האם שליש מחברות הנדל"ן המניב בישראל יתמוטטו?

המשבר הנוכחי משאיר את חותמו על הכלכלה כולה אך לא כל הענפים ייפגעו במידה שווה. ענפים רבים יפגעו באופן ישיר מההגבלות וירידת הצריכה עקב המיתון והזינוק באבטלה אך הפגיעה תהיה זמנית. אחרים עשויים לחוות שינויים ארוכי טווח. נדל"ן מניב הוא אחד מהם. ניתן לחלק את שוק הנדל"ן המניב לשלוש קטגוריות עיקריות: משרדים, מסחר ותעשיה כששני הראשונים מהווים את עיקר השוק ובהם נתמקד.

מרכזים מסחריים וקניונים
במדינות מערביות רבות ובייחוד בארה"ב ישנה מגמה בעשור האחרון של סגירת חנויות פיזיות תוך עליה בפעילות הקמעונאית המקוונת. תופעה זו אף כונתה בעיתונות הכלכלית כ-"אפוקליפסה קמעונאית" (Retail Apocalypse). במהלך העשור האחרון של "אפוקליפסה קמעונאית" נסגרו עשרות אלפי חנויות בארה"ב ורשתות קמעונאיות רבות הכריזו על פשיטת רגל, בניהן רשתות בולטות כמו Toys R Us, Sears ו-Forever 21.  מגמות אלה כבר חלחלו לשוק הקניונים האמריקאי כששיעור השטחים הלא מושכרים עלה בכ-25% בחמש השנים האחרונות על פי נתוני מודי'ס.

המגמה לא פסחה גם על ישראל עם מספר פשיטות רגל מתוקשרות, בעיקר בתחום האופנה, כמו הוניגמן, TNT, סליו וזברה. אולם נראה שהפגיעה בקמעונאים בישראל מתונה יותר בעיקר בגלל פעילות מוגבלת של מסחר מקוון והרגלי הצריכה המקומיים.

יותר חברות יכריזו על פשיטת רגל?
כעת, נראה שהמשבר הנוכחי האיץ את המגמה ולאחרונה רשתות קמעונאיות רבות נוספות הכריזו על פשיטות רגל, בניהן רשתות כמו J.C.Penney, J.Crew ו-Aldo. אולם, נראה שאין זה סוף הסיפור, אלא אולי רק ההתחלה. מעבר לירידה המיידית בצריכה, הרשתות הפיזיות עשויות לחוות שינויים ארוכי טווח בהרגלי הצריכה אשר יביאו לירידה פרמננטית בפעילות החנויות הפיזיות. צרכנים רבים העבירו במהלך המשבר את הצריכה שלהם לערוצים המקוונים וחלק ניכר מהם עשויים לצמצם את הצריכה שלהם בחנויות הפיזיות גם בחלוף המשבר.

בעוד ענף הקמעונאות יוכל להתאים את עצמו ולהעביר נתח גדול יותר של הפעילות לאינטרנט, ענף הנדל"ן המסחרי יתקשה לפצות על הירידה בפעילות. בעשור האחרון הקניונים ניסו למתן את השפעות הירידה בפעילות הקמעונאית על ידי שינוי תמהיל החנויות והגדלת נתח המסעדות ובתי הקפה אך נראה כי מהלך זה מיצה את עצמו.

בניגוד למרכזים מסחריים, המגמה בשוק המשרדים בעשור האחרון בישראל וברוב השווקים המערביים הייתה הפוכה. הפריחה בשוק זה ניזונה במידה רבה מתעשיית ההיי-טק אשר נהנתה מזרם חסר תקדים של השקעות. אולם גם כאן, ההשפעה של המשבר עשויה להתברר כבעלת אופי עמוק וקבוע יותר, ולהשפיע על השוק לשנים רבות.

העבודה מהבית תמוטט את שוק הנדל"ן המניב? 
במהלך המשבר הבריאותי וההגבלות שהתלוו אליו, חברות רבות עברו לעבודה מהבית. גם לאחר תחילת יישם ההקלות, חברות רבות בחרו להרחיב את מדיניות העבודה מהבית שלהן. חברות טוויטר וסקוור הודיעו לעובדיהן שהם רשאים להמשיך לעבוד מהבית ללא הגבלת זמן. פייסבוק אפשרה לעובדיה להמשיך לעבוד מהבית עד סוף שנת 2020. אמזון ומיקרוסופט האריכו את תקופת העבודה מהבית עד לסוף אוקטובר וחברות רבות אחרות הגמישו בצורה משמעותית את האפשרויות של העובדים לעבודה מהבית. מגמה זו כבר לא קשורה רק בחשש הבריאותי אלא נובעת משיקולי יעילות ורווחת העובדים. לפי מחקר מיוני 2020 שנערך באוניברסיטת שיקגו, כ-37% מהעבודות בארה"ב ניתן לבצע באופן מלא מהבית.

כאמור, פעולות אלה של החברות מתיישבות עם העדפות העובדים. לפי סקר שנערך באפריל 2020 על ידי חברת הייעוץ Gallup, כמחצית מהנשאלים מעדיפים לעבוד מהבית, כ-77% מהנשאלים היו רוצים לעבוד מהבית לפחות אחת לשבוע גם לאחר המגפה, וכ-30% מהנשאלים מתכוונים לעבוד מהבית מספר פעמים בשבוע לפחות עד סוף שנת 2021.

האם המגמה העולמית תגיע גם לישראל? 
המגמות שראינו בשווקי הנדל"ן המסחרי והמשרדים בעולם צפויים להגיע גם לישראל. אין סיבה להניח שאותם גורמים יסודיים אשר צפויים לפגוע באופן משמעותי בביקושים לנדל"ן מסחרי ומשרדים בעולם לא ישפיעו באופן דומה גם על השוק המקומי. על כן, נשאלת השאלה, כיצד שינויים אלה עשויים להשפיע על חברות הנדל"ן המניב בישראל. על מנת לענות על שאלה זו נחזור למשברים קודמים בענף. בשני המשברים הגדולים של שנות האלפיים שוק הנדלן המניב חווה ירידה ממוצעת של כ-15% במחירי השכירות וירידה של כ-10% בתפוסה כשהמשברים נמשכו כ-5 שנים.

חברות הנדל"ן המניב ידעו להיות גמישות מספיק? 
יש בסיס להניח שהמשבר הנוכחי יהיה עמוק וממושך יותר עקב שינויים מבניים בענף, מעבר לזעזועי הביקוש הרגילים בעתות מיתון. אם נניח שהזעזועים במחירי השכירות ובשיעורי התפוסה יהיו דומים למשברים הקודמים אך ממושכים יותר (ירידה ממוצעת של 15% במחירי השכירות וירידה של כ 10% בתפוסה לאורך תקופה של 10 שנים), התוצאה של המשבר עשויה להיות ירידת ערך ממוצעת של כ-20% בשווי הנכסים המניבים. בשל המינוף הגבוה בענף עשוי הדבר להוביל למחיקה של יותר ממחצית ההון  המצרפי בחברות הנדל"ן המניב הציבוריות בישראל. משמעות נוספת היא שכשליש מהחברות צפויות להיקלע לחדלות פירעון עקב חולשה תזרימית או מינוף יתר.

יחד עם זאת, אנו רואים בימים אלה שינוי בתמהיל המוצרים של חברות הנדל"ן המניב בה נדלן על בסיס זמני הופך להיות מבוקש יותר ויותר כי חברות שהנהיגו מתכונת של עבודה מהבית וצמצמו שטחי משרדים צורכות נדל"ן לפגישות או לתקופה קצרות וככל שמגמה זו תתרחב בטווח הזמן הארוך יותר, האמור עשוי למתן את הירידה.

רו"ח ניר זיכלינסקי, בעלים ומייסד SRI global group , רו"ח אשר שקלר, שותף מנהל בחברת היעוץ הכלכלי-מימוני וריאנס-אסכולה