צילום: תמר מצפי
מאקרו כלכלה
מחירי הדירות עולים ושכר הדירה יורד - איך זה ייתכן?
האם יש בעיית היצע בשוק הדירות והאם בנק ישראל יקשיח את התנאים ללקיחת המשכנתאות כדי לצנן את שוק הדירות?
מספר הדירות בישראל גדל מהר מהגידול באוכלוסייה ומכביד על שכר הדירה - לפי נתוני למ"ס מהשבוע שעבר בשנה האחרונה הסתיימה בנייתן של 47 אלף דירות, מה שמתאר גידול של 1.8% במספר הדירות בישראל.
זאת לעומת גידול של האוכלוסייה בישראל ב-1.7%, פער שיכול להסביר חלק מהחולשה הנמשכת בסעיף הדיור במדד שמבטא את שכר הדירה. עוד לפי נתוני למ"ס היקף הדירות בתהליכי בנייה זינק לשיא היסטורי של 129 אלף, זאת לאור עיכובים של מעל חצי שנה בסיומי בניה במהלך הקורונה, מה שמתאר סבירות גבוהה לגידול מהיר מאד בהיצע הדירות בישראל ביחס לגידול באוכלוסייה בשנה הקרובה.
בראיה בטווח בינוני אפשר גם לקחת בחשבון את יעדי הבניה העצומים, של 75 אלף דירות בשנה, שהציבה לעצמה שרת הפנים החדשה, שקד. קשה לראות איך מימוש של רמה כזאת לא תלחץ למטה את מחירי השכירות וכך תקרר משמעותית את האינפלציה המקומית (מה זאת בעצם אינפלציה?). אגב, מחירי הדירות מזנקים על רקע הביקוש הגובר של משקיעים לקניית דירות להשקעה, ויכולים להמשיך להתנתק ממחירי השכירות.
לא סביר שבנק ישראל יקשיח בחזרה את התנאים למשכנתאות - הצפי גובר להעלאת ריבית, הזינוק במחירי הדירות והזינוק בנטילת משכנתאות החל להעלות ספקולציות שבנק ישראל יחזיר את מגבלת הפריים על משכנתאות למתכונת הישנה שלה, כלומר לעד שליש.
- השכונה הוותיקה של ראשון לציון בירידה חדה: מתחת ל־22 אלף שקל למ"ר
- נתוני הלמ"ס לא משקפים את המציאות: "עלול להוביל להתייקרות מלאכותית"
אך זה לא סביר! - הסיבה העיקרית לביטול מגבלת הפריים לא היתה משבר הקורונה, זה רק היווה טריגר למהלך. נגיד בנק ישראל, ירון, הסביר בזמנו שהמהלך נבחן זמן רב לפני המשבר, כבר עם כניסתו לתפקיד. המגבלה שבאה להגן על הבנקים ועל נוטלי המשכנתאות התבררה להיות יקרה מאד, חנקה את נוטלי המשכנתאות בריביות ארוכות גבוהות משמעותית מעבר לאלה שלבסוף התממשו. קיימות דרכים זולות בהרבה כדי לנהל סיכון, כמו למשל דרישות הון עצמי גבוהות יותר.
הכותב הוא כלכלן המאקרו של בית ההשקעות אקסלנס
- 23.אדולף 22/06/2021 08:32הגב לתגובה זובכלל שכר הדירה עולה יותר ממחירי הדירות. חבל שאין לכותב מושג.
- 22.דן 22/06/2021 00:28הגב לתגובה זותשואה שנתית ממוצעת בנאסדק 10% (מאד יציב בהסתכלות של עשרים שנה ויותר). 2 מליון הון עצמי למשך 25 שנים בנאסדק (משך משכנתא ממוצעת) = 25 מליון שח. מישהו מכם חושב שהדירת תחת שלו ב4 מליון תהיה שווה משהו שקרוב ל25 מליון בסוף המשכנתא? תבדקו את המספרים. יום נעים.
- 21.מלך הנדל"ן 21/06/2021 23:31הגב לתגובה זושאלה: מה יקרה במקרה שהמחרים יירדו ב15-20%, והריבית תעלה ב2-3% מי ירוויח? הבכיינים שמפמפמים כאן כבר 5 שנים שיירד או מי שיקנה עכשיו ויקח משכתא של 60-70%????
- 20.130 א' בבניה אומר סיום של למעלה מ 50 א' בשנה (ל"ת)אורי... . 21/06/2021 11:45הגב לתגובה זו
- 19.שפירא 21/06/2021 11:30הגב לתגובה זוכל הסימנים והתחזיות מצביעות לכיוון ההתייקרות. מי שלא קנה לפני 10 שנים או אפילו 5 שנים - אכל אותה בגדול. יש לי חבר שמשלם שכירות של 4000 כבר 10 שנים. זה 480K שהלכו לפח. היה יכול כבר להחזיר שליש משכנתא...
- אנונימי 21/06/2021 14:18הגב לתגובה זושנים שכירות, עם החצי מליון שהיה לי במקום לקחת משכנתא שמתי בנאסדק 100 את הכסף, לצערי מחירי הדירות עלו, טוב נו אני אתנחם בשלוש מליון שקל שעשיתי בלשים במדד הכי בטוח שיש.
- 18.מוטי 21/06/2021 07:01הגב לתגובה זואוליי עשיתם מחקר בעזה איפה אתם חיים אלק מחיר השכירות ירד שוחטים אותנו בכל תחום מלבד תנאי עבודה ירודים ומבלבלים תמח שהמחירחם יורדים
- 17.חיים 21/06/2021 06:30הגב לתגובה זואושרה תוכנית ההתחדשות של קרית חיים מערבית: הריביירה של מפרץ חיפה השכונה תחובר לחוף הים באמצעות טיילת שתשלב שבילי אופניים והולכי רגל, בנייני רכבת ישנים ייהרסו וייבנו חדשים, חדרי מלון מסעדות ובתי קפה. עיקרי התוכנית
- 16.Hguy 20/06/2021 20:25הגב לתגובה זודירות שמתחילים לבנות עכשיו סיום עוד שלוש שנים. קרקע שנמכרת היום דירות עוד חמש ששנים לפחות
- הממוצע של סיום דירה מתחילת הבנייה הוא כ 30 חודשים . (ל"ת)אורי... . 21/06/2021 11:46הגב לתגובה זו
- 15.יניב 20/06/2021 19:23הגב לתגובה זועל מה ולמה למה כל הכסף הולך פה על מיסים ומחירים הזויים של מכוניות דירות גנים העיקר זרקו את ביבי איפה תוכנית להורדת מחירים זה לא בעיה פשוט כל מי שלא גר בדירה שלו ומשכיר אותה שישלם מס אבל פה כולם מושחתים איך חבר כנסת שמרויח 50 פלוס בחודש יבין אדם שמרויח 5 ?
- 14.נעשה במשך שנים מחדל עושק מחירי הדירות והשכירות מההזויים בעולם.חובה להטיל מס משמעותי על משקיעי דירות לכל מי שיש דירה שניה ומס משמעותי על השכרת דירות ואל דאגה מחירי השכירות לא יעלו אלא ההיפך (ל"ת)נדל"ן מושחת 20/06/2021 17:16הגב לתגובה זו
- 13.אריק 20/06/2021 14:34הגב לתגובה זונתוני הלמ'ס תמיד מתפרסמים בחוסר, בין 10-20 אחוז, הכותרת של 20 אחוז ירידה בבנייה אינה נכונה, 20 אחוז זה הפער בין הנתון הראשוני שנמצא בחוסר ויעודכן בהמשך מול הנתון המעודכן של שנה שעברה.כך שאם הנתון החסר מראה גדילה של כמות הדירות בקצב גבוה מגידול האוכלוסיה אז ברור שהעליות של מחירי הדירות הם ספקולטיבי הביקוש הוא ביקוש של קנייה שעלה בגלל משקיעים ולא ביקוש למגורים
- 12.כתבה הזויה. כמו לשאול ספר אם צריך להסתפר. (ל"ת)הערה 20/06/2021 13:53הגב לתגובה זו
- 11.מ ארז 20/06/2021 13:19הגב לתגובה זולא נשארות דירות לקניה , ומצד שני יש היצף דירות להשכרה המחיר יורד . להשאיר את השוק בידי האזרחים
- שרון 20/06/2021 14:18הגב לתגובה זוטוב מאוד שיש חברות ל"השכרה לטווח ארוך", זה קיים בכל העולם.
- 10.Oz 20/06/2021 12:45הגב לתגובה זוב2007 חברה סיפרה שאבא שלה רוצה למכור את הדירה בירושלים. היא אמרה שלדעתו המחירים כבר עלו די הרבה.. מה קרה מאז - כולנו יודעים. הנקודה שלי היא דווקא הפוכה - בתקופה ההיא כולם חוו שוק יורד או קפוא וכיום אנחנו כבר לא זוכרים מצב אחר חוץ משוק דוהר קדימה. אבל התמונה יכולה להתהפך. בכל מקרה, הריבית האפסית ללא אופק ממשי לעליה היא הסיבה העיקרית ליחס לא הגיוני בין שכירות לקניה.
- 9.שכ"ד=תשואה 20/06/2021 12:19הגב לתגובה זוואם שכ"ד יורד התשואה השנתית יורדת, ומשקיעים יעדיפו אפיקים אחרים
- אריק 20/06/2021 14:36הגב לתגובה זואין הגיון כלכלי לקנות דירה היום חוץ מהצפי של המשך עליות.
- 8.אני 20/06/2021 10:53הגב לתגובה זוחחחח מתי מאות אלפים לא יעמדו בהחזרי המשכנתא הרצחניים.
- משקיע בעל כורחי 20/06/2021 13:15הגב לתגובה זואם כשהגיע משבר של פעם ב100 שנה המחירים לא ירדו אלא רק עלו, הממשלה הכריחה את הבנקים להקפיא משכנתאות, כנראה יעשו את שוב במשבר או מיתון הבא. תמיד יהיו חסרי מזל שלא יעמדו בהחזרים ואולי יפסידו את הדירה, אבל אלה מקרים נקודתיים. למדנו בקורונה שההשקעה היחסית בטוחה בנדל"ן נהייתה אפילו עוד יותר בטוחה.
- אנונימי 20/06/2021 16:37היא לא תהיה שלילית, העלו את המשכנתא ל30 שנה, נתנו שני שליש פריים, אולי גם יתנו 90 אחוז משכנתא, מה שאומר שמפה זה יכול רק לרדת, מי שחושב שהריבית תשאר 0 במשך 30 שנה פשוט הוזה וכשהריבית תעלה, אין תסריט חוץ מהתרסקות המחירים.
- Teddy 20/06/2021 11:34הגב לתגובה זואף פעם... לא יתפוצץ.
- נחכה ונראה מי צודק האופטימיסט המושבע או הראליסט. (ל"ת)אני 20/06/2021 11:40
- 7.צבי 20/06/2021 10:41הגב לתגובה זומס על הכנסה משכר דירה (לפחות מדירה שניה ומעלה) והורדת מס על רווחי הון בבורסה יצננו את התנפלות המשקיעים בדירות
- אנונימי 20/06/2021 12:23הגב לתגובה זולמשקיעים יש תפקיד חשוב. משקיעים קונים דירות ישנות ומשכירים לזוגות צעירים עד שיצברו הון עצמי ומשפחה. וגם נותנים פתרון למשפרי דיור. הכי חשוב לגרום לשכר הדירה לרדת
- בורוכוב שפירא 20/06/2021 11:40הגב לתגובה זואתה מחפש אשמים? האמת היא שאתה אשם חבוב חינוך כלכלי נכון ומסירות לעבודה יתנו לך יכולת לקנות דירה. לא חייב לקנות בסביון והרצליה תקנה בערד עפולה או ירוחם... יאללה תתקדם יא מפונק.
- לצבי 20/06/2021 11:19הגב לתגובה זויש שני מסלולים - מס הכנסה רגיל שלא מיגיעה אישית, או מס מחזור של 10%. מי שיש לו הכנסה משכ"ד מעל כ- 6,000 ש"ח מתחיל לשלם.
- באמת? משלמים מס... ? ואללה? (ל"ת)קץ 20/06/2021 11:36
- אנונימי 20/06/2021 10:56הגב לתגובה זואת הטעות הפופוליסטית הזו התחיל כחלון. זה היה נכון אילו הדירות היו עומדות ריקות אך הן לא. המשקיעים הם חלק חשוב במתן פתרונות דיור למי שידם אינה משגת לרכוש דירה או למי שעשה חשבון שכדאי יותר להשתמש בכסף לצרכים אחרים ולא ״לקבור״ אותו בבטון. כך בכל מדינה נאורה וכך גם אצלנו.
- אדם 20/06/2021 11:56ציבורית שנותנת מענה לאוכלוסיות חלשות.
- מנחם 20/06/2021 11:14הספסרים לא "מספקים פתרון דיור למי שידו אינו משגת" אלא מקצרים את היד שלהם ואז דופקים אותם בשכ"ד. יחי ההבדל הדק
- 6.רמי 20/06/2021 10:16הגב לתגובה זואם לא תשקיעו בדירה תשקיעו אצלינו (בשוק ההון). קראו את דה מרקר של היום באותו עניין-נתונים ומסקנות לגמרי הפוכות. אי אפשר לחשוד בדה מרקר בליברליות קפיטליסטית. פשוט אין לכותב שם אינטרס כלכלי….הנדסת תודעה (ואינטרס ציני) במיטבה. מדהים.
- אמיר 20/06/2021 10:56הגב לתגובה זוהמחירים הבועתיים הנגרמים כתוצאה מריבית אפסית- משרתים את כולם. מה שבפועל קורה הוא שלפחות בנושא הנדל"ן, עליית המחירים אינה משרתת את האינטרס הכללי וקוראת בגלל מניפולציה של קבלנים ומתווכים המנצלים פרצה רגולטורית בפיקוח על הענף.
- 5.אכן מחירי הגירות ממשיכים לעלות וגם שכר הדירה עולה 20/06/2021 10:14הגב לתגובה זואכן מחירי הגירות ממשיכים לעלות וגם שכר הדירה עולה מהיכן נשאבו הנתונים. שבדיה? נורוגיה? כתבה הזויה
- אנונימי 20/06/2021 18:36הגב לתגובה זותראה ירידה של 1000 שקלי מ7500 ל6500, חוץ מדירובוט לא נראה לי שיש עוד גוף שבודק שכירות.
- חלומות טובים 20/06/2021 12:46הגב לתגובה זודי עם התגובות החובבניות מי משלם מה שכתוב באתר יד 2?
- 4.הכותב הוא אינטרסנט 20/06/2021 10:11הגב לתגובה זואלא בבית השקעות...
- 3.יוסי חכים 20/06/2021 10:03הגב לתגובה זועל החתום ...מר .... פקה פקה
- 2.דוד 20/06/2021 10:00הגב לתגובה זויוכלו לקנות ולהמשיך לנפח את המחירים המוגזמים.
- 1.שכר הדירות רק עולה ועולה - באיזה סרט אתה חי ? (ל"ת)דן 20/06/2021 09:51הגב לתגובה זו
