"יש להעלות חזרה את אחוז המימון לדירה שנייה ל-75%"

"יש צניחה של השקעות בנדל"ן בחו"ל והכסף הזה הולך לנדל"ן בישראל" כך אומר עמיר שאלתיאל יו"ר ובעלים של קבוצת אלדר בראיון לביזפורטל. שאלתיאל מתייחס לשוק הדיור בישראל - החל מרוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, רוכשי דירה להשקעה וגם לרוכשים מחו"ל. הוא סוקר את המגמות שתומכות להערכתו בהמשך ביקושים לדירות ומנגד לירידה בהיצע שנתמכת גם בביטול תוכנית תמ"א 38 ומחיר למשתכן. 

איך אתה רואה את שוק הנדל"ן כיום?  "שוק הנדל"ן עובד היום בשתי וקטורים מנוגדים. מצד אחד יש את כל האלמנט של הקורונה, יש עובדים שפוטרו מעבודתם ועסקים שפשטו רגל אבל יש גם מגמות הפוכות – אנשים היו סגורים הרבה זמן בבית ולכן חוו את היתרונות והחסרונות בדירה שלהם – חלק רוצים מטבח יותר גדול, חלק רוצים חדר עבודה. יש לנו גל של שדרוגים.   "עוד דבר שאנחנו רואים הוא שיש לנו גל של רכישות מיהדות העולם. בעבר תושבי חוץ היו קונים בעיקר או ביוקרה או במתחמי מגורים של דתיים אך לאחרונה אנחנו רואים שתי מגמות חדשות: רוכשים שקונים דירות גם ברמות מחיר של 2 מיליון שקל. אם בעבר רוב הסיבות לעלייה היו ביטחוניות, עכשיו יש את הנושא של סיבה רפואית. למרות הגל החזק שהיה פה, עדיין מדינת ישראל נתפסת עם מערכת בריאות מבין המובילות בעולם. רואים את זה באחוזי תמותה. ויהודים בעולם רוצים היום להיות בפוזיציה שאם קורה משהו, הם יודעים שיש להם פה דירה ויכולים לחזור לארץ".   מדברים על כך הרבה אך האם קיימת עלייה בפועל של רוכשים מחו"ל?  "אני מסכים שעדיין לא במספרים גדולים. אנחנו מגיעים מתקופה שבה הייתה ירידה חדה ברכישה של תושבי חוץ עם מס רכישה של 10%. המגמות האלו לא קורות ביום. רק הפעולה של העברת כספים למדינת ישראל – היא מאוד קשה בגלל כל החוקים של הלבנת הון. עד שמישהו רוכש דירה זה לוקח 3 חודשים בגלל כל הביורוקרטיה.   "מעבר לזה, המגמות האלו מתחילות בחיפושים, בהתעניינות והופכות לנתונים שאתה רואה במספרים רק אחרי תקופה. אנחנו כבר רואים מגמה, עם סיבות לרכישה שלא ראינו בעבר. במערכת של אלדר נרשמה עלייה של 20% בהתעניינות תושבי חוץ בפרוייקטים ברחבי הארץ".   אלו מגמות נוספות אתה מזהה בשוק? "מגמה נוספת היא שיש אנשים שהפסידו כסף בשוק ההון בעקבות הקורונה. אנשים כאלו מרגישים שהשקעה בנדל"ן היא יותר סולידית. הם משקללים את הנושא של עליית התשואה מהשבחת הנכס ומגיעים למספרים יפים. לא מזמן היה מחקר בקרייה האקדמית של קריית אונו, בו לקחו 20 שנה אחורה ובדקו מה התשואה מתיק מניות לעומת דירה. תיק המניות עשה פי 2.5 תשואה על הכסף ואילו הנדל"ן עשה פי 3.6".

 "גם רואים עלייה במכירות ביחס ליוני. כלומר באוגוסט יש יותר מכירות מיוני שנחשב לשיא במכירות של הקבלנים. המגמות שאנחנו רואים אותם הם מאוד מובהקות. הריבית על המשכנתאות מאוד נמוכה והיום אנחנו יודעים שזה הולך להישאר ככה המון זמן".   ממה זה נובע?  "אני חושב שהמשבר הזה גרם להרבה אנשים לרצות להיות בבעלות על דירה. הסיבות הן שקורה משהו שהוא עולמי ומפחיד – הדבר הראשון שאתה חושב עליו הוא קורת הגג שלך. זה קיים בתוך התרבות הישראלית והוא 100% אמוציונלי. זה פשוט התחזק בתקופה של הקורונה בקרב הצעירים. באה המגיפה והחזירה את זה חזק אחורה שכל זוג הורים רוצה שיהיה לבן שלו דירה בבעלותו. יש פה הרבה פסיכולוגיה. בנוסף יש לנו שמיים סגורים והורדת מס רכישה לדירה שנייה, יש צניחה של העסקאות בחול מעבר לים - התחושה שיש לך דירה בחול והשמיים סגורים היא תחושה מאוד לא נוחה ולכן הכסף נשאר בארץ – והכסף הזה הולך לנדל"ן בישראל".     ואיך זה ישפיע על שוק השכירות? "בשוק הדיור להשכרה אני מעריך שתהיה תנודה גדולה. לאחרונה פירסם האוצר את הסקירה שלו והיה שם נתון מדאיג - בחודשים יוני-יולי נמכרו 3,200 דירות ע"י משקיעים. המשמעות היא ש-3,200 אנשים מכרו את הדירה שלהם ואלו דירות שיצאו משוק ההשכרה. מדובר בנתון הכי חזק מ-2017. אנחנו גם יודעים שכמות האנשים שמתקשים להגיע לדירה ראשונה גדלה משמעותית ולכן הם צריכים דירות להשכרה. שוב הביקוש בשוק השכירות יעלה על ההיצע. תוסיף לזה שנתוני הלמ"ס מראים על עליית מחירי השכירות של כ-3% לרבעון השני של 2020".

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

איך לדעתך ניתן לפתור את הבעיה?   "יש להעלות חזרה את אחוז המימון לדירה שנייה. במשך שנים רבות האחוז היה זהה לדירה ראשונה – עד 75%, ואז באיזשהי נקודה המפקחת על הבנקים הודיעה שזה מוגבל ל50% - זהו צעד שהגיע מכחלון במטרה לרסן את הרכישות של המשקיעים והוא באמת עשה את העבודה.

"בעיני ההחלטה להעלות את אחוז המימון לדירה שנייה חייבת להיעשות באופן מיידי, בתנאי שזו באמת דירה להשקעה שתועמד להשכרה. הייתי אפילו מוסיף ומציע להתחיל את אחוז המימון הזה רטרואקטיבית כלומר על דירה קיימת. הפתרון אמור לעזור למשקי בית ועסקים להתמודד עם התקופה הקשה. המשמעות היא שאתה יכול לקבל הלוואה מהבנקים כהלוואה לכל מטרה. זו צריכה להיות הלוואה מאוד נוחה עם פריסה ל-20 שנה. הא'גנדה שלי היום, היא שחייבים להרחיב את שוק הדירות להשכרה לפני שתהיה עליית מחירים משמעותית".   אז איפה בא לידי ביטוי החששות של הציבור מפני מיתון קשה?  "אני אגיד לך, בסוף מה שהכי משפיע על הביקוש זה הבנקים. כי כשאתה קונה דירה אתה צריך לקבל אישור למשכנתא. במסגרת האישור עושים לך בדיקה פיננסית מקיפה ואם זוג צעיר שהורידו לו את השכר הלך לקבל משכנתא, ולא אושרה ע"י הבנק. אז הוא מבקש להוסיף את ההורים כלווה נוסף ואז מקבל אישור. בגלל שכרגע הרצון לדירה מאוד משמעותי, זוג שהורידו לו את השכר יכול להיות שכבר לא יחפש דירה במרכז תל אביב, אלא בפתח תקווה או אפילו צפונה ודרומה. או אפילו דירת יד שנייה. כלומר הנגזרת של המיתון היא לא בהכרח אי רכישת דירה – אלא דירה זולה יותר".   אז מה הערכה שלך? "כל הסיבות שלהלן מראות שלאט לאט הפער בין הביקוש להיצע עומד להחריף. לכל זה צריך גם להכניס את  2 תוכניות מאוד משמעותיות שבאו לידי סיום כרגע ואין להם חלופה: תמ"א 38 שבוטלה ולא הוצגה שום חלופה. תמ"א 38 זאת תוכנית שהזרימה מלאים למרכזי הערים.  התוכנית השנייה שבוטלה היא מחיר למשתכן – גם היא מקטינה מלאים. אני לא מחסידי מחיר למשתכן אבל היא כן עזרה להרבה האנשים. פשוט העלות מול התועלת שלה הייתה גרועה, אבל בסוף היא עזרה לזוגות צעירים. התוכנית של ליצמן עדיין לא ברורה והכי בעייתי שאין לה תקציב לסבסוד הקרקעות בפריפריה אז לזוגות הזכאים אין פתרון. הבשורה היחידה שישוחררו קרקעות לבניה בשוק החופשי למרבה במחיר, זה טוב למשפרי הדיור אבל המשמעות הברורה היא עליית מחירים במרכז הארץ".

אילו צעדים תציע לממשלה עכשיו ?  "לאור הבירוקרטיה הרבה מאוד שקיימת ברשויות המקומיות, אני חושב שהממשלה צריכה להעמיד לרשות המקומית מכסה שנתית של היתרים שהם יצטרכו להנפיק, ואם יעמדו במכסה הם יקבלו בונוס בצורה של תוספת תקציבית. זאת בעיקר כי אי אפשר לטפל בבירוקרטיה.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"בשביל לפתור את הבירוקרטיה ברשויות המקומית, אתה צריך להפקיע סמכויות מהרשויות המקומיות. כדי להפקיע סמכויות מהרשות המקומית, צריך ששר שהוא איש פוליטי, יתעמת עם הרשות המקומית שיכולה לעזור לו בפריימריס הבאים. זה לא קורה ולא יקרה. פוליטיקאים מפחדים לעשות זאת כי ישלמו מחיר פוליטי. לכן הפתרון הוא לבוא בטוב ולא ברע".