"ירידת מחירי הדירות ב-5%-10% היא בהחלט אפשרית"

"בטווח הקצר של 2021 אני לא פוסל ירידה במחירי הדירות בעקבות מימושי דירות של מקפיאי משכנתאות שיהיה להם קשה להחזיר את ההלוואות. 5%-10% ירידת מחירי דירות מאוד אפשרית. ירידת מחירים זה לא מילה גסה" כך אומר דודי לוי משנה למנכ"ל בנק ירושלים בראיון לביזפורטל. וגם מופתע מהשקט התקשורתי בנוגע להנחות שמעניקים הקבלנים במחירי הדירות. עם זאת מציין שקצב המשכנתאות השנה גבוה מ-2019 ועומד על כ-68 מיליארד בהנחה שהסגר לא יפגע בקצב ובטווח של עוד שנתיים צופה היפוך מגמה בעקבות ירידה בהתחלות הבניה וחזרה לעליות במחירי הדירות. לוי מציין שהסגר השני מכניס את המשק לאי ודאות אך מצד שני מציין שהחזרה מהגל הראשון הפתיעה לטובה. 

בנק ירושלים פתח לאחרונה סניף פרימיום במלון היוקרתי וולדורף בירושלים שצפוי לתת מענה ללקוחות מבוססים עם התמחות במשכנתאות ובנכסים פיננסים - לדברי לוי לסניף מספר יתרונות ייחודיים החל משעות העבודה שמותאמות לשוק ההון ומענה ממוקד לתושבי חוץ, בבנק ירושלים שותפים להערכות בשוק כי צפוי גל עליה בעקבות הקורונה של כ-50-60 אלף יהודים.

בנק ירושלים -1.16% הינו מהקטנים במערכת הבנקאית, נשלט ב-86% על ידי חברת יצוא 4.62% שהינה חברה ציבורית הנשלטת ב-75% על ידי שובל כנה. לפיכך היקף החזקת הציבור בנייר היא נמוכה. הבנק נסחר בשווי שוק של כ-472 מיליון שקל, ובדומה לכלל הבנקים בישראל נסחר מתחת להון העצמי אך במקרה זה נסחר עמוק מתחת לפי יחס שוק להון של 0.48. ייתכן שאחת מהסיבות לכך נובעת מתדמית הבנק שמעניק הלוואות ברמות סיכון גבוהות אך לדברי לוי לא כך המצב ומציין כי ניהול החיתום השתנה לחלוטין מאז חוק נתוני אשראי מאפריל 2019.    מה הערכות בבנק בעקבות הכניסה לסגר שני? "ההחלטה על סגר שני הכניסה את המשק לאי ודאות. אם הייתה ידיעה ברורה שיוצאים מהסגר אחרי שלושה שבועות או תוכנית יציאה מסודרת אז אי הודאות הייתה קטנה יותר.   "המערכת הבנקאית בתחילת הקורונה עשתה הקפאות של הלוואות ללקוחות בכלל המגזרים ובכך נתנה כרית בטחון בתקופת הגל הראשון, חלקם כבר התייצבו וחזרו למעגל העבודה, והבנק ידע שנשאר גרעין מסוים שעדיין לא חזר למעגל העבודה. ברגע שהחליטו על הסגר השני זה מייצר מצב שחלק מהלקוחות לא יחזרו למעגל העבודה וזה מגדיל את אי הוודאות ולכן צריכים לנהל את הסיכון מחדש שהפך ליותר מורכב.

• ירושלים: הרווח עלה לשיא של 156 מיליון שקל; התשואה להון - 11%
• "סיכון נמוך מדי הוא לא פחות גרוע מסיכון גבוה מדי"

"אך אם מסכמים את החזרה מהגל הראשון היא הפתיעה לטובה בסך הכל. היה ידוע איזה סקטורים עובדים ואיזה לא. כבנק שעובד בעיקר התחום הנדל"ן והמשכנתאות לא ראינו פגיעה משמעותית. כאשר יצאנו מהסגר הלקוחות חזרו לקנות דירות וגם הקבלנים ממשיכים לבנות. לא ראיתי פגיעה מהותית בסקטור הנדל"ן אחרי הגל הראשון. שוק המשכנתאות בישראל נמצא בקצב של 68 מיליארד שקל בשנה שהוא גבוה מההיקף של שנה שעברה אלא אם הגל השני יאט את הקצב".   בנק ירושלים נוטה להעניק הלוואות בסיכון גבוה יותר – איך המצב משפיע עליכם? "אני לא מסכים עם ההנחה הזאת. למשל בנק ישראל יצא בהנחיה לתת הלוואה לכל מטרה על דירה בגובה של 70%, מה שבעבר היה נחשב להלוואה ברמת סיכון גבוהה הפך למוצר מדף בכל הבנקים. דוגמא נוספת זה המגזר חרדי שנחשב בעל רמת סיכון גבוהה, עם זאת אני לא חושב שזה נכון. למגזר החרדי יש תרבות של רכישת דירה - מרגע שהילד נולד חוסכים כסף לדירה, קונים דירות זולות, חיים בצניעות בכדי לחסוך עבור דירה, ויש להם מוסר תשלומים גבוה מאוד, לכן אני לא מגדיר את המגזר החרדי ברמת סיכון גבוהה".   "נוסף על כך בבנק ירושלים יש חיתום מאוד קפדני, וזה השתנה באופן ניכר באפריל 2019 עם כניסת חוק נתוני אשראי, ניהול החיתום הפך להיות הרבה יותר איכותי מבעבר, ולכן רמת הסיכון ירדה וגם לא תגדל. למשל בעבר שהתקבלה בקשת משכנתא היו מבקשים מסמכים מסוימים לשלושה חודשים אחרונים, אבל היום אנחנו מבקשים הסכמה מהלקוח לפי חוק נתוני אשראי וכתוצאה מכך אפשר לראות את התנהגות הצרכן למשך 3 שנים אחורה - את כל האשראי שלקח, רמת המסגרות, פיגורים אם היו, למעשה אני רואה הכל. כך שלמעשה המצב היום התהפך וניהול חיתום האשראי השתדרג. מבחינתי זה גיים צ'נגר. כתוצאה מכך תמחור האשראי הפך להיות יותר דיפרנציאלי".     האם קיימת עליה בלווים שאין להם כושר החזר או בשלבי פשיטת רגל? "כיוון שכרגע האשראי נמצא בהקפאה קשה לראות את הפגיעה בכושר ההחזר, אבל ברגע שזה ייגמר נוכל להבין את התמונה בצורה טובה יותר. עם זאת כל הבנקים עשו גידול בהפרשות בעקבות העלייה ברמת בסיכון".   פתחתם סניף חדש ומפואר במלון וולדורף ירושלים – מה מאפיין אותו? "סניף וולדורף זה אמירה לתחרות בבנקים. בנק ירושלים פתח סניף דגל בירושלים שנמצא בלוקיישן מעולה. זה סניף ייחודי שנותן מענה לעולם המוצרים במערכת הפיננסית הבנקאית – בנדל"ן ובנכסים פיננסים. למשל להיות לקוח פרימיום בבנקאות פרטית סף הכניסה בבנקים הגדולים נע בין 2.5-4 מיליון שקל, בנק ירושלים מציע בנקאות פריומיום ברף כניסה של 300,000 שקל. יתרון נוסף זה ריבית גבוהה על פיקדונות או מענה בשעות העבודה של הסניף שעובד רצוף מהבוקר עד שעה 17:00 שהבורסה נסגרת. בתחום שוק ההון אנחנו מציעים טיילור מייד ללקוח כולל מניות בשונה מהבנקים הגדולים שם מציעים בעיקר קרנות. בעולם הנדל"ן נותן מענה לקבלנים בבנייה של נכסי יוקרה מורכבים בירושלים באופן מהיר בתוך הסניף. והתמחות נוספת בסניף נותנת מענה לתושבי חוץ. הבנקים הגדולים ירגישו אותו".   הרבה מדברים בשוק על גל עליה בעקבות הקורונה – האם אתה רואה את זה מתממש? ומה הייחודיות שלכם בסניף וולדורף בתחום תושבי חוץ? "אנחנו מעריכים שצפוי גל עליה יפה - מדברים על 50-60 אלף שנרשמו לעשות עליה. ההתמחות שלנו באה לידי ביטוי במספר דברים – למשל איך מכירים בהכנסות של תושב חוץ– להבין בדוחות הכספיים, הצהרות הון וכו'. וגם להבין את הצורך במימון שהלקוח צריך – בהתחלה רוצה לקנות להשקעה ולקבל שכירות ואחרי כן רוצה לגור בדירה, אנחנו יודעים לתת גרייס של עד 3 שנים ברגע שהלקוח חוזר לארץ. תושבי חוץ לרוב קונים דירות יוקרה של 7-8 מיליון שקל באזור היוקרתי בירושלים וזה שוק ספציפי".   מה היתרון של בנק ירושלים בעולם המשכנתאות? "יש התמחות מאוד גדולה בעולם הנדל"ן בנכסים מורכבים, למשל באזורים צפופים עושים הרחבות – תמ"א 38/1 שבנק ירושלים נותן מענה. בנוסף מימון של מעל 5 מיליון שקל שלא כל הבנקים רצים להעניק הלוואות כאלו. בנוסף טיפול בהלוואות ייחודיות לתושבי חוץ.

"מוצר נוסף שאין בבנקים אחרים זה משכנתא בדרגה שנייה – כלומר על הנכס שלך ומבלי לגעת במשכנתא בבנק שהלקוח נמצא, בנק ירושלים נותן השלמה למשכנתא עד 50% מערך הדירה. זה מוצר מעולה למשקיעים שרוצים דירה נוספת".   כבנק שמתמחה בפעילות נדל"ן – מה הערכה שלכם למחירי הדירות? "בטווח הקצר של 2021 אני לא פוסל ירידה במחירי הדירות בעקבות מימושי דירות של מקפיאי משכנתאות שיהיה להם קשה להחזיר את ההלוואות – 5%-10% ירידת מחירי דירות. ירידת מחירי הדירות היא לא מילה גסה. ההקפאות של משכנתאות יוצרות מצב שחלק יחליטו לממש את הדירות וזה עלול ליצור עודף היצע בדירות יד שנייה. לעומת זאת בטווח הרחוק עוד שנתיים כיוון שאין התחלות בניה נתחיל לראות שינוי מגמה ועליית מחירים".   ומה אתה מעריך שיקרה למחירי הדירות אצל הקבלנים? "מי ששם לב בדירות של קבלנים יש ירידת מחירים שמסווים אותה בשתי דרכים – למשל הקבלן נותן הטבה של תשלום מס רכישה או פטור מתשומות הבניה למשך שלוש שנים שזאת הנחה גבוהה מ-5%. הקבלנים נותנים הטבות גבוהות אבל איכשהו לא מדברים על זה".