אוצר
מניתוח של אגף הכלכלנית הראשית באוצר עולה כי קיימת ירידה במכירות ברבעון הראשון של 2020 ונמכרו כ- 25.5 אלף דירות (כולל מחיר למשתכן), ירידה של 8% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. מכירת דירות חדשות בשוק החופשי ברבעון הראשון הסתכמה ב-5.5 אלף דירות, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. עם זאת התמונה באוצר מציגה תמונה חלקית על המגמה בשוק הדירות כיוון שהיא מבטאת 55 ימי מכירות במקום 75 ימים (בנטרול שבתות ומועדים) לאור ההגבלות והסגר במהלך חודש מרץ.
עוד מציינים באוצר כי הרבעון הראשון של 2020 נמכרו כ-22 אלף דירות בשוק החופשי, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. ורושמים "זהו הרבעון הראשון החלש ביותר במכירות אלו מאז שנת 2009, שעמדה בצל פרוץ המשבר העולמי", עם זאת גם כאן חשוב להוסיף כי מעבר להגבלות הקורונה שוק הדיור סובל מהיעדר מכרזים בשוק החופשי למעלה מ-5 שנים לאור תוכנית מחיר למשתכן ולכן השוק פועל במתכונת שונה ומעט מלאכותית.
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
- כל הכותרות
חודשים ינואר ופברואר עם גידול במכירות של 27% ו-17% בהתאמה
הרבעון הראשון של השנה מציג נתוני מכירות פחות טובים מהרבעון המקביל של 2019. עם זאת בראיה רחבה ועל אף הסגר היקף המכירות עדיין גבוה ביחס לפרוץ המשבר העולמי, המחאה החברתית, המתנה לתוכנית מע"מ אפס ומהשפל של הרבעון הראשון של 2018. באוצר מציינים כי "המכירות בחודשים ינואר ופברואר השנה הציגו גידול של 27% ו-17% במכירות בשוק החופשי בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בחודש מרץ עברו הן לירידה חדה של 32%."
זינוק ברוכשי דירה ראשונה יציבות בקרב משקיעים ומשפרי דיור
על אף הירידה היחסית בקרב רוכשי דירה ראשונה ברבעון הראשון לשנה, המדיניות של שר האוצר הקודם, משה כחלון, הצליחה להניב שינוי בתמהיל רוכשי הדירות - תוכנית מחיר למשתכן הזניקה את רכישת הדירות בקרב זוגות צעירים ורוכשי דירה ראשונה ומצד שני הגדלת מס הרכישה ב-2015 (מה שבוטל כעת) הביא לדחיקת משקיעים מהשוק ולמעשה החל מהרבעון השלישי של 2015 המכירות בקרב המשקיעים הינה מתונה ונמוכה - עוד מצביע הדוח כי לאחר הגדלת המס רכישה היקף הרכישות נטו של המשקיעים במגמה שלילית -כלומר יותר משקיעים מוכרים דירות מאשר קונים.
מספר דירות שנרכשו: משקיעים, משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה -2011-2020
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
על עניין הגדלת מס הרכישה נכתב בסקירת האוצר "כאשר בוחנים את חיובי מס רכישה מדירות להשקעה בעשור האחרון, בפרט בהשוואה בין התקופה שלאחר העלאת מס הרכישה על משקיעים ביוני 2015 (משיעור תחילי של 5% ל-8%) לזו שלפניה ניכרת הירידה החדה בחיובי מס אלו, פועל יוצא של הירידה החדה ברכישות המשקיעים.
"כך למשל, ברבעון הראשון של 2015 עמדה גביית מס רכישה משדירות להשקעה על 740 מיליון שקל, רמה הגבוהה ריאלית ב-53% מאשר ברבעון הראשון השנה (זאת כאשר יש להביא בחשבון שמחירי הדירות הנרכשות כיום גבוהים מאלו שבשנת 2015. דהיינו, בהיעדר שינוי במחיר, הירידה החדה בגביית מס רכישה ממשקיעים היתה עשויה להיות חדה אף יותר. עם זאת יש להדגיש כי מלכתחילה לא שיקולים פיסקאליים עמדו ברקע ההחלטה על הכבדת מס הרכישה על המשקיעים, כי אם צמצום חלקם בשוק."
חיובי מס רכישה על דירות להשקעה ושיעור המס האפקטיבי הממוצע
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
נתון מעניין נוסף שציינו באוצר "ניתוח מכירות המשקיעים לפי תקופת ההחזקה בנכס מלמדת כי כמחצית ממי שהחזיקו בדירה עד שלוש שנים מכרו אותה בהפסד ריאלי (או לכל היותר ללא רווח הון. דהיינו, כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירתם ברבעון הראשון השנה, לאחר שלכל המוקדם רכשו את דירתם ברבעון השני של 2017, לא צמח להם רווח הון ממכירת הדירה. שיעור גבוה יחסית (24%) של מכירות בהפסד נמצא גם בקרב מי שהחזיקו בדירה ביו 6-3 שנים." חשוב להדגיש שהנתון סותר את מגמת עליית מחירי הדירות של הלמ"ס וגם את הנתונים שעולים מהשטח. עוד נציין שהבסיס לחישוב מבוסס על מס שבח וייתכן שכאן הועמסו עליות נוספות של המשקיעים על הדירות שתרמו לכאורה לקיזוז ברווחים.
התמריץ לרכישת דירות - ריבית המשכנתאות במגמת ירידה
הקטליזטור הכי חזק בשוק הדירות בעשור האחרון זה הריבית האפסית - והוא עדיין פה. בנוסף הריבית בשוק המשכנתאות במגמת ירידה מתמשכת מאז 2017, לאור משבר הקורונה מתגברות הערכות כי הריבית צפויה להישאר ברמה אפסית לטווח ארוך יותר מה שמוריד עוד יותר את ריבית המשכנתאות.
עוד מציינים באוצר "הירידה ברכישות המשקיעים נרשמה חרף הירידה בריבית על משכנתאות. עם זאת, בריבית הריאלית של בנק ישראל נרשמה עליה". מצד שני המשך מגמת ירידת הריביות, הורדת מס הרכישה למשקיעים והיעדר אפשרויות השקעה סולידיות צפויה לתמוך בביקושים לדירות בסיום משבר הקורונה.
הריבית הריאלית של בנק ישראל , ריבית המשכנתאות ורכישת דירות ע"י משקיעים
מקור: סקירה אגף הכלכלנית הראשית באוצר
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
3.לא מאמין לנתונים המצב הרבה יותר חמור לפחות 30%ירידה (ל"ת)יוסי 15/08/2020 22:16הגב לתגובה זו2 1סגור
-
עדיין חולמים על ירידת מחירי דירות של כחלון.תמשיכו לחלום (ל"ת)hguy 18/08/2020 11:52הגב לתגובה זו0 1סגור
-
2.מחירי הדיור מנופחים בכ- 67% ביחס לשכר האמיתי במשקנו באמת 15/08/2020 18:23הגב לתגובה זו6 1ה"קורונה" פגעה קשות בדור הצעיר - זה שהתפרנס מעבודות שירותים זמניות כמו מלצרות, תיירות, מכירות. הרבה מאוד משפחות צעירות על בסיס שנתיים בשוק העבודה והרבה תקוות יחד עם ריבית אפסית לקחו משכנתאות תדלקו את מחירי הדירות. אם ב- 2009 משכנתא של 300K ש"ח נחשבה למשכנתא מפחידה ב- 2017 היו לא מעט שלוו 1.2M כאלו קנו ארטיק בחוף. הם נטלו חובות עתק ל- 30 שנים עם התחיבות לשלם 6,000 ש"ח בכל חודש וחודש. זה בסדר לקחת כזה הימור לטווח של 5 שנים - אבל ההתחיבות של הצעירים הללו נלקחת בגילאי ה- 30 לטווח של הפנסיה של אותם צעירים. שוק העבודה דוחה בני 45 ומעלה אבל יש להם עוד 15 שנים לשלם - איך ישלמו? כעת הגיעה ה"קורונה" ויש 850,000 מובטלים. דמי אבטלה נותנים חצי משכר הברוטו וללא הפרשות לפנסיה וקרן השתלמות. שוק העבודה הוא ללא קביעות. רבים מהם יהיו תקופות ארוכות ללא עבודה תוך אכילת חסכונות. המשמעות היא שדירה סטנדרטית צריכה לעלות 600K ולא 1.8M במרכז הארץ - עלות הבניה היא 165K ל- 100מ השאר מעמ, רווח יזמי, קרקע. היזמים בדגש על אלו עם קרקעות עבר התרגלו להרוויח על דירה מה שפעם הרוויחו על בניין שלם ובבנין יש 48ויותרסגור
-
1.כלומר יש אנשים שהחזיקואנונימי 15/08/2020 15:53הגב לתגובה זו5 0דירה במשך 6 שנים ומכרו אותה בהפסד לפי נתוני רשות המיסים, אז איך יכול להיות שלפי הלמס היתה עליה של עשרות אחוזים בתקופה הזאתי.סגור
-
שיש הכבדת מיסוי על נדלן, רשות המיסים רואה פחות גבייתככול 16/08/2020 09:51הגב לתגובה זו0 0כסף עליהם, כלל אצבע שתמיד עבד ועובד מסתבר כשדופקים את מר ישראלי, גם הוא יודע לדפוק את המערכת...סגור
