הוזלה במשכנתאות? בנק ישראל יוצר את משבר "הסאב פריים" הישראלי

בואו נדמיין מכונית שדוהרת לתהום. הנהג קולט את הסיטואציה בזמן אמת ולוחץ בכל כוחו על דוושת הברקס, אך לחרדתו המכונית מגיבה באיטיות והתהום ממשיכה להתקרב. האם הדרך לעצור היא להחליף דוושה וללחוץ על הגז? כך אפשר לתאר את המהלך המסוכן של בנק ישראל (הנהג), שבאופן מפתיע החליט ללחוץ על הגז, להתיר ללוקחי המשכנתאות להגדיל את הסיכון של עצמם ולתדלק את בועת הנדל"ן עוד יותר. וכמו שכולנו יודעים - בועות סופן להתפוצץ, והציבור ישלם על כך בגדול.

כאילו שלא הספיקה עליית מחירי הדיור התלולה, של יותר מ-100% מאז משבר הסאב פריים העולמי ב-2008, הטיל השבוע בנק ישראל פצצה כאשר החליט לבטל את ההגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות ולאפשר לרוכשי דירות לקחת משכנתא שמורכבת למעשה מכ-שליש מסלול ריבית צמודה ושני שלישים מסלול של ריבית הפריים.

בבנק ישראל אף הגדילו לעשות והציגו את השינוי כבשורה צרכנית שמטרתה להקל את נטל החוב של המשכנתאות על הציבור ולהוריד את ההחזר החודשי, ואכן יועצי משכנתאות תיארו לנו השבוע כיצד קו הטלפון שלהם קורס מעומס שיחות ובקשות של לקוחות לשנות את תמהיל המשכנתא; מטרתו האמיתית של הבנק היא כמובן לא המשכנתאות של הציבור אלא שמירה על יציבות הבנקים והנעת הכלכלה מחדש באמצעות תדלוק מחדש של ענף הנדל"ן - והעלאת מחירי הנדל"ן, והעטיפה הצרכנית היא בעיקר מהלך שיווקי יפה של יחסי ציבור.

אחריות פיננסית אישית היא דבר מבורך לכאורה, המהלך של הבנק המרכזי הוא סיבה לחגיגה: איתות לציבור לקחת אחריות על ניהול החיים הפיננסיים הוא דבר מבורך מאוד, בוודאי אם הדבר יגיע כחלק ממהלך שלם ומובנה, ולא בשליפות מהמותן. באופן כללי, צריך לעודד אחריות פיננסית אישית ולא לקוות ש'המדינה תפתור לנו את הבעיות'. בנוסף, ניתן לקחת את אותה הלוואה בריבית שכיום היא נמוכה יותר.

• הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות
• משכנתא במזרחי טפחות? תתכוננו לשלם יותר

אלא שרק לכאורה ובדגש על המילה כיום. אפילו אם נצא מנקודת הנחה שהבנקים לא יעלו את המרווח שהם לוקחים במסלול הפריים ויאפשרו לשינוי של בנק ישראל לחלחל אל הציבור ולהוזיל את המשכנתאות בטווח הקצר (הנחה בעייתית עליה ניתן לקרוא כאן) הרי שהצעד של הבנק המרכזי בעייתי ממספר סיבות:

1. הגדלת סכום המשכנתא שייקח כל רוכש דירה. 2. עלייה נוספת במחירי הדיור. 3. דחיפת הציבור לרכוש דירות על חשבון שוק השכירות 4. חוסר חשיבה לטווח הארוך - הריבית במשק הרי תעלה יום אחד.

הגדלת סכום המשכנתא, בוודאי בתוכניות מחיר למשתכן המהלך של בנק ישראל ייכנס לתוקף ככל הנראה רק בעוד כחודש, אך המשמעות תהיה עוד רוכשי דירות שלוקחים משכנתאות חדשות. אנשים מבינים שהריבית על המשכנתא תוזל (מרכיב הפריים במשכנתא גדול יותר והוא בריבית נמוכה מיותר) בהתאמה ההחזר החודשי מופחת והמשמעות - אנשים שלא היו יכולים עד היום לרכוש דירה כעת ירכשו. הם יקחו סכום גדול יותר. הבעיה - שההחזר שנראה להם עכשיו סביר, עלול לגדול והוא הרבה יותר רגיש לריבית. אחרי הכל, בנק ישראל לפני מספר שנים חשש מאוד ממשכנתאות בריבית פריים ואז הטיל מגבלה. החשש אולי לטווח הקרוב ירד, אבל הריבית הנמוכה כעת היא "חריג היסטורי" ואם הריבית תעלה, המשכנתאות הכי פגיעות הן משכנתאות מבוססות פריים. בהתאמה יעלה משמעותית גם ההחזר.  

• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• משך הבנייה צפוי לרדת - זמן ההמתנה להיתרי בנייה יתקצר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ההחזר החודשי ייפחת - או שהיקף המשכנתא יגדל אנשים שלא היו יכולים עד כה לקחת משכנתא, כי ההחזר החודשי היה גבוה מדי עבורם, יוכלו כעת לקחת משכנתא. בנוסף, ייתכן מאוד שבמקום להוזיל את ההחזר החודשי, אנשים פשוט יקחו משכנתא גבוהה יותר וירכשו דירה יקרה יותר בגובה ההחזר חודשי שהתכוונו לקחת ממילא. אם הדברים הללו נכונים לכלל השוק, הרי שבתוכניות מחיר למשתכן, בהן מותר לאנשים לקחת בפועל משכנתאות בגובה של עד 90% מההון העצמי, ולא רק 75%, מדובר בתמריץ עוד יותר חזק לרוכשים הצעירים.

עלייה נוספת במחירי הדיור התוצאה של הסחרור הנ"ל תהיה כמובן עליית מחירי הדיור. כבר כיום הביקוש גדול בהרבה מההיצע. חוקי הכלכלה פשוטים למדי בהקשר הזה: כאשר ההיצע קטן מהביקוש, ובמקום להגדיל היצע רק דוחפים עוד אנשים לרכוש דירות (כלומר מגדילים עוד יותר את הביקוש), התוצאה היא תדלוק מחודש של השוק ועליית מחירים נוספת בשוק הדיור. ובמדינה שסבלה בעשור האחרון מהעלייה החדה ביותר במחירי הדיור ביחס לכל מדינות ה-OECD, מדובר בנושא כאוב במיוחד. עליית מחירים נוספת פירושה הגדלת סכום המשכנתא, ואם  כן מה הועילו חכמים בתקנתם?

המשך הפגיעה בשוק השכירות: פעם, גם שכירות הייתה אפשרות לגיטימית. כיום נדמה שהחלום הישראלי הנשגב ביותר הוא להיות בעלים על דירה. אין ספק שזה נוח יותר, אבל על העלות הכלכלית העודפת של רכישת דירה נכתב הרבה ולפי המודלים הכלכליים עדיף לגור בשכירות. בעשור האחרון מחירי הדיור יותר מהכפילו את עצמם, בעוד מחירי השכירות עלו בפחות מחצי. 

אלא שכפי שהסברנו, ההקלה על רכישת דירה שמתכנן בנק ישראל רק תגרום לאנשים נוספים לחשוב על רכישת דירה, ויוותרו על האלטרנטיבה - מגורים בשכירות. המחירים יעלו, הציבור שעוד לא קנה יחשוש ש'המחירים יעלו גם בשנה הבאה' (ובצדק) וישוב להסתער על שוק הנדל"ן. מדובר בנבואה שכמובן מגשימה את עצמה: בשנה שלאחר מכן אנשים שהמתינו - יסתערו גם הם על השוק, והמחירים ימשיכו לעלות. 

הפיכת המגורים בשכירות לאפשרות כל כך לא רצויה מובילה גם היא לעליית מחירי הדיור, כי "כולנו הרי חייבים לרכוש דירה", ושוב הביקוש גדל וחוזר חלילה.

עליית הריבית במשק משמעותה חצי מיליון שקל תוספת למשכנתא: ולמרות הכל, הבעיה האמיתית עם המהלך של בנק ישראל היא הקרבת העתיד לטובת ההווה וחוסר חשיבה על הטווח ארוך. על פי הערכות המומחים, כבר היום עומדת משכנתא ממוצעת בפריפריה על כ-800 אלף שקל בפריפריה ו-1.1 מיליון שקל בגוש דן. בשיחות שקיימתי השבוע שמעתי גם על משכנתאות של 1.25 מיליון שקל. כשמדובר במספרים מבהילים כאלה, כל עלייה של אחוז במשכנתא משמעותה עלייה של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

כמה תעלה לכם ה'הטבה' של הבנק? לדוגמה, אם עד היום במשכנתא של 900 אלף שקל, כל עלייה באחוז הריבית היה שווה לכ-180 שקל תוספת בהחזר החודשי, הרי שעל פי ההיתר החדש של בנק ישראל, כל שינוי באחוז הריבית יהיה שווה לכ-360 שקל בהחזר החודשי. נשמע זניח? תכפילו את זה במשכנתא של 20 שנה ותגיעו ל-86 אלף שקל, ובמקרה של 25 שנות משכנתא כבר תגיעו ל-108 אלף שקל. וזה רק אחוז אחד. אם הריבית תעלה ב-4% או ב-5%? (כפי שהיה לפני 2008) פשוט תכפילו הכל בהתאם למספרים מפלצתיים של חצי מיליון שקל, תוספת למשכנתא כמובן.

הדרך היחידה להינצל מהתוספת העצומה הזו למשכנתא היא מיחזור משכנתאות. כל מי שייקח משכנתא עם שני שלישים במסלול הפריים יהיה חייב לתלות שלט ענק בתוך הבית - למחזר ברגע שבנק ישראל יעשה קולות של העלאת ריבית.

לפעמים מחירי הדיור גם יורדים:  לא רבים זוכרים, אבל אפשר גם אחרת. בין השנים 1998 ועד לסוף 2007, מחירי הדיור ירדו בישראל בשיעור של - 30%. אמנם מדובר על תקופה אחרת, שהגיעה אחרי גאות בעלייה מברית המועצות, ששנים בהם השוק הוצף בקרקעות לבנייה, וגם שנים של אינתיפאדה ופיגועים עשו את שלהם, אך עדיין חשוב וצריך לזכור שמחירי הדירות לא תמיד עולים, וכל מה שעולה בסוף - במיוחד כשזה מתפתח לבועה - בסוף מתרסק ברעש גדול.

בנק ישראל מהמר על העתיד על משקי הבית: ב-2011 הנהיג בנק ישראל בראשות הנגיד דאז סטנלי פישר מדיניות אחראית של הגבלת רכיב הפריים לשליש מסכום המשכנתא, במטרתה שמשקי הבית לא ימנפו את עצמם יותר מדי ויוכלו להתמודד גם עם עליית ריבית במשק. אלא שבעקבות המשבר הכלכלי של 2008 הריבית 'תקועה' סביב ה-0 כבר עשור וניתן לחשוב בטעות שהמצב הזה יימשך לנצח. יש אנשים שסבורים שאת הטעות עשה הבנק דווקא אז, כי ייתכן שבאותם ימים של 2011 - כשהיה ברור שהריבית במשק 'תיתקע' סביב האפס לשנים רבות - היה היגיון דווקא לשחרר את המגבלה ולאפשר לאנשים ליהנות מהריבית האפסית, אלא שכאשר המציאות הכלכלית תשתפר יחזרו הבנקים המרכזיים בעולם להעלות את הריביות, ככל הנראה מבלי שהציבור יזכור לעשות אקזיט בזמן - וההחזרים של הציבור יקפצו כאמור במאות אלפי שקלים. האנשים שיידעו לנצל עכשיו את הריביות הנמוכות אולי יזכו בהוזלה, אך מה יהא על רוב הציבור שפחות מתעניין ולא עוקב אחרי הכלכלה ולא ידאג למחזר בזמן?

כמו בשח-מט: אסור להקריב את המלך כדי להציל חייל עצוב לגלות שאפילו בנק ישראל כבר לא מאמין שהריבית תעלה אי פעם, וחמור מכך - הבנק המרכזי מוכן 'להיטיב' עם הציבור בטווח הקצר, בידיעה שהוא יפגע בהם אנושות בטווח הארוך כשיעלה את הריבית. כך יוצרים את משבר הסאב פריים הישראלי. בבנק ישראל יודעים היטב שהציבור יקפוץ על ה'מציאה' היום, אך ברובו ישכח לדלל את מרכיב הפריים במשכנתא כשהריבית תעלה (והאמת היא שאז זה יהיה כבר מאוחר מדי שכן הבנקים יתמחרו את העליות ויעלו את הריביות גם בשאר מסלולי המשכנתא).

כש-30% מהציבור הישראלי נמצא במינוס תמידי, כשלפי מחקרים כ-50% מהציבור לא יהיה מסוגל לגייס 8,000 שקל גם אם יוכל לפנות לכל גורם לעזרה, כשאנשים כבר נמצאים מעבר לקצה גבול היכולת שלהם ובכל זאת רוכשים רכב חדש ב-100% מימון - אסור, פשוט אסור, לקחת כזה הימור על הציבור.

בתור המבוגר האחראי, היה מצופה מהבנק המרכזי לדעת שכמו בשח-מט, אי אפשר להקריב את המלך (הציבור) כדי להציל את אחד הכלים ששומרים עליו. הניסיונות להניע את הכלכלה בכח באמצעות דחיפת מחירי הדיור בחזרה לעליית מחירים והקרבת עתיד הציבור הישראלי הם מהלך מסוכן מאוד שייקח למדינה שנים רבות, אם בכלל, להתאושש ממנו.