האם השקעה בנדל"ן בחדרה מעניינת?

במשך שנים רבות, נחשבה חדרה לעיר קטנה ואפורה בשולי מחצית הדרך בין תל-אביב לחיפה. במהלך שנות ה-50, ה-60 וה-70, וכן בשנות ה-90, קלטה העיר רבבות עולים מכל התפוצות, בעיקר בזכות רמות מחירי הדיור שהיו באופן יחסי נמוכות ביותר לעומת אלה של תל-אביב, גוש-דן ואפילו נתניה השכנה.

במהלך השנים האחרונות, דווקא החסרונות, רמות המחירים הנמוכות והדימוי האפור, שיחקו משמעותית לטובתה של חדרה. גם העובדה שרכישת האדמות ההיסטורית הסיטונית הביאה לכך שהעיר הינה בעלת שטח מוניציפאלי מהגדולים בישראל, יותר מ-50 אלף דונם (דומה לשטחה המוניציפאלי של תל-אביב!) גרמו לביקושים משמעותיים הן בקרב זוגות צעירים, הן משפרי דיור ולאחרונה אף משקיעים אסטרטגיים.

לאחרונה חצתה חדרה את מספר הקסם, 100,000 תושבים רמות המחירים בחדרה עודן מתונות, כ-13 אלף שקל למ"ר, כשליש ממחירי תל-אביב, כמחצית מהרצליה ובעשרות אחוזים פחות מנתניה, וגם התשואה על השכרת נכס הינה גבוהה יחסית 3-4 אחוזים, כפליים כמעט יותר מתל-אביב (אם כי בתל-אביב קל יותר להשכיר דירה מבחדרה). יתרה מכך, עליית המחירים המתמדת הביאה לכך שמי שרכש נכס בחדרה לפני שנים ספורות, השביח את ערכו בעשרות אחוזים ועוד היד נטויה.

עד כמה שזה נשמע מפתיע, עד לאחרונה, לא מותגה חדרה כלל ועיקר כעיר בעלת חוף ים. היו לכך שתי סיבות עיקריות: אחת, העובדה שחלקה הגדול של העיר מוקם ממזרח לכביש החוף (כביש מס' 2) ואף ממזרח לכביש 4 (כביש השרון הישן), יצר בפועל נתק פיזי ואף מרחק ניכר בין מרכז העיר לבין חוף הים. הסיבה השנייה, הייתה שיכוני העולים של גבעת אולגה, שמיתוגה היה נמוך ביותר ורבים אף לא שייכו אותה כלל לעיר חדרה.

• ווישור מוכרת מניות באיילון ומנפיקה כתבי אופציה ב-84.7 מיליון שקל
• זוחלים באיילון: למה הפקקים רק מחמירים ומה יהיה בהמשך?

במהלך השנים האחרונות נפל דבר לאחרונה, לצד גבעת אולגה הולך ומוקם רובע הים, שכונה גדולה המתאפיינת בעיקרה ברבי קומות בנוסח רמת אביב ג' ועיר ימים בנתניה. לשכונה חדשה זו, נכנסה לא מעט אוכלוסייה בחתך סוציו אקונומי גבוה, ביניהם משפרי דיור מחוץ לחדרה, וכן משקיעים אסטרטגיים ורמות המחירים בה נסקו לכדי 16-18 אלף שקל למ"ר ולעיתים אף יותר מכך.

במהלך השנים הקרובות יקודם פיתוחו של רובע הים, כולל תכנית מפורטת בהליכי תכנון של כ-10,000 יח"ד, כ-1400 חדרי מלון, משרדים ומסחר, ובנוסף, בינוי-פינוי בגבעת אולגה הוותיקה והן המשך בניית מגדלים, בנייה נמוכה וצמודת קרקע אקסקלוסיבית, בתי מלון, שטחים פתוחים, פארקים ועוד. לאחרונה אף נפתח בית מלון ראשון על שפת מפרץ בנימין שבחוף חדרה ולאורך נחל חדרה הוקם פארק אקולוגי יפהפה. גם מזרח חדרה משתדרגת והולכת. לצד המרכז הרפואי הלל יופה נפתחו קניונים דוגמת שערי חדרה והוקמו שכונות חדשות כדוגמת פארק חדרה, ובנייה בשכונות בית אליעזר, שכונת ניסן ועוד.

כמו כן, העובדה שחדרה מוקפת מכל עבריה באוצרות טבע ייחודיים דוגמת יער חדרה ובירכת עטה, יקבי יין ומסלולי הליכה, הוסיפו ללא ספק לאטרקטיביות שלה. כמו כן, הממשקים התחבורתיים המאד נוחים, כולל תחנת הרכבת, כביש 2, כביש 4 וכביש הרוחב 9, המחבר אותה תוך דקות מעטות לכביש 6 ולמטרופולינים הגדולים, גוש דן וחיפה בזמן נסיעה קצר, למגוון רחב של מתחמי תעסוקה גדולים מפארק מת"מ ופארק קיסריה מצפון ועד למתחם איקאה-פולג, פארק יקום והרצליה פיתוח מדרום.   שורה תחתונה חדרה ממש לא אמרה את המלה האחרונה. הן מיתוגית והן תודעתית העיר נמצאת היום במקום טוב באמצע והמרחק הפסיכולוגי והפיזי בינה לבין מטרופולין גוש דן הצטמצם. העובדה, למשל, שזמן הנסיעה בינה לבין הכניסה הצפונית החדשה לנתיבי איילון עומד כיום על כ-20 דקות בלבד, אומרת הרבה למי שחושב קדימה להשקיע בה למגורים או להשכרה.

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

להלן מיקבץ עסקאות שבוצעו לאחרונה בחדרה ברמב"ם 3 נמכרה דירת 3 חדרים, 70 מ"ר, קומה 2 במיליון שקלים בדיוק; בחטיבת גולני 10 דירת 4 חדרים, 87 מ"ר, קומה 5 ב-1.1 מיליון שקלים; בלכיש 12 דירת 5 חדרים 150 מ"ר, קומה 14ב-1.44 מיליון שקלים; בהמעפילים 51 3 חדרים, 45 מ"ר ב-1.83 מ' שקלים; ברמב"ם 99 , 5 חדרים, 150 מ"ר, קרקע ב-1.82 מיליון שקלים; בשדרות בן גוריון, 3 חדרים, 62 מ"ר, קומה 2, ב-920,000 שקלים; באפרסמון 24, 6 חדרים 1833 מ"ר קרקע, ב-2.14 מיליון שקלים.

כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין