האוצר: באזור השפלה הפוטנציאל הגבוה ביותר ללחץ על מחירי הדירות

"מובן כי למידת היכולת של משקי הבית לעמוד בהחזר המשכנתאות ישנה חשיבות מכרעת מבחינה מאקרו-כלכלית, שכן תופעה של חדלות פירעון רחבת היקף עלולה להביא לירידת מחירים חדה ומיתון", כך כותבים האגף הכלכלנית הראשית באוצר במסגרת מחקר שבוחן בזכוכית מגדלת את רוכשי הדירה הראשונה בשנים 2015-2019 שהוצאו לחל"ת בסגר הראשון. החשש המרכזי שמציגים באוצר הינו חדלות פירעון שתוביל לזריקת דירות לשוק, מה שעשוי להוביל לכדור שלג פיננסי. האם זה תרחיש סביר?

משבר הקורונה הוביל את מקבלי ההחלטות להשתמש בכלים פיננסים שלא ראינו כמותם, בהקשר לשוק המשכנתאות ראינו ישראלים רבים שמקפיאים משכנתא לחודשים רבים ואף גם מעבר לכך. עם זאת תפוח האדמה הלוהט ידוע ומדובר הן בקרב הבנקים והן בקרב ישראלים רבים שעומדים על הגדר ומחכים להזדמנות לקנות דירה במחיר מציאה. עוד מציינים באוצר את דוח ה-OECD האחרון על כלכלת ישראל מצביע על אפשרות זו של ירידת מחירים חדה כאחד הסיכונים המשמעותיים למשק הישראלי. 

ערב המשבר עמד שיעור האשראי הנדחה במשכנתאות על 3.4% בלבד מסך יתרת האשראי לדיור, עפ"י נתוני בנק ישראל, זינק שיעור זה ל-24.7% בחודש מאי האחרון. לאחרונה דיווח בנק ישראל כי שיעור זה ירד ל-12% בחודש אוגוסט, שיעור שעדיין גבוה פי 3.5 מרמתו טרם המשבר. 

ממצאי המדגם מלמדים שההכנסה הממוצעת למשק בית של רוכשי דירה ראשונה ב-2019, אשר לפחות אחד מבני הזוג הוצא לחל"ת/פוטר בחודשים מרץ-אפריל עמדה על 17.2 אלף שקל, ברוטו לחודש בשנת 2019. מתוך שכר זה, שכרם הממוצע של מי שהוצאו לחל"ת/פוטרו עמד על 8,884 אלף שקל, ברוטו לחודש. הגיל הממוצע של רוכש דירה ראשונה ב-2019 שהוצא לחל"ת/פוטר עמד על 34, והגיל החציוני על 32.5. קבוצת הגילאים שבין 25-34 מהווה כמחצית מכלל רוכשי דירה ראשונה שהוצאו לחל"ת/פוטרו. 

• גבאי מדלג, טיומקין שוב שולף, וצה"ל לא מפסיק להיות מובך
• האוצר: "הגודש בנמלי הים גורם לנזק של 14 מיליארד שקל בשנה"

ממצאים אלו עשויים ללמד כי מי שהוצאו לחל"ת/פוטרו עם פרוץ המשבר היו הפחות ותיקים באותם מקומות עבודה. ככל שמשתנה זה משפיע באופן דומה גם על ההסתברות של העובד לחזור למקום עבודתו או להשתלב מחדש בשוק העבודה אזי מובן כי יש בממצאים אלו כדי להכביד על יכולת משק הבית לעמוד בהחזר המשכנתא.

בפילוח גיאוגרפי של הנכסים שנרכשו נמצא כי בקרב רוכשי "מחיר למשתכן" שהוצאו לחל"ת, קרוב למחצית מהם (47%) רכשו את הדירה באזורי השפלה והדרום. שיעור זה גבוה במעט  ממשקלם של שני אזורים אלו בסך רכישות מחיר למשתכן ב-2019. בפילוח דומה בקרב רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי בולט גם כאן אזור השפלה עם השכיחות היחסית הגבוהה ביותר של משקי בית שהוצאו לחל"ת (מהווים 17% מרכישות אלו). לדברי האוצר - ממצאים אלו מלמדים כי ככל שייווצר קושי למשקי בית שהוצאו לחל"ת לעמוד בהחזר המשכנתא, אשר יגרור העמדת הנכס למכירה (אם ע"י משק הבית עצמו ואם ע"י הבנק) הפוטנציאל ללחץ כלפי מטה על המחירים גבוה במיוחד באזור השפלה.

תרשים פילוח גיאוגרפי של הנכסים שנרכשו  מקור: אגף הכלכלנית הראשית באוצר

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בתוך כל התחזית המעט קודרת של האוצר נסייג את הדברים ונאמר שהתרחיש המדובר עדיין לא נראה באופק, אבל זוהי בהחלט נורת אזהרה למקבלי ההחלטות - כלומר ככל הנראה, אגף הכלכלנית הראשית מאותת לממשלה לנקוט פעולה בכדי שלא נגיע לתרחיש המתואר שבסופו של דבר, ברמת המאקרו, מדינת ישראל (ואף מדינה אחרת בעולם) לא רוצה להגיע אליו.