UBS: "שוק הדיור בת"א יצא מאיזון - המחירים בדרך לשיא"

בנק ההשקעות השוויצרי UBS פרסם את מדד בועות הנדל"ן הגלובלי של UBS לשנת 2020, שם הוא קובע כי שוק הדיור בעיר העברית הראשונה "יצא מאיזון" ונמצא באזור הערכת יתר. כלומר, מתקרב למצב בועתי.

לפי הבנק, במהלך 30 השנים האחרונות תל אביב חוותה את צמיחת המחירים הגבוהה ביותר מקרב הערים המשתתפות במחקר זה. "כיום מחירי הדיור עולים שוב עקב תנאי המימון הקלים יותר והיצע הדיור יקר המציאות. הממשלה הפחיתה את מס הרכישה על דירות שניות ובכך עודדה השקעות בשוק הדיור".

לדברי קרוליין קונהרט, מנהלת אזור מרכז ומזרח אירופה, יוון וישראל ב-UBS, עליית המחירים צפויה להימשך בטווח הבינוני. "למרות אי-הוודאות בטווח הקצר, תנאי המימון הנוחים והיצע הדיור המוגבל אמורים לשמר את עליית מחירי הדירות. למרות שהמשמעות היא שיכולת רכישת דירות נמתחת עד הקצה, זה גם סימן לצמיחה הכלכלית של תל אביב".

מה קורה בעולם?
בבנק אומרים כי, "אזור האירו בולט כאזור שבו שוקי הדיור הם הלוהטים ביותר. מינכן ופרנקפורט הן בראש הטבלה. פריז ואמסטרדם נמצאות צמוד מאחור, וצועדות גם הן באזור הסיכון לבועה לצד שתי הערים הגרמניות".

"בדומה לכך, גם ציריך, טורונטו והונג קונג מפגינות חוסר איזון רב. בניגוד לשנה שעברה, שוק הדיור בוונקובר נמצא כעת בטווח הערכת-היתר של הספקטרום, וחולק את אותה הטריטוריה עם לונדון, סן פרנסיסקו, לוס אנג'לס, ובמידה פחותה יותר, ניו יורק.

"הערכת מחירי הדיור בבוסטון, בסינגפור ובדובאי נותרה הוגנת. דבר זה נכון גם לגבי ורשה, שנכללה במחקר זו הפעם הראשונה. שיקגו עדיין סובלת מהערכת-חסר, ושוכנת לבדה בקצה הזה של הסקאלה.

הסיבות לעליות המחירים – לאחר תיאום לאינפלציה – הואצו בממוצע בארבעת הרבעונים האחרונים. ברבות מהערים הבולטות באירופה המחירים זינקו בלמעלה מ-5%, כאשר מינכן, פרנקפורט וורשה צועדות בראש. עליית המחירים בערים באסיה ובאמריקה, למעט סידני, נותרה בטווח החד-ספרתי הנמוך-עד-בינוני. מדריד, סן פרנסיסקו, דובאי והונג קונג הן היחידות שבהן חלה ירידת מחירים. זה מספר הערים הנמוך ביותר שהפגינו עליית מחירים שלילית מאז 2006.

למה שוק הדיור נותר יציב?
ב-UBS אומרים כי למרות הקורונה, שוקי הדיור הפגינו חוסן במחצית הראשונה של 2020, בשל 3 סיבות עיקריות. ראשית, מחירי הדיור הם אינדיקטור כלכלי הצופה לאחור, ומסוגלים לשקף צניחה כלכלית רק לאחר עיכוב מסוים.

שנית, רוב רוכשי הדירות הפוטנציאליים לא סבלו פגיעות ישירות בהכנסתם במחצית הראשונה של 2020. אפשרויות האשראי שהוצעו לחברות ותוכניות העסקה לטווח הקצר הקלו על נזקי המשבר. שלישית, הממשלות הפגינו תמיכה בבעלי הבתים ברבות מהערים במהלך תקופות הסגר. הסובסידיות על דיור גדלו, המיסים הורדו, ותביעות העיקול הושעו.

לדברי מנהל ההשקעות הראשי של הבנק, מרק האפלה "בנקודת הזמן הנוכחית לא ידוע באיזו מידה העלייה באבטלה והצפי העגום בנוגע להכנסות משקי הבית ישפיעו על מחירי הדיור.

"אך ברור שההאצה הנוכחית לא תהיה בת קיימא בטווח הקצר. דמי השכירות כבר נמצאים בצניחה ברוב הערים, מה שמצביע על שלב תיקון אפשרי לאחר שהסובסידיות יתאיידו והלחץ על ההכנסות ילך ויגבר".

"הערכות השוק הגבוהות והצפי חסר-הוודאות בטווח הקצר שמים תחת פוקוס את מסלול הדיור העירוני בטווח הארוך. מצד אחד, מנועי עליית המחירים העיקריים של הדיור העירוני – הזדמנויות תעסוקה מצוינים, שירותים איכותיים, עלויות מימון נמוכות וצמיחה מוגבלת בהיצע – עדיין תקפים. אך מצד שני, נראה שהמגיפה הביאה להאצת השינוי בכיוון תנועת האוכלוסייה – מהערים לכיוון האזורים המטרופוליטנים הרחבים יותר מסביבן", אמר.