"דוחות גב ים מציגים תמונה שונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק"

"בשבוע האחרון היינו עדים למסרים סותרים על שוק המשרדים בישראל. דוחות גב ים +2.72% גב ים 2,948 +2.72% בסיס:2,870 פתיחה:2,870 גבוה:2,970 נמוך:2,830 תמורה:3,794,788 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק", כך לדברי נדב ברקוביץ, אנליסט נדל"ן, IBI בית השקעות אשר מעריך כי גם הדוחות של חברות הנדל"ן המניב שטרם פרסמו, יציגו תמונה חיוביות יותר בסקטור המשרדים לעומת הציפיות בשוק.

בתגובה לדוחות הכספיים של חברת הנדל"ן, מציין ברקוביץ כי בשבוע האחרון "מצד אחד כתבות על יותר ויותר חברות המגדילות את היקף העבודה מהבית ומוותרות על משרדים, ומצד שני, עזריאלי וגב ים דיווחו על חוזים חדשים וחידוש חוזים שנחתמו במחירים דומים לתקופת טרום הקורונה".

לדברי ברקוביץ, דוחות גב ים הציגו תמונה אופטימית ושונה מאוד מהסנטימנט השלילי בשוק. "החברה הציגה שיפור בכל הפרמטרים התפעוליים, המשך ייזום של פרויקטים (8 פרויקטים בהיקף של 147 אלף מ"ר) והנקודה החשובה היא שבמהלך המחצית השנה הראשונה של 2020 חתמה גב ים על 68 הסכמי שכירות בהיקף של 66 אלף מ"ר המניבים 47 מיליון  שקל בשנה בעליה ממוצעת של 7.5%".

ברקוביץ מציין כי גם עזריאלי דיווחה על מספר חוזים חדשים שמציגים "עסקים כרגיל". "החברה דיווחה על חוזה עם פייסבוק בפרויקט שרונה בהיקף של 5,000 מ"ר וחתימה על חוזה עם אינטל בהיקף של 6,000 מ"ר במגדלי עזיראלי במקום חלק מהקומות שבזק פינתה לאחר שחתמה על חוזה שכירות עם עזריאלי בחולון".

כל זאת כאשר בסקירה האחרונה של ברקוביץ הוא הזכיר את הדוח של CBRE אשר הציג ירידת מחירים של 6% בתל אביב וירידת מחירים כמעט בכל שאר הערים המרכזיות בישראל.

אז מהי התמונה האמיתית?
לדברי ברקוביץ, התשובה הקצרה היא שעוד מוקדם לדעת. "משבר הקרונה יצר פערים גדולים מאוד בין סוגי החברות וההשפעה על שוק המשרדים היא לא בינארית. חברות גדולות וחזקות, בעיקר בתחום ההיטק, יכולות להרשות לעצמן לשלוח את העובדים לעבודה מהבית לתקופה ארוכה ולהמשיך לשלם דמי שכירות גבוהים על בניין שעומד ריק מתוך מחשבה שלאחר שתהיה חזרה לשגרה מסויימת, עדיין יצטרכו משרדים גם תחת הנחה של עבודה חלקית מהבית.

"מנגד, חברות שפעילותן נפגעה בעקבות המשבר ושהיו צריכות לקצץ בעלויות ובכוח אדם, אין את הפריבילגיה להמשיך ולהחזיק משרדים יקרים עד שתתברר התמונה הסופית.

הבדל נוסף שמדגיש ברקוביץ הינו הפער בין משרדים קלאס A של חברות נדל"ן מובילות לבין משרדים של קבוצות רכישה ומשרדים שנקנו כהשקעה. "במגדלי משרדים שנבנו בקבוצת רכישה המצב מורכב יותר. סוג השוכרים מוטה יותר לעצמאיים וחברות בינוניות, כמו כן ריבוי הבעלים בנכס יוצר תחרות על לקוחות בתוך הבניין עצמו וגורם להורדת מחירים אגרסיבית יותר".

ובסופו של דבר, יש גם את האלמנט של הזמן. לדברי ברקוביץ, "ככל שמשבר הקורונה מתארך, הפגיעה בחלק מהחברות הופכת לקשה יותר וגם חברות עם אורך נשימה יחלו לצמצם הוצאות ולקטין שטחי משרדים, כך שיתכן שהתמונה שאנו רואים כיום תשתנה עד סוף השנה".

מה זה אומר על הדוחות של חברות אחרות?
בבית ההשקעות מציינים כי השוכרים של גב ים הם מהחברות החזקות במשק, בינלאומיות ובעלי הטיה לתחום ההיטק (74%). בנוסף, לחברה חשיפה נמוכה לתחום המסחר (7%). שאר חברות הנדל"ן שצפויות לפרסם דוחות החודש, הן בעלות חשיפה קטנה יותר לתחום המשרדים ובעלות חשיפה נמוכה יותר לשוכרים מתחום ההייטק. למרות זאת, מרבית שוכרים אלו נחשבים חזקים אם כי בבית ההשקעות מעריכים כי הפגיעה יכולה להיות מעט גדולה יותר.