מכרזי הקרקע מבטאים עלייה של 20% במחירי הדירות בשנתיים הקרובות - איך הממשלה יכולה להימנע מכך

93% מהקרקעות במדינה נמצאות בידי רמ"י שבעצם מספסרת במחיר בהתאם לקצב המכרזים - אם רוצים ירידה במחירי הקרקע ובהתאמה במחירי הדירות צריך להאיץ את קצב המכרזים

דליה עסיס | 19/06/2021 09:40 (32)

נושאים בכתבה מחירי הדירות

מחיר הקרקע הוא תמרור אזהרה מהבהב. כדי שמחירי הדירות יפסיקו לעלות, צריך לדאוג למחירי קרקע נמוכים יותר במכרזים של רמ"י.

לפני מספר שבועות פורסמה ידיעה צנועה אודות תוצאות מכרז רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) במתחם הצפון-מערבי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. הזוכים במכרז ישלמו כ-1.9 מיליון שקלים טבין וטקילין בעבור קרקע לכל יחידת דיור.

המשמעות היא שהמחיר לדירה בנויה בת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר הוא לפחות 3 מיליון שקלים, שזה כ-30 אלפי שקלים למ"ר. מדובר במחיר הגבוה בכ-20 אחוזים ממחיר השוק כיום בקרית שלום שנע סביב 25 אלפי שקלים למ"ר. קריית שלום תשתווה ברמות המחירים שלה לדוגמא, לשכונת ראשונים המבוקשת שבמערב רמת גן הצמודה לתל אביב.

איך זה קורה? איך מחיר הקרקע עולה דרמטית במרזים ומבטא בעצם עליית מחירים צפויה של דירה ב-20% לעומת מחירי הדירות הקיימים? הרי הקבלנים יודעים מה הם עושים ואם הם הציעו מחירם כאלו כנראה שהם מנבאים שהם יצליחו למכור את הדירות ב-3 מיליון שקל ליחידה.

תוצאות דרמטיות אלה של מכרז רמ"י מצטרפות לתוצאות בשני מכרזים משמעותיים נוספים שהיו במהלך חצי השנה האחרונה. מכרז אחד במע"ר העיר מודיעין בנובמבר 2020, בו תומחרה הקרקע גם כן בכ-20 אחוזים יותר ממחירי השוק במודיעין כיום והמכרז השני בבית שמש בחודש שעבר, גם שם תומחרה הקרקע בכ-20 אחוזים יותר ממחיר השוק היום. המשמעות הישירה כמובן היא עלייה במחירי הדירות באזורים האלה ובכלל.

מוקדם לקבוע אם מדובר במגמה גורפת שתאפיין את כל מכרזי הקרקע של רמ"י בתקופה הקרובה, אולם אין ספק שמדובר ב"תמרור אדום מהבהב" המצביע על תרחיש אפשרי בהחלט של עליית מחירי הדיור בשיעור משמעותי של כ-15-20 אחוזים במהלך השנתיים הקרובות. זאת בהנחה שהקבלנים שניגשו למכרזים צפו מראש את עליית המחירים ולכן הסכימו לתמחר את הקרקע בה זכו, הרבה מעבר לערכה הנוכחי. ובמילים אחרות – ציפיות שיגשימו את עצמן.

האם מדובר כאן בגזירת גורל? בהחלט לא! צריך לשנות את שיטת השיווק של הקרקע במדינת ישראל ויפה שעה אחת קודם. 93% מקרקעות המדינה הם בבעלות המדינה ובניהולה של רמ"י. ברצותה המדינה דרך רמ"י משחררת קרקעות לשוק וברצותה מקפיאה את השיווק שלהן. כשיש מחסור בקרקעות המחיר שלהן עולה, היזמים והקבלנים רוצים לבנות וברגע ששווק הקרקעות מוקפא, על כל קרקע שמשתחררת לשוק יש הרבה מתחרים שמוכנים לשלם כל מחיר. לטעמי זוהי שיטה שמתאימה הרבה יותר לבתי מכירות פומביות ובוודאי לא לזרוע רישמית של מדינת ישראל אשר הוקמה ב-1960 על מנת לשמור על קרקעות המדינה, אבל חלילה לא לספסר בהן. האבסורד כאן זועק לשמיים: ביד אחת המדינה משקיעה מיליארדים כדי לאפשר דיור מוזל, דוגמת תכנית מחיר למשתכן ובידה השנייה משתמשת ברמ"י כ"פרה חולבת" על מנת להגדיל את הכנסותיה.

רמ"י היא ה"שליח" והיא פועלת כדת וכדין בשם המדינה. שיטת המכרזים שלה קיבלה גושפנקה חוקית עם חותמת הכשר מכל ממשלות ישראל לדורותיהן, משמאל ומימין. היא הפכה להיות גוף אוטונומי ועצמאי לחלוטין אשר קובע את קצב שחרור הקרקעות לשוק. אם בעוד כשנתיים רמות מחירי הדיור יהיו גבוהים ב-20-30 אחוזים מהמחירים היום בל נתפלא. יש היום ממשלה חדשה שצריכה לשים בראש סדר העדיפויות שלה שחרור מאסיבי של קרקעות לבנייה כדי לבלום את העלייה הזו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן

הטלגרם שלנו - תכנים בלעדיים ויחודיים

תגובות לכתבה(32):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

29.
שמיל 21/06/2021 06:56
הגב לתגובה זו
זה יוציא יותר קרקעות והפשרה יותר גדולה
28.
חרד 20/06/2021 12:56
הגב לתגובה זו
צריך להיות שמאי מקרקעין צדופלם כדי לכתוב מאמר נפוח על מה שכל ילדה
27.
85% בידי המושבים והקיבוצים בחינם ,המצטופפים בעיר משלמים (ל"ת)
מבט 20/06/2021 10:49
הגב לתגובה זו
26.
נדב 20/06/2021 09:49
הגב לתגובה זו
לא מצביע לאף אחד אילה אם הוא מדבר ברצינות על הדיור ולא 2 -3 הבטחות .
25.
שחררו חסמים ותנו עדיפות פינוי בינוי התחדשות עירונית (ל"ת)
נס 20/06/2021 09:36
הגב לתגובה זו
24.
תוכנית חרום לבניית 300,000 יחידות דיור בשנתיים קרובות (ל"ת)
כלכלן 20/06/2021 08:13
הגב לתגובה זו
23.
אבי 20/06/2021 06:20
הגב לתגובה זו
בנקים ומדינה!!! תכונה יהודית ,ישראבלוף , במקום להתקדם מקידום התעשיה , מקומות עבודה , המדינה מקימת מדינה של ״ מליונרים״ חחחח ו המיסים שמפיקים , תרגיל של עלי בבה ו40 שודדי הליכוד ! נקי נח ואלגנטי , עד שיום אחד יוגש החשבון !!
כמה בכיינות, יותר משקיעים השכירות יורדת (ל"ת)
בני 20/06/2021 11:17
הגב לתגובה זו
22.
ביבי בלונים 20/06/2021 05:00
הגב לתגובה זו
ניפח בועת נדלן ניפח בלוני נפץ ניבח בלוף על כלכלה טובה בלון נפוח בעצמו . כישלון אדיר בכל מה שנגע
21.
ישראלי 19/06/2021 23:34
הגב לתגובה זו
נראה את הליברלים מפרקים את הגוף האיום הזה שממרר לככ הרבה אנשים את החיים
20.
מישהו צריך לשלם עבור ההנאות של ביבי כל השנים.. (ל"ת)
בעלת קרקע 19/06/2021 23:31
הגב לתגובה זו
19.
פנינה 19/06/2021 22:31
הגב לתגובה זו
חזק
18.
אלי 19/06/2021 21:48
הגב לתגובה זו
והיא נמכרת במכרז הוגן והכסף נכנס לקופת האוצר.
17.
מדינת הפקר 19/06/2021 21:43
הגב לתגובה זו
רק במדינת הפקר יכול גוף כמו רמ"י להתנהל כמו מונופול פרטי ולמקסם את רווחיו על חשבון האזרחים. מקווה שהממשלה החדשה תשים קץ למדיניות העושק ותשים לזה קץ באופן מיידי :(
? 20/06/2021 15:29
הגב לתגובה זו
נמוך מהשווי על חשבוננו? נראה שאתה רוצה לעשוק
16.
ציקי 19/06/2021 18:15
הגב לתגובה זו
כל אתרי הכלכלה המובילים מופעלים ע"י לוביסטים ליצירת תודעה שיקרית. כיום יש יותר מ 100K דירות בבנייה פעילה. בהצלחה לכל המניפולטורים.
15.
חבורת חזירים ושודדים (ל"ת)
גזלנים 19/06/2021 18:06
הגב לתגובה זו
14.
אני רק שאלה 19/06/2021 17:23
הגב לתגובה זו
רק אם המדינהצשחרר את מונופול הקרקעות. ומשרד השיכון יוותר על שלב התכנון וישחרר את התכנון לדוק החופשי ישתחרר הפקק. ראו את הפיילוט בחריש ועכשיו השני בבית שמש.. בזמן שלמשרד השיכון לוקח לעשות גרעפס אחרי ארוחת הצהריים, (אוכלי חינם) היזם תכנן ובנה שכונה שלמה..
13.
יאיר 19/06/2021 13:35
הגב לתגובה זו
על קוטג' כמה מחאה על נכסים של 2 מיליון שקל לא. אם יפסיקו לקנות ויעברו לשכירות השוק יתחיל לרדת
12.
Hguy 19/06/2021 12:43
הגב לתגובה זו
מחיר הדירה באותו אחוז
11.
נו באמת 19/06/2021 12:23
הגב לתגובה זו
לו היתה המדיניות ליקר את גוש דן ולגרום למטרופולינים: ירושלים, באר שבע, חיפה להיות יעד לדור הצעיר – הייתי אומר מדיניות. בפועל דירה בבאר שבע בבניה רוויה עולה פי 5 ביחס לשכר למה שהיה כאן בשנות ב- 90 במרכז הארץ. כל זה אפשרי בזכות ריבית אפסית שהכריחה את הדור הצעיר להתחייב למשכנתאות ענק לבנקים ולהיות פרה חולבת בין למשכירי הדירות או לבנקי המשכנתאות. אף אחד לא מבטיח שכהאינפלציה תרים ראש ברמה העולמית לא יהיה חובה להעלות ריבית ואז נראה אם משפחה ללא קביעות ושתי משכורות של עשירון 5 יכולות להרשות לעצמם משכנתא של 1M או אפילו חצי מיליון.
10.
נו באמת 19/06/2021 12:21
הגב לתגובה זו
בואי נתחיל בזה שראשי המערכת הפוליטית, המשפטית והבירוקרטית ירצו שמחירי הדירות ירצו בירידת מחירי הדירות. לכל האנשים הללו מצוטט שיש כמה וכמה דירות שמניבות להם שכירות חודשית. לכל האנשים הללו קרי דור בני ה- 50-70 ואף הדור שכבר יצא לפנסיה שהתמזל מזלם לקנות דירה ראשונה לפי 40 משכורות חציוניות במרכז הארץ בשנות ה- 60-80. כיום לפי החשוב שלך דירה בדרום ת"א תעלה 3M ₪ שכר חציוני נטו במשק הוא כ- 7,500ש"ח לפי החשוב הזה דירה שוות ערך ל- 400 משכורות של יחיד – כשבשנות ה- 70 דירה ממוצעת במרכז עלתה 40 משכורות. מעבר לבלבולי המח שך ימין ושמאל – יש שכבה דקה במדינת ת"א השביעה ושלוחותיה ברחביה שמקבלת פנסיה תקציבית ב- 50-90,000 ₪ בחודש – לאחר שישבו על משרה על קביעות בשכר גבוהה. כשיקום הפוליטיקאי שיחליט שהוא מוריד את מחירי הדירות ל- 90 משכורות חציוניות ויבצע (תוך כדי פטורין של מאות גורמים במערכת הפקידותית שינסו ממנו לא לבצע את ההחלטה) זה יקרה. הקרקע לא מוגבלת – בונים לגובה ויש לנצל את מימד העומק כמה שרק רוצים – בשטח הבנוי של גוש דן ניתן לאכלס עוד 10M איש אם רק רוצים – הנקודה שממש לא רוצים.
9.
מתגעגע לכחלון (ל"ת)
צעיר 19/06/2021 11:48
הגב לתגובה זו
8.
רח 19/06/2021 11:42
הגב לתגובה זו
הוא שאמרנו המדינה עושקת את הציבור בנושא הדיור . זו המדיניות ולא רוצים לפתור אותה. מליארדים נכנסים לקופת האוצר מעושק הציבור שמחפש קורת גג. ותגובתו של שר השיכון החדש לא מראה שהאוצר מוכן לטפל בנושא בקרוב. ילדי הנהנתנים שיושבים בשילטון לא צריכים להיות מודאגים הם מסודרים. מקווים שלפיד יקח את המושכות ויורה על שיחרור קרקעות.ולהחזיר את מחיר למישתכן , ובקרטריונים טובים יותר, במיוחד ליוצאי צבא.יש לתת בונוס.לזוג שהשקיע יחד 5 שנים בצבא.
7.
עושק (ל"ת)
רח 19/06/2021 11:34
הגב לתגובה זו
6.
קיימת הנחה סמויה בכתבה שהקבלן לא יוכל להגדיל את זכויות הבניה ובכך את היקף יח״ד (ל"ת)
אנונימי 19/06/2021 10:59
הגב לתגובה זו
5.
במרכז 19/06/2021 10:55
הגב לתגובה זו
למי שיש כסף שישלם על מגורים בבועת תל אביב ןהמדינה שתבנה תחבורה ציבורית יעילה שתכניס את הפריפריה בנוחות למרכז - תיכנון רכבות יעילות ומסיבבם שכונות מגורים - שילוש האולכוסיה בקית גת ו ראש העיין אחרי שיבנו רכבות לתוך שכונות המגורים - בניית מאתיים אלף יחידות דיור תוך שנתיים - זה אפשרי - רק צריך תיכנון מדוקדק ויוזמה שתושבי השכונות לא יזדקקו לרכב פרטי בכלל - ב עשרים ה קמ של גוש דן שיהיה יקר רצח ורווח יפה למדינה מהמתשעשרים החדשים - שבת שלום
4.
אנונימי 19/06/2021 10:37
הגב לתגובה זו
הכותב מניח שלא תהיה הגדלה במספר יח״ד ומגיע למסקנתו, אולם פעמים רבות מצליחים להגדיל את מספר יח״ד ואז מתברר שהקרקע נרכשה בזול…
3.
אברמוב 19/06/2021 10:28
הגב לתגובה זו
הרי הנשיא החדש באיראן יריץ את האטום ויאיים על השמדה גרעינית פה במקום נתניהו שהיה עושה זאת ואז ההמונים ירוצו לקנות עוד ועוד דירות כי פה נהוג לחשוב הפוך על הפוך
2.
פז 19/06/2021 10:02
הגב לתגובה זו
בין חדרה לגדרה.וזה לא קרוב ל93 אחוזים.
1.
שון 19/06/2021 09:59
הגב לתגובה זו
באיזה מדינה הקרקעות של המדינה ? רוסיה ? מדינות שאנו לא רוצים להיות מזוהות איתם . עודף רגולציה וקרקעות בחסות המדינה , לעולם לא יהיה מחירים נמוכים , תורידו רגולציה תפטרו פקידים שממציאים חוקים ותקנות . במגזר הכפרי לוקח בין 7 לעשר שנים לשנות תבע ליישבים כפריים בנגב (מושבים וקיבוצים) תחשבו איך ניתן לקדם מגורים בנגב , מנהל התכנון אסון , פקידים שלא זזים , רמ'י אסון העם , ועוד פקידים נוראיים . תחתכו את כמות הפקידים שחרררו חסמים וקרקעות , השוק יעשה את שלו ,ישראלים חכמים עם המון מוטיבציה. זהו הפתרון .
אלכס 20/06/2021 09:29
הגב לתגובה זו
רק רמי לבדה אחראית למשבר. חוסר יוזמה, מכרזים לא מבושלים, אישורים שלוקחים שנים, יהירות והרגשת שליחות למטרות הלא נכונות. תערבב הכל וקיבלת קטסטרופה