כמה עולה דירה ביפו והאם המחירים צפויים לעלות?

במשך שנים רבות סבלה יפו, המוגדרת כיום כ"רובע 7" של העיר תל אביב,  ממיתוג ודימוי נמוך למדי. במיוחד הפך "השטח הגדול", עיי חורבות שמוקמו בצפונה, לא הרחק מהנמל ועל גבעה המשקיפה לעבר תל אביב, למתחם של פשע וזנות. אבל זה השתנה - במהלך שלושת העשורים האחרונים, החל משנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה, הפך  מתחם שוק הפשפשים בפרט, וצפון יפו בכלל, לא רק לאחת האטרקציות התיירותיות, אלא גם הנדל"ניות המובילות בישראל. השילוב יוצא הדופן של בניינים עתיקים ומחודשים, לצד פרויקטים חדשים, שפע מסעדות וברים לצד סמטאות רומנטיות המזכירות את עריה העתיקות של אירופה, בין שדרות ירושלים במזרח לבין חוף הים במערב, עשו את שלהם, והביאו את מחירי הנדל"ן לשיא של 40-50 אלף שקלים למ"ר, ובמיקומים אטרקטיביים הקרובים ו/או משקיפים לים, גם הרבה יותר מכך.

כך קרה שלצד האוכלוסייה הוותיקה של יפו, נכנסה בהדרגה אוכלוסייה חדשה, תחילה אנשי בוהמה ואמנים, ובהמשך משקיעים מתוחכמים, מהארץ ומחו"ל (כולל לא מעט יהודים צרפתים) זוגות צעירים, בעלי מקצועות חופשיים וגם לא מעט מצמצמי דיור מבוגרים שהתאהבו בקסם המיוחד של המקום. בשנים האחרונות גם הוקמו באיזור מספר בתי מלון יוקרתיים במיוחד, דוגמת "סטאיי"(בכיכר השעון) ומלון "תל אביב יפו". גם העובדה שהמיקום של צפון יפו נהנה מנגישות מידית בתחבורה ציבורית ללב תל אביב, ובקרוב אף יעבור לצידו הקו האדום של הרכבת הקלה(בשדרות ירושלים) נתן את אותותיו. נוסיף לכך את תיאטרון "גשר" וכן את העובדה שעירית תל אביב השקיעה ביפו סכומים נכבדים ביותר בשדרוג התשתיות הפיזיות וכן השבחת מערכת החינוך. חסרונות: האיזור הפך לצפוף יחסית, נעדר מקומות חנייה, במיוחד בסופי שבוע ואינו אידיאלי למי שסובל מהמולת מבקרים ובליינים. כמו כן משקיעים צריכים לקחת בחשבון שלא מעט נכסים מיועדים אך ורק לצרכי גלריה או חנות, והשכרתם ו/או שימוש בהם למגורים עלולה להיות בעייתית.

רמות המחירים של עסקות שבוצעו לאחרונה בצפון יפו, במתחם שוק הפשפשים והשוק היווני הסמוך לו, ממחישים אל נכון את המהפך הדרמטי שחל ביפו במהלך אותן שנים. להלן מספר דוגמאות: ברחוב בן גמליאל נמכרה דירה בת 66 מ"ר, 3 חדרים, ב-3.83 מיליון שקלים, מחיר המשקף כ-58 אלף שקלים למ"ר. ברחוב בית אשל הסמוך נמכרה דירה קומפקטית בת 43 מ"ר, 2 חדרים, ב-2.07 מיליון שקלים, כ-48 אלף שקלים למ"ר. ברחוב רזיאל מוצעת למכירה דירה משופצת בת 75 מ"ר, במחיר שיא של 5.5 מיליון שקלים, המשקף כ-80 אלף שקלים למ"ר בקירוב. התשואה על השכרת נכסים דומה במעט לזו של מרכז תל אביב, 2.5-3 אחוזים לשנה, אולם העובדה שערך הנכסים משביח את עצמו כל העת, הופכת את יפו ל"ביצת זהב" עבור משקיעים רבים.

בשנים הקרובות צפוי גם האיזור שמדרום לרחוב יהודה הימית ומיכאלאנג'לו (הקו הדרומי של מתחם שוק הפשפשים( להשביח את עצמו, זאת הן כתוצאה של קו הרכבת הקלה שיקצר משמעותית את זמן הנסיעה למרכז תל אביב, הן בעקבות "חלחול" הדרגתי של זוגות צעירים, משקיעים ומצמצמי דיור אל אזורים אלה. סייעו לכך, בין היתר פרוייקטים חדשים הנבנים בימים אלה לאורך השדרה, כמו גם מכללת תל אביב-יפו, שעברה לפני שנים אחדות לכאן. גם שדרוג אצטדיון בלומפילד לאחרונה, לצד שדרוג משמעותי של עורקי התחבורה המחברים עם "נתיבי איילון" וכו', עשו את שלהם. נוסף לכך פרויקט "מדרון יפו" שיצר טיילת עם פארק יפהפה הממשקים את צפון יפו עם דרומה.

כבר היום נחשבת שכונת עג'מי שבדרום יפו, סמוך לחוף עלייה האקזוטי, לאבן שואבת לצעירים ומשקיעים רבים. רמות המחירים בה כבר מתקרבות לאלה של צפון יפו ומתחם שוק הפשפשים, 30-40 אלף שקלים למ"ר, תלוי במצב הנכס ובמיקום דוגמת נוף לים, אולם עודם בעלי פוטנציאל לעלות. עג'מי הינה ייחודית כמעט לכל מיקום אחר בישראל, הן בשל הנוף המדהים הנשקף בירידה בואכה חוף הים, הן מפרץ עלייה וסביבותיו המזכירים מאוד אתרי תיירות נחשקים ביוון וסביב הים התיכון, הן בשל המבנים ההיסטוריים בו, כולל בית הקונסוליה הצרפתית שמעליה מתנוסס דגל ה"טריקולור" והן בשל השקט היחסי והעדר הצפיפות המאפיינת את צפון יפו. להלן מספר עסקאות שבוצעו לאחרונה: ברחוב תות נמכרה דירת 3 חדרים, 71 מ"ר, ב-2.44 מיליון שקל, כ-34 אלף שקלים למ"ר. ברחוב שמואל בן עדיה נמכרה דירת 68 מ"ר משופצת ב-4.5 מיליון, כ-66 אלף שקלים למ"ר. ברחוב טולוז (סמוך לקונסוליה הצרפתית) מוצע למכירה מיני פנטהאוז, 4 חדרים, 121 מ"ר ב-5.495 מיליון שקלים, כ- 45 אלף שקלים למ"ר.

שכונות יפו ג ויפו ד' ש"בדרום העמוק של יפו", סמוך לגבול בת ים, עודן מרוחקות תודעתית מזירת המשקיעים והזגות הצעירים, אולם דווקא עובדה זו הופכת אותך למעניינות. רמות המחירים בהן , כ-23-27 אלף שקלים למ"ר, מאפשרות השבחה עתידית(שלא לדבר על אופציית הפינוי בינוי) וכן תשואה גבוהה יותר על השכרת הנכס, בשיעור של 3-4 אחוזים. הבעיה שלהן עודנה תדמיתית, אולם גם נתון זה משתפר והולך, הן עקב השקעה משמעותית של עירית תל אביב והן ניצנים גדלים והולכים של משקיעים ויזמים. ברחוב זלמן מייזל, לדוגמא, נמכרה לאחרונה דירת 4 חדרים, 85 מ"ר, ב-1.7 מיליון שקלים, 24 אלף שקלים למ"ר, ברחוב רובינשטיין נמכרה 3 חדרים, 59 מ"ר, ב-1.48 מיליון, 25 אלף למ"ר ברחוב מחרוזת(גבול בת ים) 3 חדרים, 50 מ"ר, ב-26 אלף למ"ר.

לסיכום: יפו מהווה ללא ספק פוטנציאל לא אכזב למשקיעים, משפרי דיור, זוגות צעירים ובכלל שוחרי "אווירה אחרת". להערכתנו רמות המחירים בה טרם אמרו את המילה האחרונה, וזה נכון גם לגבי מתחם שוק הפשפשים וצפון יפו, ובמיוחד מרכז ודרום יפו, שרמות המחירים בהן עודן רחוקות ממיצוי.

*כותב המאמר ארז כהן, הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין