בינואר כבר לא ניתן לדחות את החזרי המשכנתא; 52 מיליארד שקל מחפשים פתרון

בינואר הקרוב יעמדו כל מקבלי ההחלטות - הממשלה, בנק ישראל, הבנקים המסחריים, בפני החלטה חשובה נוספת עם משמעות אדירה למאות אלפי לוקחי משכנתאות - האם להאריך שוב את דחיית החזרי המשכנתאות ובכך בעצם לגלגל את החובות לעתיד , או שהפעם חוזרים לשגרה ובעלי המשכנתאות יחזרו לשלם את החזרי המשכנתא ללא דחייה.  

הכל התחיל עם פרוץ מגיפת הקורונה כשבנק ישראל החליט, ובתיאום עם הממשלה, לאפשר באופן גורף לכל נוטלי המשכנתאות "מורטוריום", כלומר דחייה בהחזר המשכנתא.
ההחלטה בשעתו הייתה סבירה ביותר, במיוחד לאור העובדה שקרוב למיליון ישראלים פוטרו או יצאו לחל"ת, שלא לדבר על עסקים רבים שפשטו רגל או שהפכו למשענת קנה רצוץ.

מנתוני בנק ישראל מתברר כי בסך הכל נדחו משכנתאות בסכום כולל של כ-52 מיליארדי שקלים, שזה כ-15 אחוזים מסך הכל המשכנתאות שנלקחו במרוצת השנים. בימים האחרונים הוחלט, לאחר התלבטות מרובה, ולאחר התייעצויות אינספור בין בנק ישראל לבין האוצר, על מתווה שיחזיר את נושא המשכנתאות לתלם, זאת גם על מנת לאפשר את יציבות המערכת הבנקאית.

לפי אותו מתווה יבוטל ה"מורטוריום" על החזרת המשכנתאות החל מ-1 בינואר, אלא אם כן אותם שכירים שנטלו משכנתא או אותו בית עסק, הפסידו לפחות 40 אחוזים מהכנסתם בטרם פרוץ משבר הקורונה.

על פי בדיקה שערכנו, יצטרכו כ-80 אחוזים בקירוב מאותם משקי בית שקיבלו דחיית החזר, להתחיל ולהחזיר את דמי המשכנתא החודשית כבר בראשית ינואר, זאת למרות שביניהם ישנם לא מעט שהכנסתם החודשית נחתכה באופן דרמטי, 20, 30 אחוזים ואף 40 בקירוב.

זוהי בהחלט דילמה לא פשוטה, הן כלכלית והן מוסרית. מחד גיסא קיים הגיון כלכלי צרוף בהחלטת בנק ישראל, זאת משום שיציבות המערכת הבנקאית חשובה, מה גם שחלק מהמפוטרים ויוצאי החל"ת חזרו לעבודה. אלא שלמרות האיתותים על חזרה לשגרה ועל מציאת חיסון נגד הקורונה, עדיין רוב רובם של אלה שיצטרכו להתחיל ולשלם שוב את המשכנתא, מצבם הכלכלי חמור בעליל ויתרה מכך, גם אם יתאמצו וירצו, ספק אם יהיו מסוגלים להתחיל ולהחזיר את המשכנתא.

במקרה זה, ועל מנת לשמור על יציבות המערכת הבנקאית ובד בבד לא לגרום לרבבות משקי בית לקרוס, אפשר לאמץ פתרונות גמישים "בתחום האפור". ראשית, לשקול להוריד את הרף מ-40 לכ-25 אחוזים, לפחות לתקופה קצובה של עוד רבעון (ינואר-מרץ 2021) כשעד אז כולנו נחכים באשר לקורונה ולהשלכות החיוביות שאמורות להיות על יציאה מהסגר והתחלת השימוש בחיסונים לקורונה.

פעולה זו לבדה תכלול כ-50-60 אחוזים מאלה שקיבלו דחייה, זאת לעומת כ-20 אחוזים בלבד כיום והיא עדיין הגיונית, מאוזנת ושקולה, גם מבחינת האינטרס של המערכת הבנקאית וגם של רוכשי הדירות שנפגעו. אפשרות נוספת - להנחות את הבנקים המסחריים לאפשר גמישות מירבית בהחלטה את מי לכלול בהתחלה לחדש את תשלום המשכנתא ולמי לאפשר בכל זאת דחייה קצובה נוספת, זאת מבלי לערער על זכות אותו בנק בכל רגע נתון להחליט בעד חידוש המשכנתא.

פתרון שלישי - פתרון מקיף יותר ועמוק יותר. יהיה זה נכון לדחות את ההחלטה הגורפת על חידוש תשלום המשכנתאות בעוד רבעון, בו קיים גם תרחיש סביר בו לפחות חלק מנוטלי המשכנתאות יחזרו מחל"ת או ימצאו עבודה, ואז התמונה תהיה ברורה בהרבה.

אם ניקח בחשבון שה-52 מיליארד משכנתאות שנדחו מהווים ממילא כ-85 אחוזים, כלומר חלק הארי מכלל שמשכנתאות שנלקחו במדינת ישראל(למעלה מ-400 מיליארד שקלים), אזי איני סבור כי יהיה זה קריטי מבחינת המערכת הבנקאית אם 80 אחוזים או 50 אחוזים מאותם אלה שקיבלו דחייה יחזרו לשלם את המשכנתא, כי בשקלול כולל מדובר בסך הכל בכ-5 אחוזים פער מכלל נוטלי המשכנתאות, כך שמשמעות פקטור זה מבחינת המערכת הבנקאית הינה משנית יחסית.

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי ומשפטן, לשעבר" יו"ר לשכת שמאי המקרקעין