המשקיעים חוזרים משוק המשרדים לדירות

המשקיעים עוברים משוק המשרדים לדירות. עד לעשור האחרון נחשבה השקעה בדירות למגורים לאטרקטיבית ביותר. רמות המחירים היו נמוכות בהרבה, כמחצית ויותר לעומת היום, מה שכמובן העניק למשקיעים תשואה הרבה יותר גבוהה, כ-4% בממוצע באזור המרכז וכ-6-8%, לעיתים אף יותר, לדירות בפריפריה.

עליית המחירים התלולה שאפיינה את העשור שעבר, ובמיוחד בשנים 2006-2016, מיתנה בהדרגה את ההתלהבות המשקיעים. רמות המחירים הלכו ועלו, כך שהשבחת ערך הנכס התמתנה והתשואה הלכה וירדה בהדרגה, עד כדי כ-2-2.5% בלבד בתל אביב וכ-3-4% בפריפריה, זאת בלי לקחת בחשבון הוצאות בלתי צפויות על ניהול הנכס.

מגמה זו הלכה והתהפכה, ובמיוחד בשלוש-ארבע השנים שקדמו למגיפת הקורונה. זה החל כבר ב-2015 כשמס הרכישה למשקיעים הרוכשים דירה שנייה ומעלה הוכפל ואף יותר ל-8-10% , מה שגרע אחוז גבוה של משקיעים משוק הדיור. אם עד 2015 הם היוו כ-30% מהשוק, הרי שבשנים העוקבות, 2016-2019 , החלק שלהם ירד לכ-12% בלבד. 

בד בבד הפך שוק המשרדים לאופציית השקעה מעניינת ביותר עבור משקיעים, כולל כאלה שבעבר לא ראו בו אופציה להשקעה, בשל החוזים היותר מורכבים והצורך להתעסק רבות בנושאים דוגמת חברת ניהול, מציאת שוכרים מתאימים וכו'.

• יזמית תשלם למשקיע שלה פי שניים מהשקעתו - בלי שבנתה את הפרויקט
• תם עידן השקעות נדל"ן מבוססות סיפורים - חוזרים להשקעות מבוססות מספרים

המספרים והנתונים דיברו בעד עצמם. לעומת ה-2-2.5% תשואה לדירות מגורים, קרצו למשקיעים מספרים הרבה יותר גבוהים, 6-8% תשואה, כלומר פי שלושה ויותר, כמו גם הציפיה שמחירי המשרדים ימשיכו לעלות מעלה, מעלה, זאת לעומת מחירי הדירות כבר מיצו את עצמם.

אולם המכה הקשה הגיעה, כאמור, ב-2020, כשהתפוסה במשרדים ירדה פלאים, לעיתים עד כדי 50% ואף פחות מכך, כשבד בבד מחירי העסקות ירדו בשיעור ממוצע של 10-15% , לעיתים אף הרבה יותר. עובדה זו, כמובן, הכניסה רבים מהמשקיעים למילכוד, כשהיו תקועים עם משרד ריק ועם התחייבויות ענק, הן המימון שלקחו עבור רכישת המשרד והן תשלומי הארנונה ודמי הניהול השוטפים.

חלום ה-6-8% תשואה, הפך לחלום בלהות ואכן בחודשים האחרונים מורגשת מגמה הדרגתית, אבל עיקבית, של חזרת משקיעים לשוק הדיור. מדובר, לטעמי, בכלים שלובים: גם הטראומה שחוו המשקיעים בשוק המשרדים, אולם גם ההתאוששות המופלאה של שוק הדיור במהלך הרבעונים האחרונים, כולל תחילת מגמה ברורה של עליות מחירים, מה שמבטיח, לכאורה, תשואה לא רק על הכרת הנכס, אלא גם השבחת ערך הנכס עצמו.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

גם העובדה שהמצב בשוק הדיור אינו צפוי להשתנות במהלך השנים הקרובות, מעט מאוד התחלות בנייה, היצע דל, זאת לעומת ביקושים כבושים הולכים וגדלים, מבטיח לכאורה את המשך המגמה של עליות מחירים ובד בבד יכולת של המשקיעים להשכיר את הנכס בנקל לכל דיכפין ואף לעדכן את דמי השכירות כלפי מעלה.

ואם נוסיף לכך את העובדה שמס הרכישה למשקיעים ירד בקיץ האחרון מ-8-10% ל-5%, הרי שאין ספק שהמגמה שהחלה לאחרונה, תתחזק ותלך ב-2021 ובשנים העוקבות שאחריה.

ושאלת השאלות, האם שוק המשרדים סיים את הדולצ'ה ויטה שלו למשקיעים? אין ספק שכבר בטווח הקצר נראה בהדרגתיות חזרה יפה של העובדים למשרדים ואכלוס חללים גדולים שלא היו מאוכלסים, שכן לטעמי אין תחליף לערך הגדול של עבודה בסביבת משרד הן מבחינת תפוקות עבודה וכלה בחיי חברה בסביבת עבודה נכונה ובריאה.

לטווח הבינוני והארוך יותר נצטרך להתאזר בסבלנות ומה שייקבע במיוחד הם שני הפרמטרים הבאים, האחד, אופי התאוששות השוק ממשבר הקורונה והשני, איך התחלות הבנייה בשוק המשרדים יתאימו את עצמם לביקושים. נחכה ונראה.

*הכותב הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ובעלי עידן ש.נ.י.