הפקקים יגדלו: "מחיר למשתכן רק הבעירה את שוק הדיור, סייעה לעשירים והעלתה את המחירים"

תכנית הדגל של שר האוצר לשעבר משה כחלון "מחיר למשתכן" הקנתה ל-150 אלף משקי בית את הזכות לקנות דירה בהנחה משמעותית ביחס למחירי השוק. אך התוכנית לא הגדילה את היצע הקרקעות או את היצע הדירות, לא הפחיתה את מחירי הנדל"ן, ואפשרה גם לאנשים במצב סוציו-אקונומי מצוין לרכוש דירה באמצעות הפרויקט. 

הסיבה פשוטה: התוכנית כבר מהיום הראשון לא התמקדה בצד של ההיצע אלא של הביקוש - ולא רק שהיא לא הורידה את הביקוש אלא הוסיפה חטא על פשע ותדלקה אותו בהכנסת רוכשים חדשים לשוק.

מחיר למשתכן עלתה לציבור 7 מיליארד שקל. התוכנית התבססה על הענקת קרקעות בחינם לקבלנים שבנו על הקרקע וסיפקו הנחה לזכאים שזכו בדירה. במילים פשוטות – כל הציבור הישראלי, מימן את ההנחה לקבוצה מסוימת של זכאים שהמדינה החליטה שמגיע להם דירה (במקום למשל לבנות יותר, או לפתח את שוק השכירות שמהווה אלטרנטיבה לרכישת דירה). כבר מיומה הראשון של התוכנית היו לה לא מעט מתנגדים, עיקר הביקורת הייתה על כך שגם אנשים שמשתייכים לעשירונים העליונים יכלו לרכוש דירה במסגרת הפרויקט – דבר שחוטא למטרה.

כותרת ראשית

מס רכישה - מה יהיה המס למשקיעים בשנה הבאה?

נדל"ן | איציק יצחקי | 09:31 (2)

- כל הכותרות

המדדים עולים עד 0.5%, שטראוס קופצת ב-6.5%

מס רכישה - מה יהיה המס למשקיעים בשנה הבאה?

חדשות 12 עם 19% רייטינג; חדשות 13 - 5.3% בלבד; הצלחה להישרדות

טופ גאם: ההכנסות גדלו ב-32%, הצבר גדל ל-19 מיליון דולר

מבנה: הרווח עלה ל-123 מיליון שקל; אושררו תחזיות ההכנסות והרווח

רואי החשבון ועורכי הדין בראש המתנגדים למס על רווחים כלואים - זה נוג...

מליסרון בתחזית חיובית ל-2025: ה-FFO יגדל ל-1.27 מיליון שקל

האם אנחנו מתקרבים למשבר באג"ח הקונצרניות?

התאוששות בכלכלת ארגנטינה, אבל היציאה ממשבר עוד ארוכה

משבר ברשת 13: קריסת העסקה, רייטינג נמוך וחיפוש אחר משקיע שיציל את ה...

הזהב זינק השבוע ב-5% - מה הסיבות ומה צפוי בהמשך?

נפצעה במינגלינג בהשתלמות - ותבעה הכרה במקרה כתאונת עבודה

בוטל מיזוג הענק בשוק הטלוויזיה בארה"ב: דיירקטיוי ודיש לא יתאחדו

טלי בן עובדיה מונתה למנכ"לית זמנית של חדשות 13 – המינוי מעורר סערה

שנתיים אחרי השקת ChatGPT: לאן הולכת מהפכת ה-AI?

רגע לפני שיכלה לממש את האופציות, העובדת הבכירה פוטרה - ותבעה

הלווה 1.5 מיליון שקל עם בטוחות ומנגנון מסודר - ואז גילה שרימו אותו

סקוט בסנט: מי האיש שטראמפ בחר להוביל את הכלכלה האמריקאית?

הטיל ההיפרסוני של רוסיה: האם ישראל צריכה לדאוג?

קרן ETF עם תשואה של 300% – האם זה מתאים לכם?

עוד תכניות

"אנשים שאין להם צורך במחיר מופחת, בהנחה או באיזושהי הוזלה נכנסו לתוך התוכנית ללא מבחני הכנסה; זה ייצר שני רבדים, רובד אחד של הרבה מאוד משקיעים חדשים, ולא רק שזה לא הוריד את מחירי הדירות אלא זה רק הבעיר את השוק, כי אנשים שבכלל לא התכוונו לרכוש דירה נכנסו לתוך השוק", כך אומר ניר שמול מנכ"ל חברת הנדל"ן שניר.

"והרובד השני זה פספוס המטרה החברתית של זה כי רוב האנשים שרכשו את הדירות הם אנשים עם יכולת כלכלית גבוהה יותר, ואלו שהתמודדו באזור המרכז זה אותם בודדים שהצליחו להגריל הנחה משמעותית של מאות אלפי שקלים. אבל מה שנוצר זה שרבים מהם זה אנשים שלא היה להם צורך בדירה הזאת כי הם יכלו לרכוש דירה בשוק הרגיל (החופשי). העובדה שלא היו מבחני הכנסה גרמה להרבה אנשים שהם משפחות רגילות בעצם לעשות "תרגיל", לרשום את הדירות שלהם על שמם של הילדים שלהם כי ילד מעל גיל 18 היה יכול להצטרף לתוכנית במידה ולא הייתה לו דירה על שמו. לא היה פה לא מסר חברתי כמו שרצו לעשות, וגם לא הייתה הטבה כלכלית לאנשים שבאמת זקוקים לעזרה הזו".

בגלל מחיר למשתכן: הפקקים בגוש דן יוחרפו
בערים מרכזיות כמו תל אביב והרצליה ההנחה הייתה גבוהה מדי ביחס למחירי הדירות בשוק החופשי. במהלך השנים הוגרלו בירושלים 7,060 דירות, בתל אביב 4,754 דירות, בראשון לציון 3,908 דירות. באופן מפתיע, העיר הרביעית במספר היא אשקלון. בסך הכל, כאשר מסתכלים על 25 הערים הגדולות, 58% מהדירות הוגרלו באזור המרכז ותל אביב; כ-21% באזור ירושלים וכ-17% באזור הדרום. המשמעות היא שבשנים הקרובות יצטרפו עוד עשרות אלפי תושבים לאזור המרכז, מה שיוביל להחרפת גודש התנועה הכבד ממילא בכניסה לערים הגדולות ותל אביב בפרט.

מי המרוויחים מפרויקט המחיר למשתכן?
"אין ספק שהיו אנשים בעיקר באזור המרכז שזכו בגליל ים בראשון לציון או בכל מיני מקומות כאלה, שבאמת הצליחו להגיע לדירה שכנראה לא היו מגיעים ללא הפרויקט. עם זאת, אני לא בטוח שאותם אנשים צריכים לגור דווקא באזור המרכז זאת אומרת גם בן אדם שיש לו יכולת כלכלית לא גבוהה יכול לגור בפריפריה ולעבוד שם ולנסוע ברכבת וגם להרוויח מצוין.

"מה שבטוח זה שההטבה היא לא לכלל הציבור אלא הטבה שמגיעה בדרך כלל לאנשים שיש להם יותר יכולת כלכלית, מי שיש לו יכולת כלכלית נמוכה ממילא לא היה יכול לרכוש דירה כיוון שהבנק לא היה מאשר לו משכנתא – בסוף המדינה עוזרת לחזקים ומנציחה את המצב הקיים, אנשים שיש להם יכולת כלכלית קונים דירה ראשונה, שניה ושלישית ופשוט רושמים אותן על  שמם של הילדים שלהם"

התוכנית נכשלה במטרת חשובה נוספת שלה - הורדת מחירי הדירות.
"בתקופת כהונת השר כחלון, אבי התוכנית המחירים עלו ב-17% בתקופה של חמש שנים. זאת אומרת קצב המחירים עלה, על דירה של שני מיליון שקל, אנשים היו צריכים להוסיף עוד 300 אלף שקל. נכון להיום המחירים ממשיכים לעלות, אנחנו מדברים על עליה של בין 6% ל-10% עליה במחירי הנדל"ן".

מחירי הדיור לאן?
"כל עוד לא תהיה ממשלה שתארך לאורך זמן, לפחות לארבע שנים הבאות אף אחד לא יתעסק בהורדת מחירי הדיור. כמו שכולם מבינים שנת 2021 אבודה בנדל"ן, מי שמחפש מציאות השנה לא ימצא אותן, להיפך מחירי הדירות יעלו באופן דרמטי".

"נתון נוסף שעלול להשפיע זה מחירי הסחורות בעולם, יש כרגע מלחמת סחר גדולה בין ארה"ב לסין דבר שמייקר מאוד את מחירי הסחורות, לדוגמא אם מכולה עד חודש מאי האחרון עלתה בסביבות 1,500 דולר (ייבוא לישראל), כיום מכולה עולה בין 8,000-10,000 דולר. מה שאומר שכל מדד תשומת הבניה שכולל ברזל בטון ומוצרים נלווים מתייקר בצורה משמעותית – המדד עלה בחודשים האחרונים בקצב של אחוז בחודש. לפי איך זה שזה נראה מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות".

האוכלוסייה הכללית רוצה שמחירי הדיור יעלו
"בנוסף, מרבית האוכלוסייה לא באמת רוצה שמחירי הנדל"ן ירדו, 66% מהאוכלוסייה בישראל מחזיקים בנכס ולכן יותר אנשים רוצים שמחירי הדירות יעלו. זוגות צעירים חושבים על ירושות של ההורים, ופחות כיצד הם יגיעו בעצמם לרכישת דירה".

צבי ויינר, מנכ"ל קבוצת מגידו המקימה פרויקטים למגורים ברחבי הארץ: "המדינה התחילה לקדם לפני מספר שנים מכרזים של מחיר למשתכן וזאת מתוך מטרה לרסן את מחירי הנדל"ן שנמצאים בעליה מתמדת. בפועל שיווק הקרקעות במסגרת התכנית הממשלתית לא השפיע על מחירי הדירות באזורי הביקוש וההטבות ניתנו בעיקר לברי מזל שזכו בהגרלה.  

"אם המדינה הייתה רוצה להפיק ערך רב יותר מהתכנית היא הייתה צריכה לשים דגש על השקעה גדולה יותר בפריפריה הן ברמת המאקרו מבחינת יצירה של אפשרויות תעסוקה מגוונות ורבות יותר כמו גם שיפור הנגישות, אפשרויות תחבורה וקיצור הנסיעה למרכז  והן מבחינת השקעה גדולה יותר במכרזי מחיר למשתכן עצמם בפריפריה". 

מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, אלי רוזנטל: "המדינה הוציאה מיליארדים על פרויקט שאמור היה להביא לשינוי בשוק הדיור, אבל למרבה הצער זה לא קרה. אחת הסיבות העיקריות היא העדר מבחני הכנסה לכל מי שביקש לרכוש דירה במסגרת מחיר למשתכן. התנאי היחיד היה שהרוכשים לא קנו דירה בשנים האחרונות, אולם לא האם לרוכשים יש נכסים אחרים בבעלותם, והאם ההכנסה שלהם גבוהה בהרבה מהממוצע?. לראיה, למשל רוב הרוכשים בפרויקט מחיר למשתכן בהרצליה הם אנשים בעלי אמצעים. עם הכספים הרבים שהושקעו במחיר למשתכן היה אפשר לייצר השפעה מיטבית יותר על שוק הדיור ולמצוא פתרונות אמיתיים. לדוגמא, לתת הטבות מיסוי לרוכשי דירות יד ראשונה או שנייה, או במתן הנחה משמעותית על רכישת דירות בפריפריה תוך הבטחה מצד הרוכשים כי בכוונתם להתגורר באזורים אלו ובדירות שרכשו". 

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "תוכנית מחיר למשתכן מלכתחילה הייתה לוקה בחסר ולא הצליחה לתת מענה אמיתי וראוי למצוקת הדיור בקרב הזוגות הצעירים. המדינה הייתה צריכה לפעול להגדלה בהולה של היצע הדיור עם דגש על אזורי הביקוש, לצד קידום תוכניות דיור להשכרה ארוכת טווח שיעניקו פתרון משלים ויורידו את הביקושים. יצירת פתרונות המתבססים על הגרלות וקידום מלאים מלאכותיים הייתה שגיאה יסודית בהקמת התוכנית. בפועל רואים כי דווקא זכאים מרקע סוציו אקונומי נמוך יותר שהתוכנית נועדה לסייע במיוחד להם, הפכו למשקיעים בעל כורחם באזורים בהם כלל לא חשבו לגור מכוון שלא רצו לפספס את הסבסוד של המדינה."

כאשר כחלון עזב את תפקיד שר האוצר, התוכנית עזבה יחד איתו. לפני כשנה שר האוצר הנוכחי ישראל כץ אישר את תוכניתו החדשה של שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן. התוכנית נקראת "דיור במחיר מופחת" - תכנית משרד הבינוי והשיכון לדיור במחיר מופחת. על פי התוכנית, תחולק הארץ לשלושה אזורים בהם יוקדמו שיטות שיווק שונות: פריפריה, אזורי ביקוש ואזורי יוקרה. באזורי פריפריה ואזורי ביקוש יוצע דיור מופחת לזכאים ובאזורי יוקרה ישווקו מכרזים לשוק חופשי. אך חשוב לזכור שגם התוכנית של ליצמן היא זמנית, מאחר ואין כרגע ממשלה ולא ברור מתי תוקם אם בכלל. ובנוסף, כלל לא ברור שהתוכנית הזו שונה מהקודמת. ובקיצור - אל תבנו על הממשלה שתוריד את מחירי הדיור. זה לא אומר שהם ימשיכו לעלות לנצח, אבל גם אם הם ירדו - זה לא יקרה בזכות הממשלה אלא בעקבות דברים אחרים בשוק כמו משבר או עליה בריבית במשק, שתהפוך את נטילת המשכנתא לעסק כבד יותר וממילא משתלם פחות.