שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה

כולם שואלים מה עדיף - לגור בשכירות או לקנות דירה? לפחות על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הישראלים יש הכרעה ברורה לכיוון של רכישת דירה, כאשר אחוז משקי הבית שיש להם דירה בבעלותם עמד לפני מספר שנים על מעל 70% וכיום הוא עומד על כ-66.5% ואילו אחוז השוכרים עומד על כ-27%. 

זה לא סוד. כבר שנים רבות אנו שומעים בישראל שהחלום של כל אחד בישראל הוא 'להגיע לדירה'. יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס. אך האם אנחנו הישראלים כה שונים מהעולם? בהשוואה לממוצע באיחוד האירופי - לא. גם שם כ-70% מהאנשים רוכשים דירות. אך בהשוואה למדינות כמו גרמניה, בה רק כ-40% בלבד רוכשים דירות, או מדינות נוספות כמו יפן, צרפת, צ'כיה, דנמרק, שבדיה, הולנד פינלנד ועוד - בהחלט כן.

אגדה אחת חייבים לנפץ: מחירי הדיור לא תמיד עולים. נכון, אחרי עשור ויותר של עליות מחירים אנחנו חושבים בטעות שהמחירים תמיד יעלו. אך זה ממש לא כך. מחירי הנדל"ן בישראל מתנהגים במחזוריות כמו בכל שוק נדל"ן ברחבי העולם. אז כן, בטווח הארוך מחירי הדיור בדרך כלל עולים, אך זה ממש לא מחייב. הנה שתי דוגמאות: כיום כמעט איש לא זוכר שבין השנים 1995-2007 מחירי הנדל"ן ירדו ריאלית, כלומר בניכוי האינפלציה, ברציפות במשך כמה שנים. בין השנים 1968-1988, תקופה של 20 שנה, הם ירדו בכ-7%. הנה הגרף. תארו לכם שמי שרוכש דירת מגורים להשקעה בתשואת שכירות נמוכה, נקלע לתקופה כה ארוכה של מחירים שיורדים.

בכל מקרה, האם רכישת דירה עדיפה על מגורים בשכירות? לפי הכלכלנים והמדדים הסטטיסטיים התשובה די ברורה: מגורים בשכירות זולים יותר מרכישת דירה. אבל לפני המספרים, הנה היתרונות של שכירות, ולעומתם היתרונות של רכישת דירה:

• השוכרת נטשה - ובעל הנכס ניסה לפדות עם צ'ק הביטחון 146 אלף שקל
• מדריך לשוכר: מה צריך לדעת וממה צריך להיזהר לפני שחותמים על חוזה?

היתרונות של דירה בבעלות: 1. דירה שרשומה על השם שלך – מקנה תחושה של 'הישג בחיים' ויציבות. בישראל אין שכירות ארוכת טווח ולכן התחושה היא תמיד של ארעיות. 2. אין תלות בשיגעונות של בעל הדירה – אפשר לעשות אלו שינויים שרוצים בדירה ולא צריך לבקש רשות או להשיב את הדירה למצב שקיבלתם אותה 3. אין חשש מעליית מחירים – קונים דירה במחיר מסוים והמחיר לא משתנה בגלל אינפלציה או העלאת מחירים של בעל הדירה. מדובר בסוג של ביטוח. 4. יציבות וקביעות – אנשים שרוכשים דירה מתקבעים למקום מסוים ולא עוברים ממקום למקום. 5. אין תחושה של החמצה - כאשר מחירי הדיור עולים אנשים מרגישים החמצה וחרטה על כך שלא קנו דירה לפני כן. 6. חסכון כפוי – כסף שיושב בעובר ושב נוטה להתבזבז. מי שרוכש דירה בעצם 'כופה על עצמו' לחסוך סכומי כסף (אלא שהכסף לא באמת נצבר - מי שנהנה ממנו הוא בעיקר הבנק).

הסיבות שפורטו לעיל הן בעיקרן פסיכולוגיות. הנה הסיבות הכלכליות: 7. ריבית נמוכה – בעשור האחרון הריביות במשק נמוכות ולכן ניתן לקבל משכנתאות בריביות נמוכות. אבל אליה וקוץ בה: היתרון ייהפך לחיסרון כאשר הריבית במשק תעלה ואיתה גם רכיבי המשכנתא (ובראשם – ריבית הפריים) 8. מיסוי – בשוק ההון החוסכים נאלצים לשלם מס רווחי הון של 25%. לבעלי דירה אחת יש פטור מכך, כולל פטור על הכנסה משכר דירה עד כ-5000 שקל בחודש. 9. מינוף – המשכנתא מאפשרת להשתמש בכסף של אחרים כדי להגדיל את ההון לקידום המטרות הכלכליות שלך.

היתרונות של מגורים בשכירות: 1. ניידות – אין תלות במקום מסוים, אין התחייבות כלכלית משמעותית שמגבילה את השוכרים. אפשר לעבור לגור במקום אחר בקלות יחסית. 2. ניתן לעבור דירה בקלות כאשר המשפחה גדלה וזקוקה ליותר מקום

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

היתרונות הכלכליים:  3. פטור מ'הון עצמי' גבוה – אין צורך לגייס מקורות הון עצמי של מאות אלפי שקלים ואין התחייבות לתשלום משכנתא ל-25-30 שנה. 4. אין סיכון של אובדן הנכס במקרה של אי עמידה בהחזרי משכנתא. 5. פטור מתשלום מנופח ומופרז על דירה שהיא בסופו של דבר ארבעה קירות לגור בהם. 6. אין סיכון של עלייה בתשלומים כתוצאה מעליית הריבית במשק. 7. לדירה יש עלויות גם אחרי הרכישה. אדם שגר בשכירות פטור מביצוע שיפוצים בדירה וגם מתשלום דמי ביטוח דירה (מפני שריפות, רעידת אדמה, טילים... ועוד).

אבל היתרון האמיתי של מגורים בשכירות הוא יכולת השימוש האלטרנטיבית בכסף בצורה של הגדלת ההון של המשפחה - תוך פיזור הסיכון: 8. פיזור הסיכון - אמת קלאסית אומרת ש'לא כדאי לשים את כל הביצים בסל אחד'. שכירות והשקעת הכספים מאפשרת לפזר את הסיכון. דירה בבעלות למעשה בהגדרה מכניסה את כל הכסף שצברתם לתוך מבנה אחד בודד - ובהחלט מדובר במבנה שיש לו סיכונים. כאמור - שריפה, רעידת אדמה ועוד. 9. עלות אלטרנטיבית – כאשר קונים דירה, לוקחים את הכסף ו'סוגרים אותו' ל-25-30 שנות משכנתא. בזמן הזה הכסף 'נשרף' על תשלומים לבנק ולא מאפשר הגדלה שלו. בסופו של דבר האדם נשאר עם ארבעת הקירות שרכש ולא מגדיל את ההון שלו (אם מחירי הדיור עולים והאם ימכור את הנכס הוא יקבל את תמורתו. אבל כל עוד הוא מתגורר בו הוא לא מקבל עליו תשלום וממילא הכסף 'קבור' בין קירות הבית). בנוסף, אדם שיש לו דירה ומשכיר אותה עושה בממוצע כ-2.5-3% תשואה על הדירה (בפריפריה התשואה על הדירה גבוהה יותר שכן עלות הדירה זולה יותר ובמרכז הארץ עלות הדירה גבוהה מאוד ולכן התשואה על הדירה - גם כאשר דמי השכירות גבוהים בהרבה מבפריפריה - נמוכה יותר). מדובר בתשואה נמוכה ביחס לאלטרנטיבות.

בואו נדבר במספרים: כלל האצבע הוא שעל נטילת משכנתא בריבית של 3.5%-4.5% מחזירים ב-25 שנה פי 1.67 על סכום המשכנתא. אם הריבית היא 6% מחזירים קרוב לפי 2 על סכום המשכנתא (תבדקו בכל מחשבון משכנתא). כלומר, משפחה שקונה דירה ב-1.5 מיליון שקל, ומגייסת לצורך כך הון עצמי של חצי מיליון שקל ונוטלת משכנתא של 1 מיליון שקל - תחזיר בחלוף 25 שנה כ-1.6 מייון שקל (בהנחת ריבית של 3%), כ-1.67 מיליון שקל (בהנחת ריבית של 4.5%) וכ-1.93 מיליון שקל (בהנחת ריבית של 6%). נכון, לאחר מכן בעל הדירה יישאר עם דירה בבעלותו, בשווי של 1.5 מיליון שקל, או אפילו יותר, אך אין לו כל דרך להשתמש בכסף הזה - חוץ מאשר למכור את הדירה.

הריבית כעת על משכנתאות היא פקטור של הרכב המשכנתא, אך באופן גס מדובר על 3%, כאשר אם מתייחסים לריבית הקבועה אזי היא באזור של 4% ומעלה. הריבית נמוכה באופן היסטורי, אז נתייחס כאן לרייבת של 3.5%-4.5% גם נמוכה, אבל לא חריגה.    בדיקה פשוטה מראה שבהנחת ריבית של 3.5%-4.5% אצל קונה הדירה (היום אנחנו בסביבת ריבית נמוכה. אבל היסטורית אלה הריביות וסביר שבטווח של 25 שנה הריביות יתכנסו לממוצע), השכירות תהיה עדיפה כל עוד לאחר 25 שנה השוכר ישלם פחות מ-1.67 מיליון שקל, כלומר אם בכל חודש הוא ישלם פחות מ-5,566 שקלים. בהנחת ריבית של 6% אצל קונה הדירה, השכירות עדיפה כל עוד ישלם פחות מ-1.93 מיליון שקל לאורך 25 השנים, כלומר כל עוד הוא משלם פחות מ-6,433 שקלים בחודש.

עכשיו נוסיף למשוואה את העלות האלטרנטיבית ונראה מדוע שכירות והשקעה עדיפה בהרבה מרכישת דירה: אדם שייקח את אותם 500 אלף שקלים וישקיע את ההון העצמי בשוק ההון ובנכסים אלטרנטיביים צפוי לקבל תשואה ריאלית (כלומר, אחרי ניכוי האינפלציה) של כ-6%-7%. כלומר, לאחר 25 שנים יהיה לו סכום נזיל של כ-2.41 מיליון שקלים. מדוע? כי הכסף שלו המשיך לעבוד לאורך השנים וצבר 'ריבית דריבית', בזמן שהכסף של חברו עבד בשביל הבנק (תבדקו את המספרים בכל מחשבון ריבית דריבית). ולפני שאתם קופצים ומתרעמים על היכולת להשיא 6%-7% בממוצע רב שנתי - פשוט תבדקו את הנתונים. שוק ההון הישראלי עשה יותר מכך ושוק ההון האמריקאי עשה יותר מכך. זו עובדה. וכל זאת, מבלי להזכיר את כאב הראש שבמציאת דיירים, גביית שכר הדירה, ביצוע תיקונים בדירה, תקופות של חודשים בהן הדירה עומדת ריקה ועוד ועוד בעיות עם דירה ספציפית (וכאמור, כשמשקיעים בדירה אין אפשרות לפזר את הסיכון).

האמת היא שמדובר בהנחה שמרנית, מדד ה-S&P500 עשה הרבה יותר מכך במהלך השנים, מה שאומר שלכאורה יש סיכוי לקבל תשואה עוד יותר גבוהה על השקעה פאסיבית במדד עצמו. כמה? החציון למי שהשקיע מאז 1970 עומד על 12.3% לשנה. המשמעות היא שעל כל דולר שהייתם משקיעים אי שם ב-1970, היו לכם כעבור 25 שנה כ-18.6 דולר, וכעבור 50 שנה (היום) היו לכם מעל 200 דולר. הנתונים זמינים ונגישים לכל אחד בויקיפדיה הקרובה לביתכם.

אם הייתם משקיעים 100 אלף שקל לפני 40 שנה על מדד ה-S&P500 - ומתמידים בכך גם בנפילות הקשות בשווקים לאורך השנים - כנראה שהיו לכם היום כ-4 מיליון שקל. כן, זו התשואה שהייתם מקבלים על ההשקעה. אין שום דירה שהייתה נותנת לכם תשואה כזו.