עסקה של 15 מ"ר מגלה: העירייה תרצה 5 מיליארד ש' בגין השבחה בשדה דב

בשבוע שעבר אושרה ע"י הותמ"ל אחת משלוש התכניות המרכיבות את תכנית המתאר המקומית בשטח שדה דב המפונה, ושומה שהתקבלה זמן קצר לפני כן מלמדת שעיריית תל אביב עשויה לקבל קצת יותר מ-5 מיליארד שקל בגין היטלי השבחה עקב עליית ערך הקרקע לאחר אישורי התכניות המאפשרות בנייה עליה.

תכנית המתאר הכוללת, תא/4444 שמה, אושרה באופן סופי באוגוסט האחרון, ולפיה, לצד 16 אלף יחידות דיור (מכסה של כ-3,000 הוקצתה לשכירות ארוכת טווח במחיר מופחת ודיור ציבורי), יבנו על השטח 1,900 חדרי מלון, 130 אלף מ"ר של שטחי מסחר ו-300 אלף מ"ר לצרכי משרדים. התכנית שאושרה זה עתה ע"י הותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) היא זו הנוגעת למתחם אשכול (תמל/3001) הכוללת 4,844 יח"ד, כ-192,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה וכ-30 אלף מ"ר שטחי מלונאות.

ההערכה לגבי היקף הסכום שיתקבל מהיטלי ההשבחה מבוססת על שומה שהזמינה העירייה סביב עסקה למכירת 15 מ"ר בודדים מתוך חלקה בגודל של 580 מ"ר. לפי עורכת השומה, השמאית גלית אציל-לדור, התכניות שתאושרנה יאפשרו להקים על השטח 10 דירות בגודל ממוצע של 90 מ"ר או לחלופין שטחי מסחר ומשרדים בהיקף דומה, כך ששווי המגרש יהיה כ-10 מיליון שקלים – פי שלושה ממה שמאפשרות זכויות הבניה הקיימות טרם אישור התכנית, כך לפי אציל-דור.

הסכום משקף מחיר קרקע של כמיליון שקל לדירה, והיות וכאמור על השטח הכולל של שדה דב יבנו כ-15.7 אלף דירות (להוציא דיור במחיר מופחת ודיור ציבורי), מדובר בשווי של כ-15.7 מיליארד שקל, והיות ומדובר בגידול של פי שלושה בהיקף הזכויות עקב התכניות החדשות, קודם לאישורן השווי הוא כ-5.2 מיליארד שקל, ומכאן שהיקף ההשבחה הוא כ-10.5 מיליארד שקל. ההיטל, מחצית היקף ההשבחה כפי שצוין, הוא כ-5.25 מיליארד שקל.

יודגש כי מדובר בשומה שהזמינה העירייה כאמור, ובשנים האחרונות לא חסרות התכתשויות משפטיות בין העירייה לבעלי נכסים בגין גובה ההשבחה ממנה נגזר ההיטל שאלה צריכים לשלם. בחלק מהמקרים שמאים מכריעים חתכו באופן משמעותי את היקף ההיטל, מה שגרר ערעורים מצד העירייה. לא מן הנמנע שנראה בעתיד דוגמאות נוספות מצד בעלי הזכויות בשדה דב.