"אתה תראה שבחודשים הקרובים מחירי הדיור ימשיכו לעלות"

סמי מצלאוי מחלוצי תחום הפינוי בינוי בישראל, מעריך שמחירי הדירות לא צפויים לרדת כל עוד מחירי הקרקעות גבוהים, ועלויות הבנייה והמיסוי יישארו ברמתם הנוכחית. בראיון לביזפורטל הוא מדגיש את האני מאמין שלו - ההתחדשות העירונית היא הפתרון למצוקת הדיור. מעבר לפן הכלכלי שהוא חשוב והכרחי, הוא רואה בפרויקטים של פינוי בינוי מחוללי שינוי חברתי. לדבריו, תהליך של התחדשות עירונית משפיע באופן חיובי על הילדים שגדלים שם. "זה לקחת משפחות שגרות בתנאים ירודים ובדירות קטנות מאוד, הילדים לא יכולים ללמוד, הילדים מתוסכלים ומבוישים מהבית שהם גרים בו, אבל ברגע שהם מגיעים לדירה חדשה ורחבה זה משנה להם את התדמית ומשנה להם את המסלול החיים".

הוא רואה בעבודה הזאת שליחות אמיתית. "המטרה שלי לחדש את הערים, לחדש את התשתיות, הכבישים והחינוך, לשפר את הרווחה לתושבים", אומר מצאלוי. השליחות הזאת עבורו היא גם מאוד רווחית כלכלית, עם זאת, אין ספק שהתרומה של התחדשות עירונית היא משנה חיים עבור התושבים הוותיקים.

חברת מצלאוי נסחרת בבורסה בשווי שוק של כ-105 מיליון שקלים. בשנת 2019 חזרה לרווח של 8.5 מיליון שקלים אחרי הפסדים של 11.5 מיליון ב-2017 וכ-20 מיליון שקלים ב-2018. מניית החברה נסחרת באופן יציב בשנים האחרונות, עם מחזורי מסחר נמוכים. החברה פעילה בעיקר בתחום של התחדשות עירונית ומקדמת בימים אלה ארבעה פרויקטי פינוי בינוי.

סמי אתה איש עתיר ניסיון בתחום הבינוי, ספר על עצמך ועל החזון שלך?
"אנחנו מהראשונים שהתחילו את נושא הפינוי בינוי בישראל ב-1994, מכרזים של בתים ישנים ביהוד. היו הרבה קשיים - התמודדנו לאורך השנים עם דירות עמידר, דמי מפתח, קרקעות עתירי זכויות, פולשים ועוד.

"המטרה שלי היא לחדש את הערים, לחדש את התשתיות, הכבישים והחינוך, לשפר את הרווחה לתושבים. התרומה העיקרית של פינוי-בינוי, זה מביא אוכלוסייה חזקה שמקדמת את האוכלוסייה החלשה, כאשר נכנסים למתחם 70% דיירים חדשים נוצר עירוב עם הדיירים הוותיקים ואחרי תקופה של מספר שנים קיבלת חברה אחידה שחיה יפה מאוד ביחד.

"זה לא עניין של בניין ולא של כסף, זה לקחת משפחות שגרות בתנאים ירודים ובדירות קטנות מאוד, הילדים לא יכולים ללמוד, הילדים מתוסכלים ומבוישים מהבית שהם גרים בו, אבל ברגע שהם מגיעים לדירה חדשה ורחבה זה משנה להם את התדמית ומשנה להם את המסלול החיים. הילדים האלו הופכים להיות המוצלחים ביותר. וזה מהרבה ניסיון אישי. בפרספקטיבה לאחור של 20 שנה אני רואה את אותם ילדים שהתקדמו והיום קצינים בצבא, במקצועות הרפואה, מורים. ברגע שיש להם רווחה זה תורם גם למדינה".

מה אפשר לעשות בכדי לעזור לזוגות הצעירים לקנות דירה במחיר סביר?
"על כל פרויקט שאני בונה שמאושר בו 100 יח"ד והוא כלכלי עבורי, תוסיף זכויות לעוד 20 יח"ד לטובת הזוגות הצעירים שאני בונה ללא רווח יזמי. הזוגות ישלמו את עלות האגרות, הבנייה ותשלום לעירייה עבור פיתוח תשתיות על של כ-200-250 אלף שקלים – המחיר הכולל יוצא כ-1.2-1.3 מיליון שקלים לדירה ממוצעת במקום מחיר של כ-2 מיליון שקלים ומעלה בקריית אונו. עבור הזוגות הצעירים הם מקבלים הנחה של כ-30% ממחיר השוק, במצב הזה הזוגות הצעירים נשארים קרוב למשפחות והם מקבלים את העזרה של ההורים. בצורה שאני מציע נתת מענה רחב לזוגות הצעירים. 

"עשיתי פרויקט כזה בקריית אונו עם 27 יח"ד לזוגות הצעירים, מכרנו דירת 2 חדרים ב-900 אלף שקל, דירת 3 חדרים ב-1.3 מיליון שקלים, דירת 4 חדרים ב-1.45 מיליון שקלים, בספטמבר הקרוב הזוגות נכנסים לדירות. זה נעשה בהגרלה מסודרת עם תקנון בשיתוף הרשות המקומית, ההגרלה נעשתה עבור מקומיים וזכאים לפי קריטריונים עם בדיקת מסמכים מלאה. בהגרלה היו 650 תושבים עם נוכחות ראש העיר. כל זוג שזכה קפץ מהכיסא באושר גודל.

"בתקופה האחרונה יש 2000 יח"ד של פינוי בינוי בקריית אונו, אם תוסיף 20% זכויות בנייה עבור זוגות צעירים לפי המודל שהצעתי - הגדלת את המלאי ב-400 יח"ד באזור שלנו בלבד, אם תשכפל את המודל לכל הארץ יהיה מלאי דירות משמעותי. צריך לחייב את הקבלנים לעשות את זה. כל עירייה תחלק את הדירות לפי קריטריונים. זה היה פיילוט ראשון שאני עשיתי בכדי להראות לכחלון והאנשים שלו שיש אלטרנטיבה".

ואיך מיישמים את הפתרון שלך בפריפריה?
"היום בפריפריה מחירי הדירות הם בעלות שלא עולה על 1.2-1.3 מיליון שקלים, ומחירי הבנייה הם זהים בכל הארץ. כאן המדינה צריכה לתקצב את העיריות בסכום של 120-150 אלף שקלים לכל יחידת דיור עבור פיתוח על. העיריות בפריפריה לרוב הן חלשות ואין להם תקציב מספיק ולכן הרבה פרויקטים של פינוי בינוי אין כדאיות כלכלית". 

"יש היום דירות שתנאי המחיה בהן לא תואמים את ישראל 2020, שאתה מגדל ילד בצורה לא נכונה הוא עולה למדינה הרבה יותר כסף מאשר אם הייתה משקיע בו".

"יש דירות של 60 מטר ומאשרים לבנות עוד כ-12 מטר נוספים בלבד לדיירים הוותיקים – זה מצב לא סביר שלא מאפשר לקדם את הפרויקט. הדיירים לא מוכנים לחתום אם הם מקבלים כל כך מעט. זה גם לא ייתכן שיבנו על חשבון הדייר שלוש דירות ולא יתנו לו לקבל דירה סבירה של 80-100 מטר – ולכן התנגדות שלהם מוצדקת".

מה דעתך על התוכנית של שר השיכון?
"עדיין לא שמענו כלום ואין מספיק פרטים ברורים. עם זאת, אין בה מספיק התייחסות לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי בצורה מסודרת ונכונה. צריכים לעשות תקנות נרחבות שעונות על כל התקלות שהיו בתחום ב-20 שנים האחרונות. ויש להעניק יותר סמכויות לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית".

מה דעתך בנושא המס רכישה המופחת ומחירי הדיור?
 "זה דבר מעולה, זה יחזיר את המשקיעים לשוק, שכל חסכון הוא משמעותי עבורם. עם זאת למרות המצב הקשה במשק מחירי הדיור יישארו ברמתם ואף ימשיכו לעלות. הביקוש לדירות הוא קשיח, מדינת ישראל קובעת את מחירי הקרקע וגם מה עלויות הבנייה, בנתונים שישנם היום אי אפשר להוריד את מחירי הדירות. להפך הבירוקרטיה גם מייקרת את עלויות הבנייה. אתה תראה שבחודשים הקרובים המחירים ימשיכו לעלות".

"הפתרון לדעתי לזוגות הצעירים הוא כפי שהצעתי ועשיתי בקריית אונו – 20% זכויות בנייה נוספים בפינוי בינוי מיועדים לזוגות צעירים".

מה הפרויקטים הקרובים שלכם?
"יש לנו שני מגה פרויקטים בבת-ים שהם מנועי צמיחה משמעותיים לחברה, הפרויקט הקרוב שלנו זה פרויקט יוסף טל בבת-ים כ-1,100 יח"ד בשני שלבים. בשלב הראשון נבנה כ-600 יח"ד ו-12,000 מטר מסחר ותעסוקה. 240 יח"ד הן עבור הדיירים בעלי הקרקע. הפרויקט מתבצע בשיתוף פעולה עם חברת נצבא שהינה חברה מהחזקות במשק עם איתנות פיננסית גבוהה.

"יש תב"ע בתוקף ואוטוטו יוצאים ההיתרים – שייכנו דירות לבעלי הקרקע, יש בנק מלווה והתהליך קורם עור וגידים. זה הפרויקט הראשון ומשמעותי של פינוי בינוי בבת-ים. להערכתי הוא ישנה את פני העיר. מועד הסיום המשוער של שלב א' הוא 2024 ושלב ב' ב-2026. לקראת סוף השנה נתחיל שיווק. זה פרויקט דפנסיבי במרכז העיר באזורי הביקוש, עם הרבה דירות מתחת לשני מיליון שקל. דירות 2-3 חדרים בין 1.3-1.7 מיליון שקל. זה פרויקט שמתאים גם לתושבי האזור וגם למשקיעים.

"פרויקט שני, גם בבת-ים, פינוי של 163 דיירים ובינוי של 560 יח"ד ו-10,000 מטר תעסוקה ומלונאות ו-1,500 מטר מסחר. מועד התחלה משוער נובמבר 21, מועד סיום משוער – 2025-2027.

"שני פרויקטים נוספים של החברה שצפויים להתחיל בחודשים הקרובים – 110 יח"ד בקריית אונו ופרויקט של 204 יח"ד בהרצליה בשיתוף אפריקה מגורים לישראל. שני הפרויקטים מתוכננים ל-2024".