המון תוכניות - אפס הצלחות; ככה פספסו ממשלות ישראל הזדמנויות להורדת מחירי הדירות

בכלכלה, כמו בפוליטיקה, הסכנה הכי גדולה היא בהמתנה שלא לצורך ובהעדר קבלת החלטה. עובדה זו נכונה כיום שבעתיים בכל הנוגע לשוק הדיור שממילא שברירי מאוד בתקופה זו. הנתונים שאנחנו שומעים וקוראים עליהם לאחרונה והמנבאים עליית מחירים חסרת תקדים, חד ספרתית ובמקומות מסוימים אולי אף דו ספרתית, הם תוצאה ישירה של היסוסים, התלבטויות וגמגומים בקרב מקבלי ההחלטות.

היעדר קבלת החלטות וגמגומים הביאו בעבר לעליית מחירים כשזכורים בעיקר 4 אירועים משמעותיים, אירועים שגרמו לתחושה שהנה עוד רגע המחירים יירדו ובפועל בגלל ההמתנה נוצרו ביקושים כבושים והמחיירים עלו בתאוצה. 

האירוע הראשון בשנת 2005. מדינת ישראל יוצאת באותה שנה מטראומת אינתיפאדה עתירת פיגועים, כמו גם ממשבר הדוט קום של תעשיית ההייטק בראשית אותו עשור. קצב התחלות הבנייה עודנו נמוך ביותר, כ-20-25 אלף התחלות בנייה בלבד לשנה. קצב איטי שנוצר כתוצאה של עודף שנוצר עוד בשנות ה-90 שהתאפיינו בבנייה מאסיבית של 80-90 אלף דירות לשנה עקב עליית המיליון ממדינות חבר העמים.

מחירי הדיור באותה שנה היו נמוכים פי 2.5 לערך מערכם היום. מחיר ממוצע של דירה היה כ-700 אלף שקלים בלבד, כיום זה כ-1.65 מיליון שקל. אז זו היתה הזדמנות לתכנן קדימה ולהגדיל בהדרגה את התחלות הבנייה לעשור שיבוא, אולם ממשלת ישראל נרדמה בשמירה, מה שמביא באותה שנה ובאלה שבאו אחריה להתחלת המרוץ בעליית מחירים. ההזדמנות הוחמצה.

• סיבה נוספת לירידה במחירי הדירות - המלאי אצל הקבלנים גדל
• מבצעי הקבלנים - במקום 80/20 דחייה של 3 שנים בהחזרי משכנתא

אירוע נוסף בשנת 2011, בדיוק לפני עשור, ולאחר שמחירי הדיור כבר זינקו מאז 2005 בעשרות רבות של אחוזים, יוצאים המוני בית ישראל לרחובות ומוחים על העלייה הבלתי סבירה ביוקר המחיה, כמו גם מחירי הדירות. האדמה רועדת. דומה שסוף סוף הממשלה ומקבלי ההחלטות מבינים שצריך לעשות משהו ארוך טווח, להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, זאת תוך דגש על דיור זול וזמין לצעירים ובכלל.

ממונה וועדה בראשות הפרופסור מנואל טרכטנברג מגישה מסקנות נחרצות. אף לא אחת מהמסקנות מיושמת והתוצאה בהתאם: בשנה העוקבת מזנקים מחירי הדיור ביותר מ-10 אחוזים והמחאה החברתית נמוגה כלא היתה, תוצאה ישירה של העדר קבלת החלטות.

האירוע השלישי בשנת 2013 - אז מגיעה סוף סוף בשורה חדשה. שר האוצר הטרי, יאיר לפיד, מוציא נוסחת קסם חדשה בשם מע"מ אפס. קסם שההוגים אותו חשבו שיוריד אוטומטית את מחירי הדיור, לכאורה, בכ-15-20 אחוזים. ציבור הרוכשים מתלהב, וממתין לירידת מחירים שתגיע. בעקבות זה נוצרו ביקושים כבושים במשך כשמונה חודשים. ואז, בסוף התקופה הזו מתנפצים החלומות לרסיסים כשאותה ממשלה מודיעה לאחר אינספור זיגזגים והתלבטויות כי היא נסוגה מרעיון מע"מ אפס. ומה קורה למדד הדיור? חוזר לזנק לרמה דו ספרתית. הביקושים הכבושים מתפרצים ומחירי הדירות שועטים קדימה. זו הבעיה בתכנון לא מבוקר ולא ליניארי. פיקים של ביקושים גורמים לשוק לטוס למעלה. 

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

והאירוע הרביעי בשנת 2015. שר האוצר החדש משה כחלון מצא שפן חדש באמתחתו, מחיר למשתכן. זו תכנית לאומית ממלכתית לזכאים ולמחוסרי דיור שלא היתה כמותה מעולם. תכנית אשר תאפשר לאותם אוכלוסיות לרכוש דירות במחירים מוזלים, לעיתים עד 20 אחוזים ואף יותר מכך.

שוב זועקות הכותרות על עצירת עליית המחירים ואף ירידות ואכן בשנה העוקבת היתה ירידה קלה. אולם תכנית מחיר למשתכן לא השפיע על כלל מחירי הנדלן במשק מאחר שהיא יועדה לאוכלוסייה מסוימת של מחוסרי דיור אשר קיבלו הטבה בעת הרכישה. ומחירי הנדלן ממשיכים לעלות גם אם בקצב נמוך יותר. מחיר למשתכן עזרה לרבבות זוגות צעירים, אבל היא לא נתנה מענה להיצע הדירות ולא למחייר הדירות. בפועל, מחיר למשתכן גרמה לאנשים לחכות בתקווה שמחירי הדירות יירדו - שוב ביקושים כבושים והיא גם פגעה בהיקף מכרי הקרקע לדירות למגורים, שכן המכרזים הופנו בעיקר למחיר למשתכן. 

כעת אנחנו מצויים בעיצומה של תקופה ארוכה של ואקום בשוק הנדל"ן. היצע הדיור קטן, כמות התחלות הבנייה בירידה, מחיר למשתכן הסתיים ללא אלטרנטיבה ראויה, תמ"א 38 שהוסיפה כמות נכבדת של יח"ד בעשור האחרון נעצרה ותכנית אלטרנטיבית טרם נמצאת על השולחן.

תקופה בה אין תקציב ואין תכניות והכל מתנהל מכוח האינרציה כשהאינפלציה גם מאיימת בפתח, היא קרקע נוחה לעלייה במחירי הדיור.

חייבים להתעשת ולקבל החלטות מהירות של העברת תקציב והכנת תכניות מידיות לעצירת העלייה במחירי הדיור. אחרת זה לא ייעצר. יש יותר מדי גורמים שמדרבנים את העליות בשוק הדירות. 

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים