מחירי הדירות
מחיר הקרקע הוא תמרור אזהרה מהבהב. כדי שמחירי הדירות יפסיקו לעלות, צריך לדאוג למחירי קרקע נמוכים יותר במכרזים של רמ"י.
לפני מספר שבועות פורסמה ידיעה צנועה אודות תוצאות מכרז רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) במתחם הצפון-מערבי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. הזוכים במכרז ישלמו כ-1.9 מיליון שקלים טבין וטקילין בעבור קרקע לכל יחידת דיור.
המשמעות היא שהמחיר לדירה בנויה בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר הוא לפחות 3 מיליון שקלים, שזה כ-30 אלפי שקלים למ"ר. מדובר במחיר הגבוה בכ-20 אחוזים ממחיר השוק כיום בקרית שלום שנע סביב 25 אלפי שקלים למ"ר. קריית שלום תשתווה ברמות המחירים שלה לדוגמא, לשכונת ראשונים המבוקשת שבמערב רמת גן הצמודה לתל אביב.
- כל הכותרות
איך זה קורה? איך מחיר הקרקע עולה דרמטית במרזים ומבטא בעצם עליית מחירים צפויה של דירה ב-20% לעומת מחירי הדירות הקיימים? הרי הקבלנים יודעים מה הם עושים ואם הם הציעו מחירם כאלו כנראה שהם מנבאים שהם יצליחו למכור את הדירות ב-3 מיליון שקל ליחידה.
תוצאות דרמטיות אלה של מכרז רמ"י מצטרפות לתוצאות בשני מכרזים משמעותיים נוספים שהיו במהלך חצי השנה האחרונה. מכרז אחד במע"ר העיר מודיעין בנובמבר 2020, בו תומחרה הקרקע גם כן בכ-20 אחוזים יותר ממחירי השוק במודיעין כיום והמכרז השני בבית שמש בחודש שעבר, גם שם תומחרה הקרקע בכ-20 אחוזים יותר ממחיר השוק היום. המשמעות הישירה כמובן היא עלייה במחירי הדירות באזורים האלה ובכלל.
מוקדם לקבוע אם מדובר במגמה גורפת שתאפיין את כל מכרזי הקרקע של רמ"י בתקופה הקרובה, אולם אין ספק שמדובר ב"תמרור אדום מהבהב" המצביע על תרחיש אפשרי בהחלט של עליית מחירי הדיור בשיעור משמעותי של כ-15-20 אחוזים במהלך השנתיים הקרובות. זאת בהנחה שהקבלנים שניגשו למכרזים צפו מראש את עליית המחירים ולכן הסכימו לתמחר את הקרקע בה זכו, הרבה מעבר לערכה הנוכחי. ובמילים אחרות – ציפיות שיגשימו את עצמן.
האם מדובר כאן בגזירת גורל? בהחלט לא! צריך לשנות את שיטת השיווק של הקרקע במדינת ישראל ויפה שעה אחת קודם. 93% מקרקעות המדינה הם בבעלות המדינה ובניהולה של רמ"י. ברצותה המדינה דרך רמ"י משחררת קרקעות לשוק וברצותה מקפיאה את השיווק שלהן. כשיש מחסור בקרקעות המחיר שלהן עולה, היזמים והקבלנים רוצים לבנות וברגע ששווק הקרקעות מוקפא, על כל קרקע שמשתחררת לשוק יש הרבה מתחרים שמוכנים לשלם כל מחיר.
לטעמי זוהי שיטה שמתאימה הרבה יותר לבתי מכירות פומביות ובוודאי לא לזרוע רישמית של מדינת ישראל אשר הוקמה ב-1960 על מנת לשמור על קרקעות המדינה, אבל חלילה לא לספסר בהן. האבסורד כאן זועק לשמיים: ביד אחת המדינה משקיעה מיליארדים כדי לאפשר דיור מוזל, דוגמת תכנית מחיר למשתכן ובידה השנייה משתמשת ברמ"י כ"פרה חולבת" על מנת להגדיל את הכנסותיה.
רמ"י היא ה"שליח" והיא פועלת כדת וכדין בשם המדינה. שיטת המכרזים שלה קיבלה גושפנקה חוקית עם חותמת הכשר מכל ממשלות ישראל לדורותיהן, משמאל ומימין. היא הפכה להיות גוף אוטונומי ועצמאי לחלוטין אשר קובע את קצב שחרור הקרקעות לשוק. אם בעוד כשנתיים רמות מחירי הדיור יהיו גבוהים ב-20-30 אחוזים מהמחירים היום בל נתפלא. יש היום ממשלה חדשה שצריכה לשים בראש סדר העדיפויות שלה שחרור מאסיבי של קרקעות לבנייה כדי לבלום את העלייה הזו.
*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
29.להוציא יות קרקעות למכרזים ולחזור להחלטות 531 ו727 של רששמיל 21/06/2021 06:56הגב לתגובה זו0 0זה יוציא יותר קרקעות והפשרה יותר גדולהסגור
-
28.אתם הבנתם את זחרד 20/06/2021 12:56הגב לתגובה זו0 0צריך להיות שמאי מקרקעין צדופלם כדי לכתוב מאמר נפוח על מה שכל ילדהסגור
-
27.85% בידי המושבים והקיבוצים בחינם ,המצטופפים בעיר משלמים (ל"ת)מבט 20/06/2021 10:49הגב לתגובה זו0 0סגור
-
26.תעשו כמונינדב 20/06/2021 09:49הגב לתגובה זו1 0לא מצביע לאף אחד אילה אם הוא מדבר ברצינות על הדיור ולא 2 -3 הבטחות .סגור
-
25.שחררו חסמים ותנו עדיפות פינוי בינוי התחדשות עירונית (ל"ת)נס 20/06/2021 09:36הגב לתגובה זו2 0סגור
- טען עוד
-
24.תוכנית חרום לבניית 300,000 יחידות דיור בשנתיים קרובות (ל"ת)כלכלן 20/06/2021 08:13הגב לתגובה זו1 0סגור
-
23.קישקושים !! 10% מס על השכרה וכל העסק קורס ,אזרחים , בנקאבי 20/06/2021 06:20הגב לתגובה זו3 1בנקים ומדינה!!! תכונה יהודית ,ישראבלוף , במקום להתקדם מקידום התעשיה , מקומות עבודה , המדינה מקימת מדינה של ״ מליונרים״ חחחח ו המיסים שמפיקים , תרגיל של עלי בבה ו40 שודדי הליכוד ! נקי נח ואלגנטי , עד שיום אחד יוגש החשבון !!סגור
-
כמה בכיינות, יותר משקיעים השכירות יורדת (ל"ת)בני 20/06/2021 11:17הגב לתגובה זו0 0סגור
-
22.ההישג של ביבי זה לנפח דבריםביבי בלונים 20/06/2021 05:00הגב לתגובה זו4 1ניפח בועת נדלן ניפח בלוני נפץ ניבח בלוף על כלכלה טובה בלון נפוח בעצמו . כישלון אדיר בכל מה שנגעסגור
-
21.בו נראה את הליברלים מפרקים את הגוף הבולשיביקיישראלי 19/06/2021 23:34הגב לתגובה זו3 0נראה את הליברלים מפרקים את הגוף האיום הזה שממרר לככ הרבה אנשים את החייםסגור
-
20.מישהו צריך לשלם עבור ההנאות של ביבי כל השנים.. (ל"ת)בעלת קרקע 19/06/2021 23:31הגב לתגובה זו3 1סגור
-
19.כל מלה פנינהפנינה 19/06/2021 22:31הגב לתגובה זו0 0חזקסגור
-
18.להגיד שרמ"י מספסרת זו לשון הסתה, הקרקע שייכת לעם ישראלאלי 19/06/2021 21:48הגב לתגובה זו1 1והיא נמכרת במכרז הוגן והכסף נכנס לקופת האוצר.סגור
-
17.מדינת הפקרמדינת הפקר 19/06/2021 21:43הגב לתגובה זו3 1רק במדינת הפקר יכול גוף כמו רמ"י להתנהל כמו מונופול פרטי ולמקסם את רווחיו על חשבון האזרחים. מקווה שהממשלה החדשה תשים קץ למדיניות העושק ותשים לזה קץ באופן מיידי :(סגור
-
למה אתה קורא עושק, לזה שלא מוכרים לך קרקע לאומית במחיר? 20/06/2021 15:29הגב לתגובה זו0 0נמוך מהשווי על חשבוננו? נראה שאתה רוצה לעשוקסגור
-
16.חחחחחחחציקי 19/06/2021 18:15הגב לתגובה זו6 2כל אתרי הכלכלה המובילים מופעלים ע"י לוביסטים ליצירת תודעה שיקרית. כיום יש יותר מ 100K דירות בבנייה פעילה. בהצלחה לכל המניפולטורים.סגור
-
15.חבורת חזירים ושודדים (ל"ת)גזלנים 19/06/2021 18:06הגב לתגובה זו6 1סגור
-
14.איך מאיצים את קצב המכרזים?אני רק שאלה 19/06/2021 17:23הגב לתגובה זו2 0רק אם המדינהצשחרר את מונופול הקרקעות. ומשרד השיכון יוותר על שלב התכנון וישחרר את התכנון לדוק החופשי ישתחרר הפקק. ראו את הפיילוט בחריש ועכשיו השני בבית שמש.. בזמן שלמשרד השיכון לוקח לעשות גרעפס אחרי ארוחת הצהריים, (אוכלי חינם) היזם תכנן ובנה שכונה שלמה..סגור
-
13.הדבר היחיד שצריך הוא לא להתנהג כמו עדריאיר 19/06/2021 13:35הגב לתגובה זו6 0על קוטג' כמה מחאה על נכסים של 2 מיליון שקל לא. אם יפסיקו לקנות ויעברו לשכירות השוק יתחיל לרדתסגור
-
12.הקרקע הינה חלק מדירה ושיעור שינוי אינו מתרגם לשינויHguy 19/06/2021 12:43הגב לתגובה זו2 0מחיר הדירה באותו אחוזסגור
-
11.חלק בנו באמת 19/06/2021 12:23הגב לתגובה זו1 0לו היתה המדיניות ליקר את גוש דן ולגרום למטרופולינים: ירושלים, באר שבע, חיפה להיות יעד לדור הצעיר – הייתי אומר מדיניות. בפועל דירה בבאר שבע בבניה רוויה עולה פי 5 ביחס לשכר למה שהיה כאן בשנות ב- 90 במרכז הארץ. כל זה אפשרי בזכות ריבית אפסית שהכריחה את הדור הצעיר להתחייב למשכנתאות ענק לבנקים ולהיות פרה חולבת בין למשכירי הדירות או לבנקי המשכנתאות. אף אחד לא מבטיח שכהאינפלציה תרים ראש ברמה העולמית לא יהיה חובה להעלות ריבית ואז נראה אם משפחה ללא קביעות ושתי משכורות של עשירון 5 יכולות להרשות לעצמם משכנתא של 1M או אפילו חצי מיליון.סגור
-
10.האליטה בישראל ממש לא רוצה בירידת מחירי הדירות (חלק א)נו באמת 19/06/2021 12:21הגב לתגובה זו2 0בואי נתחיל בזה שראשי המערכת הפוליטית, המשפטית והבירוקרטית ירצו שמחירי הדירות ירצו בירידת מחירי הדירות. לכל האנשים הללו מצוטט שיש כמה וכמה דירות שמניבות להם שכירות חודשית. לכל האנשים הללו קרי דור בני ה- 50-70 ואף הדור שכבר יצא לפנסיה שהתמזל מזלם לקנות דירה ראשונה לפי 40 משכורות חציוניות במרכז הארץ בשנות ה- 60-80. כיום לפי החשוב שלך דירה בדרום ת"א תעלה 3M ₪ שכר חציוני נטו במשק הוא כ- 7,500ש"ח לפי החשוב הזה דירה שוות ערך ל- 400 משכורות של יחיד – כשבשנות ה- 70 דירה ממוצעת במרכז עלתה 40 משכורות. מעבר לבלבולי המח שך ימין ושמאל – יש שכבה דקה במדינת ת"א השביעה ושלוחותיה ברחביה שמקבלת פנסיה תקציבית ב- 50-90,000 ₪ בחודש – לאחר שישבו על משרה על קביעות בשכר גבוהה. כשיקום הפוליטיקאי שיחליט שהוא מוריד את מחירי הדירות ל- 90 משכורות חציוניות ויבצע (תוך כדי פטורין של מאות גורמים במערכת הפקידותית שינסו ממנו לא לבצע את ההחלטה) זה יקרה. הקרקע לא מוגבלת – בונים לגובה ויש לנצל את מימד העומק כמה שרק רוצים – בשטח הבנוי של גוש דן ניתן לאכלס עוד 10M איש אם רק רוצים – הנקודה שממש לא רוצים.סגור
-
9.מתגעגע לכחלון (ל"ת)צעיר 19/06/2021 11:48הגב לתגובה זו4 2סגור
-
8.עושקרח 19/06/2021 11:42הגב לתגובה זו4 0הוא שאמרנו המדינה עושקת את הציבור בנושא הדיור . זו המדיניות ולא רוצים לפתור אותה. מליארדים נכנסים לקופת האוצר מעושק הציבור שמחפש קורת גג. ותגובתו של שר השיכון החדש לא מראה שהאוצר מוכן לטפל בנושא בקרוב. ילדי הנהנתנים שיושבים בשילטון לא צריכים להיות מודאגים הם מסודרים. מקווים שלפיד יקח את המושכות ויורה על שיחרור קרקעות.ולהחזיר את מחיר למישתכן , ובקרטריונים טובים יותר, במיוחד ליוצאי צבא.יש לתת בונוס.לזוג שהשקיע יחד 5 שנים בצבא.סגור
-
7.עושק (ל"ת)רח 19/06/2021 11:34הגב לתגובה זו3 0סגור
-
6.קיימת הנחה סמויה בכתבה שהקבלן לא יוכל להגדיל את זכויות הבניה ובכך את היקף יח״ד (ל"ת)אנונימי 19/06/2021 10:59הגב לתגובה זו1 0סגור
-
5.הפוך דליה - העלאת מחירים במרכז ורווח למדינהבמרכז 19/06/2021 10:55הגב לתגובה זו1 1למי שיש כסף שישלם על מגורים בבועת תל אביב ןהמדינה שתבנה תחבורה ציבורית יעילה שתכניס את הפריפריה בנוחות למרכז - תיכנון רכבות יעילות ומסיבבם שכונות מגורים - שילוש האולכוסיה בקית גת ו ראש העיין אחרי שיבנו רכבות לתוך שכונות המגורים - בניית מאתיים אלף יחידות דיור תוך שנתיים - זה אפשרי - רק צריך תיכנון מדוקדק ויוזמה שתושבי השכונות לא יזדקקו לרכב פרטי בכלל - ב עשרים ה קמ של גוש דן שיהיה יקר רצח ורווח יפה למדינה מהמתשעשרים החדשים - שבת שלוםסגור
-
4.אולי הקבלן מניח עלייה בזכויות בניה/השבחה?אנונימי 19/06/2021 10:37הגב לתגובה זו0 0הכותב מניח שלא תהיה הגדלה במספר יח״ד ומגיע למסקנתו, אולם פעמים רבות מצליחים להגדיל את מספר יח״ד ואז מתברר שהקרקע נרכשה בזול…סגור
-
3.לא מפתיע בכללאברמוב 19/06/2021 10:28הגב לתגובה זו2 0הרי הנשיא החדש באיראן יריץ את האטום ויאיים על השמדה גרעינית פה במקום נתניהו שהיה עושה זאת ואז ההמונים ירוצו לקנות עוד ועוד דירות כי פה נהוג לחשוב הפוך על הפוךסגור
-
2.השאלה היא מה אחוזי הקרקע שיש לרמיפז 19/06/2021 10:02הגב לתגובה זו0 1בין חדרה לגדרה.וזה לא קרוב ל93 אחוזים.סגור
-
1.רמ'י ומנהל התכנון אוייב העםשון 19/06/2021 09:59הגב לתגובה זו4 0באיזה מדינה הקרקעות של המדינה ? רוסיה ? מדינות שאנו לא רוצים להיות מזוהות איתם . עודף רגולציה וקרקעות בחסות המדינה , לעולם לא יהיה מחירים נמוכים , תורידו רגולציה תפטרו פקידים שממציאים חוקים ותקנות . במגזר הכפרי לוקח בין 7 לעשר שנים לשנות תבע ליישבים כפריים בנגב (מושבים וקיבוצים) תחשבו איך ניתן לקדם מגורים בנגב , מנהל התכנון אסון , פקידים שלא זזים , רמ'י אסון העם , ועוד פקידים נוראיים . תחתכו את כמות הפקידים שחרררו חסמים וקרקעות , השוק יעשה את שלו ,ישראלים חכמים עם המון מוטיבציה. זהו הפתרון .סגור
-
הפקידים שולטיםאלכס 20/06/2021 09:29הגב לתגובה זו1 0רק רמי לבדה אחראית למשבר. חוסר יוזמה, מכרזים לא מבושלים, אישורים שלוקחים שנים, יהירות והרגשת שליחות למטרות הלא נכונות. תערבב הכל וקיבלת קטסטרופהסגור
