מנתוני בנק ישראל - שוק המשכנתאות מתחמם; ומה קרה לריבית המשכנתא?

גם הקורונה לא מצליחה לעצור את הכמיהה הישראלית לדירה בבעלות. שוק המשכנתאות ממשיך להתחמם ובחודש יולי סך המשכנתאות מגיע לכ-6.5 מיליארד שקל, נתון שנחצה פעמיים בלבד במהלך 2019 - כך עולה מנתוני בנק ישראל. עוד עולה מהנתונים -  הבנקים בישראל מתווים מדיניות יחסית שמרנית - 60% מהישראלים לוקחים משכנתא נמוכה - עד 60% ממחיר הדירה, וככל שמחיר הדירה עולה כך שיעור המימון יורד. בדירות הזולות יחסית שעלותן עד כמיליון שקל נמצא אחוז מימון גבוה מ-60% ואילו בדירות של 2 מיליון שקל ומעלה כ-27% מהישראלים יקחו אחוז משכנתא גבוה מ-60%. ומעל לכל מרחפת המגמה של ירידת הריבית הריאלית המשוקללת שירדה מ-2% באמצע 2017 ועד לכ-1% במהלך קיץ 2020. 

סך המשכנתאות במגמה עליה ב-4 חודשים האחרונים
מנתוני בנק ישראל עולה כי מאז חודש אפריל חלה חזרה הדרגתית של קונים לשוק הדירות. היקף המשכנתאות בחודש אפריל הגיע לכ-5 מיליארד שקל. אך משם טיפס כל חודש בהדרגה. בחודש מאי היקף המשכנתאות טיפס ל-5.2 מיליארד שקל, ואילו בחודש יוני חל זינוק ל-6 מיליארד שקל סך משכנתאות. בחודש יולי סך המשכנתאות טיפס לשיא של 4 חודשים והגיע לכ-6.5 מיליארד שקל. לשם השוואה רק פעמיים בלבד במהלך 2019 עבר שוק המשכנתאות את רף ה-6.5 מיליארד שקל בחודש, יולי 2019 הסתכם ב-6.67 מיליארד שקל ואילו השיא של השנה היה בחודש דצמבר שם סך המשכנתאות הכולל הגיע ל-7.16 מיליארד שקל בחודש.

הישראלים והבנקים בישראל שמרנים
המדיניות של בנק ישראל, הבנקים וגם במידת מה הציבור היא שמרנית יחסית - ניתן לראות זאת באמצעות מספר משתנים של נתוני בנק ישראל לשנת 2020 - מסך כולל של 43.5 מיליארד שקל משכנתאות שנלקחו במהלך השנה 60% מסך הכסף נלקח באחוז משכנתא נמוך מ-60% מערך הבית. כלומר אם עלות הבית הינה מיליון שקל כ-60% מהציבור לקחו משכנתא בגובה של עד 600 אלף שקל. עוד כ-39% לקחו משכנתא בגובה של בין 60%-75% מערך הדירה. כלומר השוואות השונות למשבר הסאבפריים מנותקות מההתנהלות השמרנית והזהירה של הבנקים בישראל. 

באופן אולי מנוגד למחשבה הראשונית הראשונית ככל שהדירה יקרה יותר כך אחוז גובה המשכנתא נמוך יותר -כלומר בדירות הזולות בישראל שנעות במחירים בטווח של 400 אלף שקל ועד 1.2 מיליון שקל כ-60% מהישראלים לוקחים שיעור מימון גדול מ-60%. עם זאת ככל שערך הדירה עולה כך אחוז המשכנתא יורד באופן חד וההון העצמי גדול יותר. בדירות של 1.2-2 מיליון שקל כ-45% מהישראלים לוקחים שיעור מימון גבוה מ-60%. בדירות שמחירן נע בין 2-3 מיליון שקל 27% מהישראלים בלבד לוקחים שיעור מימון גדול מ-60%. ואילו בקרב הישראלי שידם משגת דירה בעלות של 3-5 מיליון שקל כ-21% מהישראלים בלבד לוקח שיעור מימון גבוה מ-60%.  

נתון נוסף שמדגיש את השמרנות המקומית הינו שיעור ההחזר מסך ההכנסה - כך ש-60% מהישראלים מחזירים כל חודש עד 30% החזר מגובה השכר. לדוגמא אם השכר המשפחתי הינו 10,000 שקל כל חודש, הישראלי הממוצע יחזיר עד 3,000 שקל כל חודש להחזר המשכנתא. כלומר אחוז החזר נמוך יחסית. 30% מהישראלים מחזירים סדר גודל של בין 30%-40% אמנם זה אחוז גבוה באופן אבסולוטי ואלו מספרים לא קטנים כלל. אך יש לציין שמספר הזהב של הבנקים עומד על כ-35% אחוז החזר משכנתא מסך המשכורת נטו. כך שמעטים מהציבור יקבלו אישור לחרוג ולהחזיר אחוז גדול מ-35% מיכולת ההכנסה המשפחתית.

באלו מחירים הישראלים רוכשים דירות בשנת 2020?
סך המשכנתאות שנלקחו בישראל בין ינואר ליולי 20 עומד על כ-43.5 מיליארד שקל, כ-18 מיליארד שקל מתוכם שמהווים 41.6% נרכשו דירות בעלות של 1.2-2 מיליון שקל. את המקום השני תופס נתח הדירות של 2-3 מיליון שקל שם סך המשכנתאות מגיע לכ-10.5 מיליארד שקל המהווים כ-24% מסך ההלוואות עבור דירות בישראל במהלך השנה. את המקום השלישי והרביעי ונמצאים בסמיכות רבה אלו רוכשי הדירות של 800 אלף עד 1.2 מיליון שקל ורוכשי הדירות של 3-5 מיליון שקל אלו מהווים כ-5.7 מיליארד שקל היקף הלוואות (13.1% מסך המשכנתאות) וכ-5.5 מיליארד שקל היקף הלוואות בהתאמה (12.7% מסך המשכנתאות). 

ירידה באחוז דחיית המשכנתאות
אחד הנתונים המטרידים סביב שוק הדיור היה שיעור דוחי המשכנתאות וסביב כך עלו דיווחים רבים וחששות גדולים אך לעת עתה הנתונים המסתמנים מפי בנק ישראל כי הישראלים חוזרים לשלם את תשלומי המשכנתא - אם בחודשים מאי יוני היקף ההקפאות הגיע לסך של 25% מיתרת תיק המשכנתאות היה בשלבי הקפאה - בהחלט נתון מטריד לשעתו. כיום המספר המעודכן של בנק ישראל עומד על כ-11%, כלומר כ-60% מקרב המקפיאים חזרו לשלם. כפי שכבר כתבנו לפני חודש בראיון עם טל בר-אל, ראש מערך משכנתאות בבנק לאומי שם ציין כי בבנק לאומי כ-70% חזרו לשלם. יש לציין כי עדיין מדובר על כ-50 אלף משפחות בישראל שבתהליך הקפאה של משכנתא אך הבנקים מוכנים ללכת כברת דרך ארוכה כולל הקפאה לשנה ושנתיים על מנת לאפשר ללווים לחזור לשוק התעסוקה ואז לחזור לשלם. כמובן יש כאן עלויות נוספות ללווים אך המטרה היא להעניק יציבות בשוק הדירות.

אחוז מיתרת תיק המשכנתאות בסטטוס דחייה
 
מקור: בנק ישראל

הריבית הריאלית בשוק המשכנתאות במגמת ירידה
אחד המנועים המרכזיים בשוק הדירות זאת הריבית הנמוכה, היכולת לקחת משכנתא בריבית ריאלית נמוכה יחסית מאפשר גמישות רבה ללווים בעת לקיחת המשכנתא. המספרים של בנק ישראל חושפים שהמגמה מאמצע 2017 נמשכת כאשר הריבית הריאלית יורדת כמעט בעקביות ומגיעה מרמה של 2% ביולי 2017 לרמה של קרוב ל-1% ביולי 2020. הירידה האחרונה מגיעה בעקבות הציפיות בשוק כי הריבית צפויה להישאר ברמה נמוכה לתקופה ארוכה מאוד. המשך ירידת הריביות עשוי להגדיל את הביקוש למשכנתאות חדשות וגם למחזור משכנתא כפי שקרה במהלך המחצית השנייה של 2019.

המשכנתאות החדשות והריבית הריאלית המשוקללת
 
מקור: בנק ישראל