האם מחירי הדירות יירדו?

לאן "הולכים" מחירי הדירות? אלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור מתחבטים בשאלה. גם המשקיעים קיבלו הנחה מהמדינה בדמות מס רכישה מופחת שיוזיל את עלות הרכישה בכ-30-50 אלף שקל לדירה ממוצעת, שואלים - האם זה הזמן לקנות דירה או שעדיף להמתין על הגדר עד אשר הדברים בשטח יתבהרו?  

הנתונים עד כה אמביוולנטים - מצד אחד אנחנו בעיצומו של מיתון מהקשים בהיסטוריה,  נתוני האבטלה ברמה דו ספרתית כאשר מאות אלפי ישראל איבדו את מקום עבודתם, ותחזית בנק ישראל צופה התכווצות של כ-6% בתמ"ג בשנת הנוכחית. ולמרות כל זאת שוק הדירות עדיין מפגין חוסן מסוים. נתוני המכירות בחודש יוני הצביעו על מכירות שיא. חברות בניה רבות דיווחו על היקף מכירות גבוה וביקושים ערים במשרדי המכירות גם במהלך חודש יולי אך הגידול בתחלואה של הגל השני מיתן את הביקושים ואת הצפי לחודשים אוגוסט וספטמבר. 

אז מה אומרים השחקנים בשוק? והאם תרחיש האימה צפוי להתממש הקבלנים באופן טבעי מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לטפס. אמנם יש להם אינטרס מובהק לייצר אוירה אופטימית בשוק, אך רבים מתוך אלו שמשוחחים איתנו בעלי ניסיון וותיק בשוק הדירות ומכירים גם תקופות קשות ומיתונים - וההיסטוריה בהחלט תומכת באג'נדה שלהם. מחירי הדירות בישראל במגמת עלייה ברורה, גם בתקופות המיתון של שנות ה-90 ותחילת ה-2000 מחירי הדירות כמעט ולא ירדו נומינלית אלא נשחקו ריאלית.  בנוסף יש ביכולתם לווסת את ההיצע ולצמצם כניסה לפרויקטים בהתאם לתנאי השוק. 

הבנקים משדרים אופטימיות זהירה גם כן, הביקושים למשכנתאות ביוני יולי היו גבוהים ובתאם למכירות בשוק. הנתונים במערכת הבנקאית מצביעים על כך שכ-70% מכלל ציבור המקפיאים חזר לשלם את המשכנתא בסיום שלושת חודשי ההקפאה, בנוסף מדגישים בבנקים כי גל המובטלים הגדול נמצא בקרב אנשים צעירים שטרם לקחו משכנתא. עוד מציינים בבנק לאומי כי הציעו אפשרות לדחיית קרן המשכנתא למשך שנתיים אך הביקוש למוצר נמוך מאוד. המסר העיקרי שעולה מהבנקים שקיימת נכונות גבוהה להעניק פתרונות אשראי חריגים ויוצאי דופן על מנת לספק פתרונות למצב הכלכלי וגם באופן עקיף לשמור על יציבות במחירי הדירות. ובכך מפיגים במידת מה את החשש מפני תרחיש של אי עמידה בתשלומי המשכנתא והצפה גדולה של דירות שיורידו את המחירים בצורה חדה.

• מס על שכר דירה - כל מה שצריך לדעת
• דרישת המיליונים של ח"כ בן גביר מ"עובדה" ומאחת המרואיינות

ממשלת ישראל עדיין לא סיפקה תוכנית סדורה לשוק הדירות והנעלמים עדיין רבים, עם זאת האמירות שעולות משר השיכון כי הדגש העיקרי בתוכניתו ילך לפריפריה ואילו אזורי הביקוש יחזרו למתכונת של מכרזים לכל המרבה במחיר ובכך עלול להזניק שוב את מחירי הקרקעות. הפחתת מס הרכישה היא איתות ברור לגבי הרצון לתמוך בשוק הדירות במטרה לשמור על ביקושים ערים לאור ההתכווצות בביקושים מצד הציבור שנכנס למעגל האבטלה. למשקיע הממוצע החזרת מס הרכישה למתכונתו הקודמת מהווה שיפור תשואה קטן ומוגבל וזה לא עשוי להחזיר את המשקיעים לשוק לרמות של 2015, אך יותר מכך זה מעיד על האינטרס הממשלתי לתמוך במחירי הדירות - וזה בפני עצמו סימן חיובי לשוק.

מיתון הקורונה צפוי להרחיק את חלום הדירה מהרבה זוגות צעירים וזה בהחלט סימן רע לדור הנוכחי, אך הצורך הלאומי בשמירה על יציבות מחירים יחד עם הצורך העסקי של הבנקים והקבלנים מקטין את הסיכוי לירידת מחירים באופן משמעותי. המגמה הנוכחית של ירידת מחירים נקודתית ומוגבלת עשויה להישאר זמן מה בשוק ואילו חזרה לעליית מחירים מתונה באזורי ביקוש היא גם בהחלט תרחיש סביר. בעולם כלכלי נורמלי ייתכן ותרחיש האימה למחירי הדירות היה סביר - אך בהינתן ביקוש קשיח למחירי הדירות, ריבית אפסית וכוחות חזקים שתומכים ברמת המחירים הנוכחית - הסבירות להתממשות תרחיש האימה הינו קלוש.