איך המדינה מרוויחה מהפקעת שטחים למטרו ומי מפסיד מזה?

לאחרונה, פורסם כי רשת סופר פארם זכתה במכרז של רכבת ישראל להפעלת חנות במתחם הרכבת בלוד. במקביל, ערכה הרכבת מכרזים דומים לחנויות ומסחר בשטחי תחנות רכבת נוספות. גם בפרויקט הענק של תוכניות המטרו הצובר תאוצה, מתוכננים שטחי מסחר וכן ערוב שימושים, בשטח התחנות המתוכננות ומסביבן .

זו מגמת התכנון הנהוגה כיום - הוספת שטחים מסחריים במבני הציבור והקצאה של שטחים ויחידות לרשות המקומית, במסגרת מה שמוגדר כיום כ"דיור בר השגה". יש להניח כי זה רק עניין של זמן עד שאזורים מסחריים יוקמו גם בתחנות הרכבת הקלה והדבר רלוונטי גם לנתיבי איילון שבעתיד, כך נאמר, יוקמו מעליהם מגדלים, שטחים פתוחים ועוד.

לכאורה זו המגמה המתבקשת, מהשוואה למדינות שמצויות צעדים רבים לפנינו, הרי שההתפתחות של שטחי מסחר בתחנות תחבורה ציבורית גם אם מדובר בהגדלת הצפיפות, הינה תהליך טבעי ומתבקש. ברור שכל נוסע או מבקר במשרד עירוני ומבנה המשרת את הציבור, ובוודאי אם נאלץ להמתין זמן רב בתור, ישמח לשבת בבית קפה לאחר נסיעה או לרכוש מוצרים בסמוך לתחנה.

אלא, שהבעיה נעוצה בעובדה ששטחים אלו נלקחו לרוב מהפרט לטובת הציבור בדרך של הפקעה. על פי חוק התכנון והבניה, ניתן להפקיע קרקע רק לצורך ציבורי המוגדר בין היתר כך: דרכים, גנים, שטחי נופש/ספורט ועוד. שר הפנים עשה שימוש בסמכותו והרחיב את רשימת "צרכי הציבור" גם לצרכים נוספים. יצוין, כי סעיף זה וסמכותו של השר מוגבלת מעצם טיבה לצרכים בעלי אופי ציבורי, מעצם העובדה שהפקעה של הרשות הינה "לצרכי הציבור".

לאחרונה אנו רואים שהגבולות בין השימוש הציבורי לשימושים הסחירים הולכים ומטשטשים, והרשות/המדינה מפקיעה קרקע פרטית לשימושים סחירים שאינם "צרכי ציבור" וערכם הכלכלי רב.

ראוי להפנות גם לסעיפים 195 ו-196 לחוק התכנון והבניה, הקובעים, כי אם שונה ייעוד הקרקע לאחר ההפקעה לייעוד שלשמו לא ניתן היה להפקיע, הרי שיש להשיב את הקרקע לניפקע בתנאים הנקובים בחוק. אם הצורך הציבורי אינו קיים, הרי שהקרקע לא אמורה להיוותר בחזקת הרשות ולא היא שאמורה להרוויח את הרווח שתניב הקרקע.

כך לדוגמא, בהליך "קצוף" (ה"פ 1455/96), עיריית פתח תקווה ניסתה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, להותיר בידה דירות שלא לצרכי ציבור, על מנת שתוכל בעתיד לפצות בעלי קרקעות אחרים שהופקעו קרקעותיהם. כלומר, דירות אלו היו אמורות להוות מקור מימון לפעולותיה השונות, ולכן הן מהוות תחליף ישיר לתשלום כסף מחשבונה הישיר, ולכן ביהמ"ש קבע כי תכנית זו הינה חסרת בסיס חוקי והדגיש כי רשות יכולה לקבל שטחים פרטיים רק בדרך שקבע המחוקק ובמגבלות הקיימות ורק לצרכי הציבור כשטחי ציבור ולא לצאת מתכנית עם זכויות סחירות.

לפיכך, אם הופקעה קרקע, ובהמשך שונה ייעודה לשימוש שאינו ציבורי, למשל לייעוד סחיר, בדיוק כפי שמתוכנן כי ייעשה במטרו, אמור שטח זה לשוב לניפקע. אולם, מסתמן כי לא כך קורה, והמדינה והרשות מבקשים בהחלט לעצמם נתח נכבד משטחים מסחריים מתוכננים שכאמור ניטלו לצרכי ציבור וזאת בדרך של שינוי חקיקה/חוק ההסדרים/תמ"א 70 ועוד.

דוגמאות נוספות ניתן למצוא גם בתכניות רבות למבני ציבור בתל אביב, בהן נוספה אפשרות להקמת שטחים רבים גם לשימוש מסחרי. כמובן שאין בכוונת העירייה להשיב שטחים אלה לבעלי הקרקע המקוריים אלא לעשות בהם  שימוש כלכלי ומסחרי, דין דומה לשטחים המסחריים בתחנות הרכבת, שסביר כי אלו הופקעו על ידי הרשות למטרה אחת, שאינה רווח מסחרי.

במתחמי המטרו מתוכנן כי יופקעו קרקעות ובנוסף למטרה הראשונית של מרכזים לוגיסטיים של המטרו, יקודמו בהם גם תוכניות עם מאות אלפי מ"ר משרדים, מגורים ומסחר וברור שכל אלו לא שימושים ציבוריים לפי החוק, אלא שימושים פרטיים כלכליים מובהקים. צריך להיות ברור ששטח זה לא שייך למדינה, אלא לניפקע, ולכן הרשות זכאית להשתמש בשטחים אלה רק כפי שקובע החוק.

לצערנו, נראה כי הקו הדק בין נטילת הקרקע על ידי הרשות למטרות ציבור בלבד ולנטילת קרקע לשם עשיית רווחים של קניין הפרט, הולך ומטשטש ומגמה זו הולכת ומתרחבת.

בעשותה כך, מתנהלת הרשות בדורסנות, ללא התחשבות והסתכלות על קניין הפרט, שמעוגן בחוקי היסוד. יתרה מכך, התנהלות הרשויות מתעלמת ומנסה לסדוק חקיקה קיימת ותקפה. אכן, פרויקט המטרו הינו מבורך ויש לממן את עלותו האדירה, אך לא בכל מחיר ויש לקחת בחשבון כל פגיעה שעשויה לקרות בדרך שאחרת תיטול הרשות שטחים מבעליהם בעת שיניבו פירות, על מנת להעשיר את קופתה ולא על מנת לממש מטרותיה הציבוריות בלבד כמתבקש על פי חוק.

על כן, כל בעל קרקע שהופקע לו שטח בתכנית, כדאי שיעקוב בקפידה ובאמצעות בעלי מקצוע, אחר השימושים ויראה כי לא נעשה לו עוול.

הכותב עו"ד צבי שוב מתמחה במקרקעין