סיכום 'שנת הקורונה' בנדל"ן ומה צפוי ב-2021

"שנת הקורונה" - שנראתה קודרת אי שם בחודש מרץ והייתה יוצאת דופן עם הרבה תהפוכות בכל ענף בחיים, כולל עצירה כמעט מוחלטת בשוק הדיור במהלך הסגר הראשון, התהפכה במהירות רבה עם זינוקים במכירות לאורך קיץ 2020. הפערים הגדולים הללו ממחישים במידת מה את השינויים הקיצוניים בשנה הנוכחית, ואולי גם את הפערים שצפויים להמשיך ולהתרחב בשנת 2021. אך למרות הכל, בסיכום השנה הנוכחית - תחום הנדל"ן בישראל נותר יציב כבטון. 

לקריאה נוספת:
>לקראת הרבעון הרביעי: סיכום ביניים בשוק הנדל"ן
>האם מחירי הדירות יירדו?

כפי שכבר תיארנו לאורך כל השנה, גם בשיא משבר הקורונה, מחירי הדיור בישראל הם הברומטר. אם בארה"ב וול סטריט משמש כמצפן המקומי כאשר הבנק המרכזי (הפד') והממשל נמצאים מאחורה ותומכים בשווקים, אז להבדיל כאן אצלנו בישראל שוק ההון לא מטריד יותר מדי את הקברניטים. אולי בכך ניתן להסביר את פערי התשואות בין ישראל לעולם.

כותרת ראשית

מה יהיה מחר בבורסה? ועל חברות הביטוח שזינקו יותר מהבנקים

שוק ההון | מערכת ביזפורטל | 18:03

- כל הכותרות

מה יהיה מחר בבורסה? ועל חברות הביטוח שזינקו יותר מהבנקים

הזהב זינק השבוע ב-5% - מה הסיבות ומה צפוי בהמשך?

נפצעה במינגלינג בהשתלמות - ותבעה הכרה במקרה כתאונת עבודה

בוטל מיזוג הענק בשוק הטלוויזיה בארה"ב: דיירקטיוי ודיש לא יתאחדו

טלי בן עובדיה מונתה למנכ"לית זמנית של חדשות 13 – המינוי מעורר סערה

שנתיים אחרי השקת ChatGPT: לאן הולכת מהפכת ה-AI?

שוק הנדל"ן בדרך לעליות או לירידות? הנתונים שמלמדים על מגמה חדשה

רגע לפני שיכלה לממש את האופציות, העובדת הבכירה פוטרה - ותבעה

הלווה 1.5 מיליון שקל עם בטוחות ומנגנון מסודר - ואז גילה שרימו אותו

סקוט בסנט: מי האיש שטראמפ בחר להוביל את הכלכלה האמריקאית?

הטיל ההיפרסוני של רוסיה: האם ישראל צריכה לדאוג?

קרן ETF עם תשואה של 300% – האם זה מתאים לכם?

דיסאינפלציה ב-2025: שוקי ההון בדרך לשנה מעניינת

וול-סטריט ננעלה בעליות; סולאראדג' קפצה ב-10%, פאגאיה עם 6%

המרוץ לשבבים: האם קוואלקום היא אנבידיה הבאה?

פינטרסט - המניה שנפלה יותר מדי?

מהפך בניהול כספי צה"ל: לראשונה ימונה חשב חיצוני בדרגת אל"מ

גוגל תחת מתקפה: למה בוול-סטריט צופים שהחברה תצלח את האתגרים

המירוץ ל-AI: אמזון משקיעה עוד 4 מיליארד דולר באנתרופיק

גאפ חוזרת לצמוח: עקפה את הציפיות וקופצת ב-8%

עוד תכניות

מנגד, שוק הנדל"ן בישראל בהחלט מעסיק את מקבלי ההחלטות. לכן, היה צפוי שנראה התערבות ממשלתית שתתמוך בשוק הדיור. האינטרס של מקבלי ההחלטות הוא לשמור את מחירי הדיור למעלה וזה בהחלט נמצא בסדר עדיפות גבוה אצל מקבלי ההחלטות (בניגוד למה שמספרים לציבור הרחב).

השלכות של ירידה חדה במחירי הדיור הן דרמטיות למשק הישראלי ועלולות להוביל לכדור שלג גדול מדי. לכן, הנתונים הכלכליים הקשים שבאו בעקבות הקורונה עם עליה חדה בהיקף המובטלים והפגיעה הקשה בציבור העצמאים, הובילו לצעדים שעד לפני שנתיים היו נראים רחוקים מאוד. מבין הצעדים הבולטים היו הורדת מס הרכישה למשקיעים וכעת הגיע הצעד של הגדלת רכיב הפריים משליש לשני שלישים.  

התוצאה של הצעדים הללו תהיה חיזוק הביקושים בשוק הדיור - שממילא יחסית גבוהים.  גם נתוני ההיצע לא מבשרים טובות: היצע הדירות מוגבל, מלאי הקרקעות קטן, כמות המכרזים מועטה, מספר התחלות הבניה לשנת 2020 בשפל. מנגד, הביקושים הטבעיים גבוהים לאור הדמוגרפיה והמנטליות הישראלית, וגם ניתן למצוא ניצנים שונים של גלי עליה  מחו"ל, שעוד עשויים לתרום לביקושים הגבוהים - ולעליית מחירי הדיור פעם נוספת. 

בפועל, מספר המשכורות לרכישת דירה בישראל ימשיך להיות גבוה ביחס לעולם. החזקים ימשיכו לרכוש דירה ואילו חלקים ממעמד הביניים יצטרכו להסתפק בדירה שכורה.   

נהוג לומר ששוק ההון מקדים את במספר חודשים את הפעילות במשק ומשום כך כדאי לשים לב שהשנה הנוכחית מסתיימת בשיאים במניות הנדל"ן למגורים. כפי שזה נראה כעת, בשוק ההון מעריכים שבנתונים הקיימים כוחות הביקוש גוברים על ההיצע, גם אם, וחשוב לסייג, עדיין יתכנו ירידות מחירים דיפרנציאליות באזורים מסוימים.

פנינו לאנשי הנדל"ן כדי לשמוע מהם כיצד הם מסכמים את השנה המטלטלת וצופים איך ישפיעו המגמות בשנה הבאה על מחירי הדיור, המסחר, המשרדים, ההתחדשות העירונית וקבוצות הרכישה. אילו אלטרנטיבות ישנן ולאן צפויים ללכת המשקיעים.

נשיא לשכת השמאים לשעבר, אוהד דנוס: "שנת 2020 רבת התהפוכות מסתיימת בקול תרועה רמה של בחירות חדשות ונוספות בפתח. ולכל מי שבקיא בהתנהלותו של שוק הנדל״ן הישראלי המשמעות ברורה: עצירה נוספת בהגדלת היצע הדירות, שתביא בתורה ללחצי ביקוש ועליות מחירים בהמשך. היעדר הוודאות הנובעת מהיעדר ממשלה יציבה, משילות, תקציב מדינה ומדיניות אחידה אחודה וברורה גורמת תמיד למשרדי הממשלה לפעול ב״חצי קלאץ׳״, שהרי לשם מה לטרוח היום אם מחר ישתנו דברים.

"כשמוסיפים למשוואה המייאשת הזו את הריבית הנמוכה, הירידה המתמשכת בהתחלות ובגמר בניה, התנודתיות הרבה בשוק ההון, ההטבות בשיעורי המס למשקיעים, ההטבות של בנק ישראל בריבית המשכנתאות ואת - תתפלאו - איכותה ועוצמתה של הרפואה בישראל, נראה שהכיוון הכללי ברור. לאחר שיסתיים המשבר הבריאותי מחירי הדירות באזורי הביקוש יוסיפו לעלות והיכן שנעצרו, סביר שהעלייה תתחדש. למי שמחפש דירה, בין אם להשקעה או למגורים אני אומר, אין לך על מי לסמוך, רק על עצמך ועל המזל".

ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט: "משבר הדיור הבא כבר בפתח. התחלות הבניה ירדו בשנה האחרונה בהיקף משמעותי ובעיקר באזורי הביקוש וקיים חשש שקצב הירידה הנמוך של התחלות הבניה צפוי להמשך גם ברבעונים הבאים. לעומת זאת הצורך הבסיסי של 55 אלף יח"ד חדשות בשנה נותר יציב והקורונה אף הביאה להאצה הצפויה של העלייה לישראל מאירופה וצפון אמריקה שעשויה להגדיל את הצורך בעד כ-20 אלף יח"ד חדשות נוספות בשנה.

"במקביל, לאור מצב האבטלה במשק בתקופת הקורונה סביר שנראה גידול בביקוש לשכירות בשוק, כך שהחלופה של שכירות איכותית וארוכת טווח תהפוך לאלטרנטיבה מועדפת לציבור נרחב. אנו מאמינים ומקווים שלאחר השקעות משמעותיות שנעשו בשנה החולפת בתחום הדיור להשכרה בישראל, המשקיעים המוסדיים עשויים להגדיל את השקעותיהם בתחום בטווח הקרוב והנראה לעין."

יאיר כהן, מנכ"ל קבוצת אבני דרך: "המשבר הבריאותי - כלכלי, שהצטרף למשבר הדיור הנוכח פה כבר תקופה ארוכה, חידד לכולם את ההכרה שמחירי הדיור לא רק שלא נפגעו. אלא ההיפך הוא הנכון, מחירי הדיור רק ימשיכו ויטפסו. לנוכח הפערים שהולכים ומתרחבים בין רמות הביקושים הגבוהות לבין היצע הדיור שהולך ומצטמצם. יחד עם העובדה שדווקא בתקופה זו אנו רואים שדירה כנכס הינה דבר בטוח ויציב מכל דבר אחר".

איתן לוי, בעלי ומנהל חברת יזמות הנדל"ן אילה אגם: "אנו צופים כי הביקושים למשרדים יחזרו, גם אם בשינויים מסוימים לנוכח התגברות העבודה מהבית. עובדים וחברות הבינו כי המשרדים עדין מהווים עוגן ואין תחליף מלא לכך, גם לא בדמות טכנולוגיה ושיחות 'זום'. השינויים שיחולו יבואו לידי ביטוי בין היתר בצמיחת אזורי תעסוקה חדשים הקרובים לישובים במרכז אשר נמצאים בתנופה ובגידול אוכלוסייה".

יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סן חן "לקראת שנה הבאה אני צופה עליית מחירים משמעותית. לצד חוסר התפקוד של הממשלה, הערים והשכונות החרדיות לא זוכות לטיפול. הצפיפות בהן גבוהה מאוד. כך לדוגמא בני ברק צפופה כמעט פי 3 מרמת גן השכנה, ומצד שני יש בהן ביקושים גבוהים. לכן, למרות הגדרתן כערים 'אדומות' בשיא המשבר, הרי שללא אלטרנטיבה, מחירי הנדל"ן בדגש על הדיור בהן ימשיכו לזנק גם בשנה הבאה. ככל שיפתח המשק בעקבות החיסונים, רק המגמות רק יתחזקו."

מיכל גור, מנכ"לית אלמוגים: "השקעה בנדל"ן נתפסת כהשקעה המקנה ביטחון ורוגע יחסי. בהשוואה לחלופה של הפקדת כספים בבנק, היא נושאת תשואה נאה של בין 3% ל-4% במינימום, והיא ברת מימוש בפרק זמן סביר יחסית. בשנים האחרונות עם יישום ההחלטה על העלאה דרמטית של שיעור מס הרכישה למשקיעים פלח שוק זה הדיר רגליו משוק הנדל"ן למגורים. ולכן, המשבר הנוכחי הינו חלון הזדמנויות הן, למשפרי דיור והן, למשקיעים לחזור ולהשקיע באפיק סולידי ובטוח".

עו"ד מיכאל בניאן, מנכ"ל משותף מייטאון התחדשות עירונית: "הקורונה האיצה את ההתחדשות העירונית. ראינו גל של חתימות על עסקאות לביצוע התחדשות עירונית, במידה רבה כיוון שאנשים הבינו שאין טעם יותר לשבת על הגדר ואולי אחד הזרזים הבולטים בעקבות הגבלות הריחוק החברתי הוא הבנת חשיבות המרפסת ושטח ציבורי פתוח קרוב לבית, במבנים הישנים ובתוך השכונות הוותיקות.  בלטה במיוחד השנה דעיכת תמ"א38, והמגמה צפויה להתרחב בשנה הבאה, כאשר יורחבו פרויקטים רחבי היקף של פינוי בינוי. המחסור בשיווק קרקעות הופך את ההתחדשות העירונית לאלטרנטיבה המובילה להגדלת היצע הדיור בערים".

יקי אמסלם מנכ"ל קבוצת אלמוג: נושא שהשנה ראינו בו שינוי ואני מעריך כי המגמה תמשיך גם לתוך  2021, הוא האופן שבו תופסים בעלי דירות את האפשרות לעבור הליכי התחדשות עירונית. אפשר לומר שהקורונה שינתה משהו בתפיסת העולם, אנשים מבינים שהבית הוא מרכז חייהם ושהאופציה להתחדשות עירונית ותהליכי פינוי בינוי, תשפר מאד את מרחב ואיכות החיים. לכן מסתמן שהם גמישים יותר והציפיות שלהם ריאליות. קיימת הבנה כי שטחי תמורה שניתנו בעבר בנדיבות על ידי הרשויות כבר לא בנמצא ושהדרך להגשים את יציאתו לדרך של הפרויקט כוללת גם דרישות של הרשות המקומית לשלב במתחם מטלות ציבוריות דוגמת גן ילדים, קומת מסחר וכדומה".

יגאל צמח: מנכ"ל משותף ובעלים קרן גשרים, המתמחה באשראי מגובה נדל"ן: "משבר הקורונה, הביא להבנה לכך ש"הנדל"ן הוא המלך". לווים איכותיים שנפגעו מהקורונה וחלקם הגדול יחזרו לאיתנות פיננסית עם סיום המשבר, נתקלים בקשיים בעקבות פיטורין או יציאה לחל"ת. כך שבמהלך השנה היה ברור שמי שמחזיק ברשותו נכס נדל"ני איכותי, יכול גם בעת מצוקת תזרים להתמודד עם המשבר הפיננסי ע״י קבלת הלוואת גישור המותאמת לצרכיו, והמשקיעים יכולים לגוון את הפורטפוליו המסורתי שלהם על ידי השקעה בהלוואה מגובה נדלן".

חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים: "שנת 2020 הייתה שנה ייחודית שלא היתה כמותה הרבה פעמים בהיסטוריה שלנו. מגיפת הקורונה שלטה בשנה זו והשפעותיה הכלכליות עדיין לא ברורות לנו לטווח הארוך. שוק הנדל"ן שמחולק למספר קטגוריות נפגע בקטגוריית המשרדים והמסחר, אך בתחום המגורים נרשמה דווקא עלייה במכירות ברבעון השלישי והרביעי של השנה. הדבר בא לידי ביטוי גם בשוק היד הראשונה וגם בשוק יד שנייה, כאשר הקהל שרוכש דירות ירד מהגדר והצביע ברגליים במשרדי המכירות. כמו כן, מלאי הדירות בשוק הלך והצטמצם כשהשנה התאפיינה בירידה של 50% בהתחלות הבנייה. נראה שגם 2021 תתאפיין בכמות מועטה של התחלות בנייה – ולהערכתי זה יביא לעליית מחירים מתונה לאורך השנה - אני מעריך שעליית המחירים תהיה בשיעור 5%"

 
מנכ"ל ובעלי חברת צמח המרמן, חיים פייגלין: "הקורונה גרמה לטלטלה חזקה בשנה האחרונה, אבל אם מנטרלים את התנודתיות שהיא גרמה ומסתכלים על מגמה ארוכת טווח אז בעצם הקורונה היתה רעש רקע עוצמתי בלבד, שלא השפיע על המגמות. מדד הפחד זינק בימי הסגר והמכירות קפאו, אבל מיד עם היציאה מהסגר הראשון אנשים התרגלו למציאות החדשה והבינו שקורת גג היא מצרך חיוני והכרחי וחזרו לקנות דירות. השנה האחרונה הסתיימה במכירות חסרות תקדים של דירות. החודשים נובמבר ודצמבר היו שוברי שיאים ואקטיביים מאוד, ולא זכורה לי תקופה כזאת בשנים האחרונות. אני חושב שאם מסתכלים קדימה המגמה תמשיך. המדינה מכפילה עצמה ל-18 מיליון תושבים והביקושים קשיחים ומתגברים משנה לשנה. לכן המחירים גם במגורים וגם בשכירות ימשיכו לעלות".

 
טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בשפיר מגורים: "בשנה הבאה אני צופה המשך חזרה לשגרה של המשק הישראלי והמשך התאוששות של שוק הנדל"ן בפרט. הציבור שזקוק לדירה ימשיך להצביע ברגליים – זוגות צעירים שהתחתנו, משפחות צעירות שגדלות וזקוקות לדירות גדולות יותר, משפרי דיור וכיוצ"ב – כל אלה יגדילו את הביקוש הכללי לדירות. אותו ביקוש ייתקל לצערי בהיצע נמוך של דירות שנובע מירידה דרסטית בהתחלות הבנייה בישראל בשנה הנוכחית, ולכן זה עשוי להביא אף לעליית מחירי הדירות בשוק. המדינה חייבת להיכנס בוואקום הזה ולסייע לקבלנים לבנות עוד ועוד כדי להגדיל את מלאי הדירות, ולרוכשים לסייע להגיע לדירה על-ידי הטבות ותמריצים כאלה ואחרים".

יו"ר קבוצת אלדר, עמיר שאלתיאל: "השנה האחרונה התאפיינה במספר מגמות – חלקן הפוכות אחת מהשנייה. מצד אחד, משבר הקורונה גרם למשבר כלכלי, והרבה אנשים פוטרו, פשטו רגל, יצאו לחל"ת ונפגעו כלכלית. מנגד, בשל הסגר, אנשים שהיו סגורים בתוך הבית פתאום רוצים מטבח מרווח יותר, חדר עבודה, ופשוט רכשו דירה חדשה ומרווחת יותר. למרות שרמת התחלואה בארץ היתה גבוהה, עדיין היא נתפסה בעיני היהודים בעולם כמקום בטוח יותר וזיהינו עלייה של 20 אחוזים בהתעניינות של תושבי חוץ בפרויקטים ברחבי הארץ. המשבר בשוק ההון שחווינו בתחילת המשבר גרם למעבר של משקיעים משוק ההון להשקעה בנדל"ן, שנתפס כיציב יותר בתקופה הזאת. אם בסגר הראשון היתה כמעט עצירה בעסקאות, בחודשים האחרונים יש מגמה הולכת וגוברת של רכישת דירות וביתר שאת".