תוכנית שדה דב - כמו להקים עיר חדשה בגודל של גבעתיים

אין  וויכוח על כך שמתחם שדה התעופה דב שהתפנה אשתקד, מהווה את עתודת הקרקע לבנייה המשמעותית ביותר לא רק בעיר תל אביב, אלא גם בגוש דן ואיזור הביקוש כולו. המתחם משתרע על פני שטח ענק של כ-2.500 דונם (כמעט כשטחה של העיר גבעתיים) ולפי תכנית המתאר שקודמה לפני כשלוש שנים על ידי עירית תל אביב, יכלול בין היתר כ-16,000 יחידות דיור, מתוכם כ-35 מגדלים בני 40 קומות, כ-514 אלף מ"ר מבני ציבור, כ-126 אלף מ"ר מסחר, כ-323 אלף תעסוקה, כ-200 אלף מלונאות וכ-385 דונם פארק וגנים ציבוריים. כמו כן תכלול תכנית הענק בין היתר את המשך שדרת אבן גבירול צפונה לאורך הקו הירוק המתוכנן של הרכבת הקלה וכן את המשך שדרת איינשטיין מרמת אביב מערבה בואכה חוף הים.

בזמנים טרופים אלה של מגיפת קורונה ומשבר כלכלי חסר תקדים, קיימת ללא ספק חשיבות משנה בקידום תכנית זו, ובמיוחד לאור המחסור הקריטי בהיצע דירות, ובעיקר באיזור הביקוש שבמרכז הארץ. לכן תמוהה ביותר התעכבות התכנית שהוגשה כאמור לפני כשלוש שנים, הופקדה לפני כשנתיים וחצי, עברה שמיעת התנגדויות, וכבר אמורה הייתה לצאת לדרך. על כן אין פלא שמאות בעלי קרקע הגישו בעצם ימים אלה עתירה כנגד עירית תל אביב על כך שהתכנית מתעכבת שלא לצורך ומבקשים, בצדק רב, להעביר אותה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב לטיפול הוועדה המחוזית.

יתרה מכך: שעה שהוגשה תכנית הרובע הצפוני של תל אביב שיוקם במקום היכן שהיה שדה דב, שדה התעופה עדיין עמד על תילו. עכשיו כבר לא. כך שבמסגרת התכנית המקורית התחשבו במגבלת גובה הבניינים, זאת בשל נושא הבטיחות מול מטוסים ממריאים ונוחתים. כעת בעיה זו לא קיימת כלל, כלומר ניתן היה במהלך השנים האחרונות,  שבהן כבר היה ברור שהשדה הולך להתפנות, לעדכן את התכנית המקורית ולהוסיף עוד כהנה וכהנה יחידות דיור, ובד בבד לא להגביל את גובה הבניינים לכ-35-40 קומות. מדוע גם משתנה חשוב זה לא נלקח כלל בחשבון?

מדובר, אדגיש, בקרקע היקרה ביותר בארץ, ומעבר לאינטרס הברור של מאות בעלי הקרקע לקדם מידית את התכנית, קיים כאן אינטרס לא רק של עירית תל אביב, אלא גם מדינת ישראל כולה. לשם המחשה, 16,000 יחידות דיור הכרוכות בתכנית הנוכחית, הינן שוות ערך פחות או יותר למספר תושבי ערים דוגמת הוד השרון או גבעתיים, שלא לדבר על התוספת המשמעותית ביותר של שטחי מסחר, משרדים, מלונאות וכו', ובמיוחד באיזור כה אטרקטיבי. והעובדה שהתכנית לא רק תקועה, אלא גם אינה מתעדכנת על פי הצרכים הדחופים של המשק הישראלי ושוק הדיור בעיתות אלה, ממחישה אל נכון עד כמה כל נושא ה"ויה דולורוזה" של ביורוקרטיה ומתן ההיתרים, מחייב טיפול שורש עמוק.

על כן "שרות הדב", תרתי משמע הזה, הינו לטעמי סימבולי למה שקורה אצלנו בכלל בוועדות התכנון והבנייה, והעדר יישום הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שמטרתה היה, במיוחד, לקצר ולפשט תהליכים ביורוקרטים ארוכים ומסורבלים ולהגדיל משמעותית בסופו של דבר את היצע התחלות הבנייה. העובדה שמדינת ישראל "תקועה" שנים על גבי שנים עם פלוס מינוס 50 אלף התחלות בנייה, זאת כאשר הביקושים בשוק גדלים משנה לשנה, הן בשל המחסור בדיור ובמיוחד בשל הגידול המהיר בריבוי הטבעי, תוספת של כ-200 אלף ישראלים מידי שנה, מחייבת את כולנו בשידוד מערכות יסודי.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין