

"בחיפה חלה, על פי נתוני הרשת, עליה של כ-50% בסגירת עסקאות, כשהביקוש היה בעיקר לדירות עם גינה ומרפסות".

"פרדס חנה כרכור – מראה סימני גידול מרשימים וביקושים ערים- אני חושבת שזה בגלל הרצון של אנשים בזמן הקורונה לבית צמוד גינה, למרחבים ירוקים ואפילו כפריים וגם לקהילה, שזה דבר שפרדס חנה מוכרת וידועה בו. בחודש יוני ביחס לחודש מאי שלפניו, אמנם כמות עסקאת המכירה נותרה זהה אבל, חלה קפיצה משמעותית בביקושים לשכירות, בעיקר בקרב אנשים שבאו מחוץ לפרדס חנה, חלקם הגדול מתל אביב ומהסביבה".