"הביקוש לדירות גדול מההיצע, והפער גדל; במצב הזה המחירים הולכים רק לכיוון אחד"

"שאני מסתכל שנה שנתיים קדימה אני רואה גידול דמוגרפי יציב וביקוש יחסית קשיח עם אופק התחלות בניה במגמת ירידה. תעשה את החשבון וניפגש בעוד שנתיים שהפער בין הביקוש להיצע יגדל ל-10,000 יח"ד. במקרים כאלו המחירים הולכים רק לכיוון אחד, עליות במחירי הדירות" - כך אומר טל בר-אל ראש מערך משכנתאות בלאומי בראיון לביזפורטל. 

בר-אל מציין כי בבנק לאומי שיעור מקפיאי המשכנתאות נמוך מהממוצע במערכת הבנקאית. וכי מגמת השיפור נמשכת בחודש אוקטובר ויש לווים שחוזרים לשלם. לדבריו  ולמרות הקורונה בחודשי הקיץ של יוני-ספטמבר עמד היקף המשכנתאות על 6-6.5 מיליארד שקל בחודש בכלל המערכת הבנקאית - נתונים מרשימים למדי. 

מה המצב בשוק המשכנתאות בתקופה הנוכחית?  "למרות שאנחנו נמצאים במהלכו של סגר והגבלות – יש שני תהליכים מנוגדים. מצד אחד אנחנו מתעסקים עם לקוחות שנמצאים בקשיים ונקלעו למשבר – לקוחות אלו מקפיאים תשלומי משכנתא, מגדילים סכומים או ממחזרים. עם זאת, בבנק לאומי המספרים טובים יותר ממה שפורסם בבנק ישראל של כ-12% שיעור מקפיאי משכנתאות בכלל המערכת הבנקאית. אינדיקציות ראשוניות באוקטובר מראות כי לקוחות רבים חזרו לשלם. "הצד השני של המטבע מראה כי שוק הדירות ממשיך להיות חם, אנחנו עדים לביקושים די גדולים למשכנתאות – גם בתקופה הזו. יוני-ספטמבר התאפיינו בביקושים גבוהים וסדרי גודל של 6-6.5 מיליארד שקל משכנתאות בחודש. בהערכות שלנו חודש ספטמבר צפוי להיות דומה למספרים שראינו בחודש אוגוסט סביב 6.5 מיליארד שקל. בחודש אוקטובר המגמה נחלשה אך אני לא יודע להעריך האם הסיבה נובעת מהסגר וההגבלות וככל הנראה יש לכך חלק. בכל מקרה, התקופה הנוכחית של חגים ובאופן מחזורי זו תקופה עם ביקושים נמוכים. עם זאת, המספרים מראים שהביקושים עדיין איתנו. וזאת אינדיקציה חיובית.

"יש אוכלוסייה גדולה שהקורונה לא פגעה בה. ובמבט מלמעלה ניתן לראות סקטורים כמו הייטק, סייבר, קמעונאות ועוד שכלל לא נפגעו. וזה בא לידי ביטוי בציבור שפונה אלינו ורוצה לקחת משכנתא. מדובר בציבור אחראי, לקוחות שיודעים מה הם רוצים ומכירים את המגבלות והרגולציה וכמובן עומדים בקריטריונים. כך שלמרות המצב יש לקוחות שמרגישים מספיק בטוח לבצע את הצעד המשמעותי של לקיחת משכנתא".     מה עוד מאפיין את הציבור שלוקח היום משכנתא? "משפרי דיור חזרו לשוק בצורה יותר משמעותית. גם זוכי מחיר למשתכן באופן טבעי נמצאים בשוק. מי שהגריל דירה קיבל הטבה כלכלית משמעותית והוא לא מתכוון לוותר עליה. בצנרת יש עוד 34,000 יחידות דיור של מחיר למשתכן שעדיין לא הוגרלו וצפויים להיכנס בשנה הקרובה. ולדעתי זה אחד ממנועי הצמיחה של שוק הדירות לטווח הקצר".   האם אתם מזהים קושי תזרימי של משפרי דיור במכירת הדירה הראשונה לאור התארכות משך הזמן למכירת דירה? "רוב משפרי הדיור הגיעו יחסית מוכנים למצב השוק הנוכחי. כרגע יש בעיה אובייקטיבית למכור דירה לאור ההגבלות. ויש כאן צוואר בקבוק של מספר שבועות של עצירה בעסקאות וזה משהו טבעי. אבל מה שלמדנו בגל הראשון שתוך חודש לערך השוק מתקן את עצמו. אני חושב שהפעם הטווח זמן יתקצר כי צברנו ניסיון ויש ביקושים. אבל לקוחות שנקלעו למצב בו הם נתקעו עם הדירה הראשונה אין שום בעיה לשעבד את שני הנכסים – גם הנכס וגם הקיים ולקבל הלוואת גישור בכדי שהלקוח ימכור את הנכס בצורה  לחוצה".   אתה יכול לפרט מה זה אומר לטפל באוכלוסייה שנפגעה מהמשבר? "אנחנו מקיימים דיונים על מוצרים חדשים לציבור הלווים. אנחנו מבצעים שיחות יזומות עם לקוחות שנמצאים בהקפאה - כי הקפאה זו דרך פחות טובה בעיניים שלי. הדרך הנכונה לטפל בקושי היא לדבר עם הלקוחות ולהציע להם פתרונות אחרים – אולי לחזור לשלם רק את הריבית ולדחות את הקרן או לשלם ריבית וקרן חלקית או למחזר את ההלוואה. למשל לקוח שנותרו לו 10 שנים למשכנתא יכול לפרוס מחדש את המשכנתא ל-20 שנה ואולי כעת הוא יוכל לעמוד בתשלום החודשי וייתכן שזה עדיף לו מהקפאה. יש לבחון כל מקרה לגופו.

• חיסכון בקופת גמל להשקעה הציבור מעביר כספים, יש לכך סיבות טובות
• קרן טיטאן תקים קרן גלובלית חדשה בהיקף של 100 מ' ד'

"אנחנו לא רוצים ליהנות מריבית דריבית, כלומר מהריבית על התקופה של ההקפאה. ההבנה בבנק היא שאם יהיה טוב ללקוח יהיה טוב לי ולהפך. דבר נוסף זה פנייה ללקוחות שיש להם משכנתא ולהציע להם מימון נוסף (הגדלת המשכנתא עד לתקרה של 70% לפי הוראת בנק ישראל – צ"א) על מנת שיסגרו הלוואות צרכניות שיקרות הרבה יותר. בפועל זה להחליף אשראי זול באשראי יקר".      מה אתה אומר לכל אלה שבטוחים שמחירי הדירות ירדו? "אני איש של מספרים שמנתח את הנתונים ומגיע למסקנות. הנתונים מראים בצורה די ברורה שהגידול הדמוגרפי במדינה עולה באופן עקבי בשנים האחרונות ושמסתכלים קדימה רואים שהגידול ימשיך. הביקוש בשנים האחרונות מתייצב סביב 55,000 יח"ד חדשות בשנה. כשבודקים את הפער בין הביקוש לבין התחלות הבניה או לדירות שבגמר בניה ומגיעות לשוק אתה רואה שיש פער שהולך וגדל. בעבר היה פער של 4,000-5,000 יח"ד בשנה, זה מגיע ל-7,000 יח"ד בשנה. זה אומר 55,000 יח"ד ביקוש אל מול 48,000 יח"ד דיור היצע, והפער ימשיך לעלות. 

"מה קרוה היום? רואים שיש ירידה בכמות התחלות הבניה. היא קשורה לפני משבר הקורונה בתוכנית ממשלתית שקידמה את מחיר למשתכן ולא שיווקה קרקעות ליזמים פרטיים ונבנו רק דירות של מחיר למשתכן. היום שתוכנית מחיר למשתכן הולכת ומסתיימת אז יזמים וקבלנים צריכים לעבור תהליך של רכישה, אישורים והיתרים ואלו תהליכים שלוקחים זמן. שאני מסתכל שנה שנתיים קדימה אני רואה גידול דמוגרפי יציב וביקוש יחסית קשיח עם אופק התחלות בניה במגמת ירידה. תעשה את החשבון וניפגש בעוד שנתיים שהפער בין הביקוש להיצע יגדל ל-10,000 יח"ד. ובמקרים כאלו המחירים הולכים רק לכיוון אחד. הסגרים עיכבו התחלות בניה ולמרות שהממשלה החריגה את ענף הבניה זה עדיין לא תפקד באופן מלא.

"יזמים היום חושבים פעמיים האם כדאי להיכנס לפרויקט או להמתין מספר חודשים, מעריכים שעד אמצע 2021 יהיה חיסון או תרופה ואז הם מעדיפים להתחיל בכל התהליכים של בנייה. זה מייצר עוד עיכוב של  6-9 חודשים בהתחלות הבניה.

• חצור הגלילית: יוקם מרכז עסקים שיכלול 890 יחידות דיור
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"שבוחנים היום את מחירי השכירות לזוג צעיר בכל מקום בארץ ביחס להחזר חודשי של משכנתא ל-25 שנה זה יוצא אותו מחיר. האמא הישראלית אומרת "למה לבזבז את הכסף" על שכירות עדיף לך לקנות דירה. במקום לשלם שכירות תיקח משכנתא ובעוד 25 שנה יש לך נכס. אנחנו מזהים שבדירות של 1.7-2.3 מיליון שקל יש ביקושים חזקים. בדירות הזולות יותר או ביוקרה תתכן ירידה מינורית וזמנית.

"אז שמדברים על מפולת תמיד יכול להיות תרחיש. אבל אנשים צריכים 4 קירות לשים את הראש. ובשביל שתתרחש ירידה חדה צריך שיהיה גיים צ'נג'ר בשוק".   אתם מזהים קשיים מסוימים בקרב הקבלנים? "בבנק לאומי קיים חיתום איכותי מאוד והמצב הוא טוב. החברות הקבלניות הגדולות הגיעו עם כיסים גדולים לתוך המשבר ומצבם הוא כרגע טוב. השאירו לעצמם רזרבות. באופן כללי שיטת הליווי הבנקים בשנים האחרונות היא שיש רזרבות וזה תעודת כבוד למערכת הבנקאית שידעה ללוות בצורה נכונה את היזמים והקבלנים. גם עכשיו במצב של משבר לא שומעים על גלים של נפילות בקרב חברות הבניה".