ערים מעורבות - אולי זו הסיבה למחירי הדירות הנמוכים בעיר לוד?

זו עובדה ידועה - מחירי הנדל"ן בלוד נמוכים וזאת למרות הקרבה לתל אביב ולמרות שלוד נמצאת במרכז הארץ. אומרים שהסיבה היא תשתיות, ושהמחירים יעלו (והם אכן עלו). אבל זה לא פוליטקלי קורקט להגיד שהסיבה פשוטה - האמת היא שזה בגלל שמדובר בעיר מעורבת. ערים מעורבות זוכות לתמחור חסר לעומת ערים יהודיות. 

הסיבה היא שבכל מקום אנשים רוצים להתגורר ליד אנשים שדומים להם, זה עניין בסיסי-טבעי ועובדה שיש בישראל ערים עם צביון חרדי, ערים עם צביון ערבי ועוד, אבל הסיבה הגדולה יותר - החשש מאירועים כמו אתמול. מי יקנה דירה בלוד, אם מסוכן לגור שם? לטובת העיר, נקווה שמדובר באירוע נקודתי, שאכן מדובר בקומץ ולא בכמות גדולה של אנשים, אבל בפעם הבאה שיגידו לכם - הדירות בלוד זולות ללא סיבה. תזכרו שלא אוהבים לדבר על זה, אבל יש סיבה - הסיבה היא פרעות כמו אלה שהתרחשו ב-11 במאי 2021. 

נראה שהמחירים בלוד למרות שהם נמוכים יחסית, יסבלו כעת - הביקוש אחרי האירועים האחרונים צפוי לרדת.  

"בערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים משמעותית בגלל העדר השקעה מספקת בתשתיות", אומרת דליה עסיס, שמאית מקרקעין, "המהומות האחרונות אכן ישפיעו באופן זמני על ירידות מחירי נדל"ן בערים הללו.

"לצערי הרב העובדה שבערים המעורבות מחירי הנדל"ן נמוכים בממוצע בעשרות אחוזים לעומת ערים שכנות שאינן מעורבות, אינה בשל העובדה שמתגוררת שם אוכלוסייה ערבית לצד יהודית. אלא בעיקר משום שהן סבלו במשך עשרות שנים מפיגור משמעותי בהשקעה בתשתיות בסיסיות דוגמת כבישים, ביוב, גינון, תאורה, מוסדות ציבור וכו'. עובדה זו בולטת, לדוגמא בערים מעורבות דוגמת לוד ורמלה, שם מחירי הנדל"ן נמוכים בהרבה מאשר בנס ציונה וראשון לציון השכנות, בלוד כ-12-13 אלף שקלים למ"ר בלבד, וברמלה קצת יותר, זאת לעומת שכנותיה היהודיות שם רמות המחירים חוצות במובהק את ה-20 אלף שקלים למ"ר.

• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות
• מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% - האם זו הזדמנות?

"דוגמא דומה נוכל למצוא גם בצפון הארץ, בעיר עכו, שם רמות מחירים הם כ-9,500 שקלים למ"ר בלבד ובחיפה תחתית בה רוב האוכלוסייה ערבית, שם רמות המחירים נעות סביב ה-12 אלף שקלים למ"ר, זאת לעומת 20 אלף שקלים למ"ר בקירוב על הכרמל שאוכלוסייתו רובה ככולה יהודית.

"דוגמאות מעט שונות הן הערים יפו במרכז ונוף הגליל  בצפון. ביפו לדעתי משום שהיא חלק אינטגרלי ממטרופולין תל אביב המבוקש, עם ממשק מיידי לחוף הים ולנכסי היסטוריה ייחודיים ונוף הגליל, זאת משום שהעיר הוקמה אפריורי כעיר לתושבים יהודים (במקור נצרת עילית) והרוב המכריע של 30 אחוזים מתושביה הערבים הם ממעמד בינוני גבוה אשר היגרו אליה במיוחד במהלך שני העשורים האחרונים.

"דוגמא מעניינת נוספת היא מעלות תרשיחא, עיר מעורבת מאוחדת שלא ידעה מעולם חיכוכים בין האוכלוסיות השונות, אולי בשל העובדה שקיים בה רוב יהודי ברור וכן בשל העובדה שכביש מספר 89  נהריה-מעלות-חורפיש-מירון-סאסא, חוצה בפועל פיזית בין שני חלקי העיר. רמות המחירים במעלות הם רק כ-9000 שקלים למ"ר, אולם הן תואמות היותה עיר פריפריה מרוחקת וסמוכה יחסית לגבול הצפון.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"ושאלת השאלות, האם המהומות האחרונות ישפיעו באופן כזה או אחר על רמות המחירים באותן  ערים, שהן ממילא נמוכות ביותר? לצערי הרב, ועל בסיס הניסיון ההיסטורי של מהומות 2000, התשובה היא חיובית. בטווח הקצר, לפחות, תהיה למהומות השפעה כזו או אחרת (שקשה מאוד לאמוד אותה באחוזים) על הביקושים ועל רמות המחירים בערים הללו. על מנת שהשפעה זו לא תמשך לטווח הבינוני והארוך על ממשלות ישראל הבאות לשדרג באופן משמעותי ביותר את ההשקעה בתשתיות באותן ערים, ליצור מכניזם שישלב את התושבים היהודים והערבים כאחד דוגמת פעילויות משותפות,  בתי ספר משותפים וכו', מה שיוכל לטווח הארוך לתקן את הפערים הללו".