מחירי הדירות לא יעלו בשנה הקרובה וגם לא בעוד שנתיים

המחירים בשוק הדיור נמצאים כעת בהאטה. אחרי שהם עלו די בעקביות מאז 2008, בחודשים האחרונים יש האטה בעליית המחירים, קיפאון ואפילו ירידות מחירים בחלק מהאזורים. במקביל, יש גם האטה חדה בהתחלות הבנייה. אחרי חמש שנים שבהן מספר התחלות הבנייה היה, בממוצע, כ-54,000, השנה מספר התחלות הבנייה יהיה נמוך משמעותית. זה קורה לא רק בגלל הקורונה; בגלל חוסר הודאות שנובע מחילופי הממשלה ומכך שאף אחד לא ידע מה התוכניות של השרים החדשים במשרדי השיכון והאוצר, כנראה שהתחלות הבנייה היו יורדות בכל מקרה. אבל ביחד עם הקורונה, הנפילה בהתחלות הבנייה היא כזאת שמספר התחלות הבנייה ברבעון השני הוא ברמה שלא ראינו מאז התקופה שאחרי המחאה החברתית.

הירידה בהתחלות הבנייה מביאה את רוב הפרשנים להניח שעליות המחירים בשוק הדיור הן מעבר לפינה. הנחת העבודה שהתקבעה מאז שהתחילו לדבר ב-2011 על "משבר דיור", היא שיש צורך בכ 50 עד 60 אלף התחלות בנייה בכל שנה כדי לשמור את המחירים יציבים.

אבל כבר היו לנו תקופות ארוכות עם הרבה פחות התחלות בנייה. כפי שאפשר לראות בגרף, בין שנת 2000 ל- 2008, מספר התחלות הבנייה היה כ-8,000 ברבעון ו- 30,000 בשנה. בכל זאת, מחירי הדירות לא עלו. ריאלית, הם ירדו באותה תקופה בכ-20 אחוזים. מה שמלמד שמחירי דירות הן לא רק פונקציה של ההיצע. בישראל, שבה השינויים בהיצע הדירות הם קטנים יחסית, מחירי הדירות הם בעיקר פונקציה של הביקושים. יש סיבה אחת לצפות שאחרי שהקורונה תעבור, הביקושים יחזרו לגדול: הריבית. הריבית הולכת להישאר נמוכה מאוד עוד שנים, וזה יעודד משפחות לקחת משכנתאות כדי לרכוש דירות.

אבל יש גם סיבה לצפות שמחירי הדירות לא יחזרו לעלות כל-כך מהר גם כשהקורונה תהיה מאחורינו. עד שהקורונה תגמר, מחירי הדירות לא יעלו, או אפילו ירדו, במשך תקופה די ארוכה. כשהאבטלה הולכת להישאר די גבוהה לפחות עוד שנתיים קדימה, קשה לראות אנשים מתנפלים על דירות. וכשמחירי הדירות לא עולים במשך תקופה די ארוכה, קשה להצדיק רכישה של דירה. יש הגיון לרכוש דירה שהמחיר שלה עולה כל שנה בכמה אחוזים טובים גם אם התשואה על שכירות היא נמוכה מאוד. אבל כשהתשואה על שכירות נמוכה, הרבה יותר קשה להצדיק רכישה של דירה כשהמחירים מדשדשים במקום או אפילו יורדים.

• למה מניות הנדל"ן יורדות והאם זה פרומו לירידות במחירי הדירות?
• סיפורו של בניין ברחוב יפה נוף בגבעתיים; ובכמה עלו המחירים בעיר?

תוסיפו לזה את העובדה שהממשלה עדיין מטילה כל מיני מגבלות על משקיעים, ושמשקיעים חכמים יודעים שאם המחירים יעלו הם שוב יהפכו לשק החבטות של הפוליטיקאים, ותקבלו מצב שבו בכמה שנים הקרובות אף אחד לא ירגיש בלחץ לקנות דירה. הרי מה היה אחד המניעים החזקים ביותר שגרמו לאנשים לקנות דירה בשנים האחרונות? החשש שאם הם לא יקנו עכשיו, בתוך כמה שנים המחירים יהיו גבוהים מדי בשבילם. כשהמחירים לא עולים, החשש הזה כנראה לא קיים כעת.

אז בניגוד לאלה שצופים שהמחירים יחזרו לעלות כבר בסוף 2021, אני דווקא חושב שיכול מאוד להיות שזה יכול לקחת כמה שנים טובות. בסוף, אי אפשר שמחירי הדירות יעלו כל הזמן, בטח לא בתקופה שבה ההכנסות של אנשים לא עולות.

ד"ר אביחי שניר האקדמית נתניה ובית ההשקעות אינפיניטי