בנק לאומי: התחלות הבנייה בקצב נמוך; בטווח הבינוני המחירים יעלו

"נתוני הלמ"ס מלמדים כי היקף התחלות הבנייה ירד בחדות ברבעון השני של 2020, כשעמד על כ-9.45 אלף דירות  – הנתון הנמוך ביותר מאז הרבעון השלישי של 2012"  כך מציינים ד"ר גיל מיכאל בפמן, הכלכלן הראשי של לאומי, יחד עם הכלכלן יניב בר בסקירה של בנק לאומי. "נתון זה, משקף ירידה של כ-29% זאת בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של כ-27% לעומת הרבעון השני של 2019. לאור זאת, היקף התחלות הבנייה המצטבר בארבעת הרבעונים האחרונים ירד לרמה של כ-50 אלף דירות. מדובר ברמה נמוכה ביחס לנתון ברבעון הקודם (כ-53 אלף דירות), אולם נותר סביב רמת הבנייה המינימלית הנדרשת לצרכי המשק, על-פי אומדננו".

בפמן מציין כי "התחלות הבנייה הושפעו לרעה ממשבר הקורונה, זאת לאור שיבושים בפעילות הבנייה והתכנון וכן על רקע ירידה במוטיבציה לפתוח במיזמים חדשים. התפתחות זו, באה לידי ביטוי, בין היתר, בהתארכות משך הבנייה הממוצע לדירה ל-30.6 חודשים במחצית הראשונה של 2020 לעומת 29.5 חודשים בשנת 2019. מגמות אלה, עשויות להימשך גם בחודשים הקרובים. במבט קדימה, הירידה הניכרת שנרשמה בהיקף שיווקי הקרקעות למגורים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החל משנת 2019, אשר העמיקה במחצית הראשונה של 2020, צפויה לתמוך בהיקף התחלות בנייה נמוך גם בתקופה שלאחר מכן. העובדה שהממשלה פועלת ללא תקציב מאושר לשנת 2020 וכי התקציב לשנת 2021 טרם הגיע לכדי תהליך אישור, לצד חוסר הבהירות סביב עתיד התכניות הממשלתיות בתחום הדיור, מהווים גורמים אשר מכבידים על פעילות הבנייה למגורים.

"היקף גמר הבנייה ברבעון השני של 2020 עמד על כ-12.3 אלף דירות, נתון המשקף עלייה של כ-3% לעומת הרבעון הקודם ועלייה של כ-11% לעומת הרבעון המקביל ב-2019. אולם, בחינה של היקף גמר הבנייה המצטבר בשנה האחרונה מלמדת כי היקף גמר הבנייה מתחילת 2020 היה נמוך מ-50 אלף דירות, והינו הנמוך ביותר מאז סוף 2017. זאת, בין היתר, על רקע התארכות משך הבנייה וייתכן שגם הקפאה של פרויקטים. במבט קדימה, בטווח הקצר הקצב השנתי של גמר הבנייה עשוי לעלות מעט מעבר ל-50 אלף, שכן התחלות הבנייה (בפיגור של שנתיים) היו ברמה זו (רצ"ב תרשים). בתקופה שלאחר מכן, צפויה ירידה משמעותית יחסית בגמר הבנייה, לאור הרמה הנמוכה של ההתחלות בעת הנוכחית ובמבט קדימה".

התחלות הבניה למגורים בהזזה של שנתיים קדימה

מקור: סקירה בנק לאומי

לסיכום כותב בפמן "אנו מעריכים כי בטווח הקצר צפויים מדדי הפעילות בשוק הדיור להתמתן, אך בטווח הבינוני צפוי המחסור בדירות חדשות להתעצם, עם התאוששות הביקוש וירידה בהתחלות הבנייה. מתחילת משבר הקורונה נרשמו ירידות חדות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, הן במכירות של דירות חדשות והן במכירות של דירות יד שנייה. על רקע זה, מחירי הדירות ממשיכים אמנם לעלות, אך בקצב מעט מתון יותר בהשוואה לזה שלפני המשבר. חולשת הביקוש צפויה להימשך כל עוד משבר הקורונה נמשך, בדגש על השפעתו השלילית על שוק העבודה ועל הכנסות משקי הבית. לפיכך, קצב העלייה של מחירי הדיור עשוי להמשיך להתמתן גם בחודשים הקרובים.

"בטווח הבינוני צפויים לחצי עודף הביקוש להתחדש, על רקע הצפי ליציאה של המשק מהמשבר בהמשך, כתלות בחיסון/תרופה לנגיף. במקביל, צרכי הדיור של המשק ממשיכים לגדול באופן מתמיד יחד עם הגידול הדמוגרפי. מנגד, כאמור, קצב הבנייה צפוי להישאר מתון יחסית ונמוך מצרכי המשק. מגמות אלה, תומכות בעלייה, ייתכן שאף משמעותית, במחירי הדיור בעתיד".

שיעור האבטלה בהגדרתו הרחבה נותר גבוה מ-11% גם לאחר פרסום נתוני חודש אוגוסט

בחלקה השני של הסקירה מתייחסים בלאומי למצב האבטלה "שיעור האבטלה בהגדרתו הסטנדרטית אינו משקף במלואו את היקף אי התעסוקה בזמן משבר הקורונה, זאת מסיבות טכניות של הגדרות ואי-הכללות. לאור זאת, הניתוח בפסקה זו מסתמך על הלוחות המפורטים של הלמ"ס, אשר מביאים בחשבון את כלל העובדים שתעסוקתם נפגעה עקב המשבר, בעיקר: מועסקים שנעדרו זמנית מעבודתם עקב משבר הקורונה (בעיקר עובדים שהוצאו לחל"ת) ועובדים שפוטרו בחודשים מרץ-אוגוסט ואינם משתתפים בכוח העבודה בעת הנוכחית. בנוסף, נציין כי בשל השיבוש בסדרות הנתונים כתוצאה ממשבר הקורונה, הניתוח שיוצג בפסקה זו מסתמך על נתונים שאינם מנוכים מהשפעות של עונתיות. 

"כפי שניתן לראות בתרשים, שיעור האבטלה "הרחב" ירד מעט בחודש אוגוסט לרמה של 11.2%, שהם כ-468 אלף עובדים, לעומת 11.9% בחודש יולי. מדובר אמנם בשיעור אבטלה נמוך משמעותית בהשוואה לחודשים מרץ-מאי, שהיה גבוה מ-20%, אולם עדיין גבוה במידה רבה משיעור האבטלה לפני פרוץ משבר הקורונה (3.2% בפברואר, שהם כ-150 אלף בלתי מועסקים). במקביל, נציין כי שיעור האבטלה "הרגיל" מצוי במגמת עלייה מתונה מחודש מרץ, ומשקף עלייה במספר הבלתי-מועסקים (על-פי הגדרת הלמ"ס), עם החזרה של המשק לפעילות. התפתחות זו, הובילה לצמצום הפער בין שיעור האבטלה "הרגיל" לבין שיעור האבטלה "הרחב", אולם הפערים צפויים להיסגר רק לאחר החזרה של המשק לפעילות מלאה, וסיום תשלום דמי האבטלה לעובדים שנמצאים בחל"ת".

שיעור האבטלה בהגדרתו הרחבה - עפ"י נתוני הלמ"ס

מקור: סקירה לאומי

לסיכום כותב בפמן "החל מחודש יוני, עם הפתיחה מחדש של המשק לפעילות נרחבת יחסית, חלה ירידת מדרגה בשיעור האבטלה "הרחב", שנע מאז בטווח שבין 11.2%-11.9%. זאת, על אף ההתפרצות המחודשת של נגיף הקורונה ברחבי המדינה מתחילת יולי, שכן לא חלה החמרה משמעותית בהגבלות על הפעילות עד סוף חודש אוגוסט. אולם, החלטת הממשלה על כניסת המשק לסגר בחגי תשרי (לכל הפחות) צפויה להוביל לעלייה בהיקף אי-התעסוקה בחודשים ספטמבר-אוקטובר, אשר צפויה להשתקף בעליית שיעור האבטלה "הרחב". במבט קדימה, להערכתנו, שיעור האבטלה "הרגיל" בכלל המשק (גילאי 15 ומעלה) יעמוד בשנים 2020-2021 על כ-7% (בממוצע שנתי), וייתכן שאף יותר מכך, במידה שהמגבלות על הפעילות יימשכו ברוב שנת 2021.