בעוד כשנתיים צפוי להיבנות פרויקט מגורים בשכונת כוכב הצפון בצפון תל אביב, שישמש כמבנה של "מגורי שכירות לצמיתות". כלומר הדירות בפרויקט ישמשו לעד את שוכרי הדירות, והיזם לא יוכל למכור את הדירות.
מדובר בסנונית ראשונה בעולם הנדל"ן הישראלי בתחום ההשכרה לעד כשבמסגרת הפרויקט יוקמו 59 דירות, כל דירה תכיל שני חדרים בלבד, בשטח ממוצע של 62 מ"ר. 20% מהדירות יהיו במתכונת של מחיר מופחת, הבניין יוקם על שטח של 1.5 דונם.
הדירות מיועדות אמנם לקהל יעד של צעירים, אך אל תטעו - לא באמת מדובר בדיור בר השגה עבור צעירים בתחילת חייהם, בכל זאת מדובר בצפון תל אביב. מחירי השכירות יעמדו בממוצע על 6,000 שקל, הבניין יכיל חדר כביסה משותף, חדר כושר, חדרי אירוח בכל קומה, חללי עבודה, חוגים ומעון יום. ניתן להשוות את הפרויקט למעונות של סטודנטים משודרג (רווקים-רווקות, זוגות והורים לילדים), מינוס המחיר המופחת. הפרויקט יוקם בהובלת משרד האדריכלים פרחי-צפריר אדריכלים.
- כל הכותרות
"העיריה עשתה כאן סוג של מניפולציה תכנונית, כיוון שמדובר בקרקע פרטית - הייעוד של הקרקע הוא שימושים ציבוריים ומסחריים, כמו למשל קופות חולים, משרדים וכו' לא מדובר בקרקע שמיועדת למגורים. אומרת לנו עו"ד בלה ברדה ברקת, מומחית להשקעות נדל"ן. הרציונל הוא להגיד ליזם שהוא לא יוכל למכור את הדירות, כי ממילא הוא לא היה יכול להקים פרויקט של דירות למכירה על השטח הזה, מה שלמעשה יצר יצור כלאיים של פרויקט חצי ציבורי חצי פרטי" .
איך זה שונה מפרויקט שכירות ארוכת טווח?
"הנושא של פרויקטים של שכירות ארוכת טווח הוא יחסית חדש, ויזמים נכנסים אליו מכמה סיבות. הסיבה הראשונה היא בגלל ההנחה במיסים. במקום לשלם מס של 24%, הם משלמים רק 11%, והסיבה השנייה היא התשואה הגבוהה והשוטפת לאורך השנים שהם נהנים ממנה בתקופה שהנכס מושכר, ולאחר כל ההטבות הללו הם גם מוכרים את הנכסים".
מדובר בדירות של שני חדרים בלבד, במחירים לא זולים - מה היתרון בפרויקט מהסוג הזה?
"היתרון המהותי כאן לעומת דירה בשוק החופשי זה הפיקוח על המחיר, שהשוכר של הדירה יודע שלא צפויה להיות עליה מהותית במחיר השכירות, וגם אם תהיה עליה היא תהיה מפוקחת, בהתאם למדד המחירים לצרכן או בהתאם למדד אחר שיקבע. ובנוסף, הדייר יקבל יציבות לטווח ארוך.
יש גם יתרון קהילתי, ברגע שיש בניין שהוא כולו דירות שני חדרים אז פחות או יותר המאפיינים של הדיירים יהיו דומים. בדרך כלל רווקים ללא ילדים, באותם גילאים פחות או יותר". עם זאת, כאמור היזם יבנה את הפרויקט כמותאם גם להורים לילידם".
היתרונות של השוכרים מינוריים לעומת היתרונות של היזמים
"נכון. יש פה יתרון משמעותי ליזמים, יותר מאשר לקהל השוכרים. כי היזם קיבל קרקע שמיועדת למסחר, ואני לא בטוחה שהוא היה מצליח להניב תשואה ראויה מהמגרש הזה, לעומת התשואה שהוא יניב מפרויקט השכירות לצמיתות. העירייה נתנה לו צ'ופר ואפשרה לו להקים פרויקט רווחי. מצד שני, חייבים לומר שיש צורך אמיתי בשכירות לטווח ארוך, ולצמיתות גם לצעירים וגם למשפחות, זה צעד חיובי סך הכל. להגיד שכל הפרויקטים צריכים להיראות ככה? אני לא בטוחה".
האם הפרויקט בצפון תל אביב הוא פתח לפרויקטים נוספים?
"בשורה התחתונה, האינטרס של היזמים הוא להרוויח כסף, אם היזמים יראו שהם מקבלים מספיק הנחות ומספיק עידוד מהממשלה כדי להוציא פרויקטים כאלה לפועל, אז זה מה שהם יעשו. כמו כן, צריך לזכור שפרויקטים כאלה זה דבר מבורך - כי קהל רוכשי הדירות הולך ומצטמצם, כיוון שאם בעבר היינו צריכים הון עצמי של בין 300-350 אלף שקל, היום ההון העצמי הדרוש הוא בסביבות ה-500-600 אלף שקל. כלומר בעבר ל-20% מהאוכלוסייה הייתה את האפשרות לגייס את הסכום, כיום אנחנו מדברים על 15% והמספר רק ילך ויקטן ככל שמחירי הדירות יעלו".
כבר שנים רבות אנו שומעים שהחלום של כל ישראלי הוא 'להגיע לדירה'. יש כאלה שיגידו שזה טבוע בנו מילדות ושההורים מחנכים כך את הילדים ולמעשה מדובר בסוג של סימן סטטוס. אך האם אנחנו הישראלים כה שונים מהעולם? בהשוואה לממוצע באיחוד האירופי - לא. גם שם כ-70% מהאנשים רוכשים דירות. אך בהשוואה למדינות כמו גרמניה, בה רק כ-40% בלבד רוכשים דירות, או מדינות נוספות כמו יפן, צרפת, צ'כיה, דנמרק, שבדיה, הולנד פינלנד ועוד - בהחלט כן.
במדינות כמו גרמניה ובריטניה רוב האנשים חיים בשכירות, בישראל זה לא המצב
"קודם כל, צריך לזכור שבאירופה קיימים פרויקטים כאלה, והרבה - בניגוד לארץ. המגמה הזו קיימת באירופה כבר עשרות שנים, במודלים שונים ומשונים. החל מפתרונות דיור של "שכירות רוכשת", במסגרתה שוכרים את הדירה, וחלק מהכסף שמעבירים לבעל הדירה עובר לתשלום השכירות, והחלק השני נצבר בפק"מ בו את השוכר חוסך לרכישת הדירה, ממש כמו ליסינג של רכב. קיימים פתרונות דיור נוספים, כמו למשל שהרשות המקומית מעמידה את הקרקע לטובת התושבים, והתושבים רק נדרשים להביא את הכסף עבור הבניה".
מדוע אין פרויקטים כאלה בארץ?
זה נובע מכך שהמדינה מסתמכת על תשלומי המיסים, ברגע שהפרויקט מיועד לשכירות ארוכת טווח המדינה לא מרוויחה כסף מזה - אם ניקח לדוגמא את הפרויקט של כוכב הצפון, היזם משלם פעם אחת סכום אגרות רישוי, היטלי השבחה וכו', ואז הוא ישלם מיסים בהתאם לשכירות שהוא מקבל אליו, אבל הדירות לא ימכרו שוב ושוב. לעומת בניין שהיזם מוכר את הדירות. היזם משלם מס חברות, הרוכשים משלמים מס רכישה, ולאחר שהם מוכרים את הנכס הם יצטרכו לשלם מס שבח - ולאחר מכן, אם בעל הדירה החדש ירצה שוב למכור את הדירה הוא שוב יצטרך לשלם מס שבח, וכך זה מתגלגל במין מחזוריות אינסופית. בשורה התחתונה, למדינה אין אינטרס לבצע פרויקטים מהסוג הזה כי היא מרוויחה פחות - פשוט לא משתלם לה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.טוב שאין שירותים "בול פגיעה". (ל"ת)איתן 28/06/2021 11:45הגב לתגובה זו0 0סגור
-
19.במרכז העיר בפ:ת לפחות יש תחבורה נגישהעדיף לעזוב 26/06/2021 14:05הגב לתגובה זו0 0אפשר לשכור דירת 2 חדרים ב 3200 או 3500 בדרך כלל אלה דירות משקיעים והם שיפצו את הדירה כך שנעים לגור שם וזה עדיף על 6000 שח לכל החיים שנה אחת עולה 72 אלף שח. עשר שנים 720 אלף שח . הזוי. עדיף לשלם משכנתאסגור
-
18.מבוגרםדנה 26/06/2021 13:26הגב לתגובה זו1 0למה אנשים מבוגרים שכל חייהם עובדים משלמים מיסים . אין להם דיור וגרו בשכירות דירות לשגיאות ארוכת טווח לא מוצעת להם גם . חוסר שיוויונות ובתל אביב במיוחד. מאוכזבת כאחת שגדלה בהסגור
-
17.לכתבתבנימין 26/06/2021 09:54הגב לתגובה זו0 0אין סיכוי לכך כי אף ממשלה לא תרשה זאת זה כמו לתת זריקת עידוד להגירה מכאן כי אדם שלא קשרו אותו במשכנתא לכם חייו לא יגור בהר געש של רוצחים ומטורפים המאכלסים את האיזור הזה אז תרדי מזהסגור
-
16.גם למבוגריםגמלאית 26/06/2021 09:21הגב לתגובה זו5 0דירות מסוג זה עדויות להתאים גם למבוגרים שיהנו מאותם שירותים לרבות חוגים ומועדון פנאיסגור
- טען עוד
-
15.מזכיר לכם הקומומינזם נכשל (ל"ת)סטאלין 26/06/2021 09:14הגב לתגובה זו2 1סגור
-
14.טעותותיק 26/06/2021 08:38הגב לתגובה זו1 2זוגות צעירים נדחפים לעשות את טעות חייהם ולקנות דירה אותה אין הם יכולים להרשות לעצמם, ולהשתעבד למשכנתא לכל החיים. לעומם, משקיעים, בעלי אמצעים, המבקשים לקנות דירות להשקעה (לשם השכרה), מורתעים ע"י מיסוי כבד. היכן ההיגיון ?סגור
-
תורידו כבר ומייד % חתימות לפיתרון המיידי המוכח: תמא38 (היצע הדירות 26/06/2021 12:11הגב לתגובה זו0 0תורידו כבר ומייד % חתימות לפיתרון המיידי המוכח: תמא38 (3)- הריסה ובניהסגור
-
13.לגמרי !!חן 26/06/2021 06:26הגב לתגובה זו2 0אף ממשלה לא דואגת לדיור בר השגה בישראל!! ברור למה !! כי סביב רכישת דירה כולם שודדים את האזרח הקטן !! הבנקים למשכנתאות, מערכת המיסוי , ביטוחים שונים , קבלנים ויזמים ועוד !! בושה שאיש לא דואג לדבר הכי בסיסי לכל אדם!!!סגור
-
12.זה דוגמא לעושק ולתמורה לא טובה על הכסףדירות פגומות 26/06/2021 04:50הגב לתגובה זו2 0בגבעתיים יש בניין דירות הזוי לכל חדר יש שירותים צמודים יש מטבח ואין סלון בדירה .נוסף לכל הצרות גם יש לשלם לשומר בכניסה . כולם בורחים משם ומחפשים פרייאר שיחליף אותם ב 6900 שח לחודש. 4 חדרים. כלומר משפחה שתגור שם כל אחד ישב בחדר ויפגשו רק לאכול. . מי בזבז כסף ואישר תוכנית כזאת . מסכן מי שגר שם .סגור
-
11.למה המדינה צריכה להרויח, היא עסק מסחרי?יעל 26/06/2021 01:40הגב לתגובה זו6 0חשבתי שמדינה קמה בשביל האנשים שחיים בה.סגור
-
10.הפרויקט הזה הוא פריבילגיה לרווקים עשירים? (ל"ת)עודד 26/06/2021 00:50הגב לתגובה זו3 0סגור
-
אפשר גם זוג וזוג+ילדתל אביבי 28/06/2021 16:44הגב לתגובה זו0 062 מטר בת"א נחשב לגודל לא קטן בכלל. הרבה תל אביבים גרים גם ב 40 ו 50 מטר.סגור
-
9.מגעיל כמה שזה חמדנות מתחפשתעירית 25/06/2021 23:45הגב לתגובה זו4 0לאף אחד זה לא טוב חוץ מליזם ולמרוח לים הרגילים משוק הנדל״ן . מחיר של עשירים לא פיתרון לקורת גגסגור
-
8.לא לתת לזה שקלמדינה קקה 25/06/2021 23:35הגב לתגובה זו3 0מי שייקח דירה שם רק נותן לתמיכה לפשע ה גיל הזה, לא לשכור מהם דירה ולא לתת לזה אפילו שקלסגור
-
7.למה קטנטנות? למה רק לצעירים?יורם ברט 25/06/2021 17:57הגב לתגובה זו9 1ולמה רק 59 דירות?סגור
-
6.בקיצור מדינה ששמה פס על האזרחים ודואגת למיסים (ל"ת)הכל בישראל מותרות 25/06/2021 16:36הגב לתגובה זו5 0סגור
-
רק 6000?!בכל גיל 25/06/2021 23:48הגב לתגובה זו4 0יאללה לרחובות!סגור
-
5.יקר מאוד לזוגות הצעיריםזיוה 25/06/2021 16:08הגב לתגובה זו6 0יקר מאוד במחיר שוק חופשי ואפילו יותר זו כבר לא עזרא צריך להשכיר במחיר מינימלי כמו אז בעזרא ובצרון וחלמיש המחירים שמציעים עכשיו יקריםסגור
-
4.הורס את תל אביב הוא מתוסכל שהוא כבר זקן עייף ומנותקחולדאי הביתה 25/06/2021 13:55הגב לתגובה זו7 0מהחיים. כבר העיר הרוסה הולכים על מדרכה וכל הזמן מקבלים צלצולי אופניים או סכנה שמישהו ידהר במדרכה כאילו זה הכביש . אתמול ראיתי ילד שהלך לתומו במדרכה סטה מעט הצידה ורוכב אופניים דוהר נכנס לו בגב. חולדאי מרושעסגור
-
3.6000 לא זול לשני חדרים והמדינהבחו'ל יש שנים 25/06/2021 13:22הגב לתגובה זו6 0ברור לא רוצה איך יעשקו את הציבור ?סגור
-
2.לחיות בשכירות!יצחק 25/06/2021 11:51הגב לתגובה זו3 3לחיות בשכירות לעד? למה החיים עצמם הם לא בשכירות לעד? שיקום אחד בעולם הזה ויגיד שהוא קבוע כאן? ??????סגור
-
אני קבוע כאן (ל"ת)יהיר לפיד ?? 25/06/2021 15:36הגב לתגובה זו1 2סגור
-
לחיות בשכירותעופר 25/06/2021 14:21הגב לתגובה זו0 1יש כאילה שקבועים לנצח רק הם מחליפים לבוש אבל קיימים לעד יש כאילה שזמניים לחלוטין הם כמו שהגדיר המסילת ישרים . חובת הלבבות הארי זל . ועוד הרבי מהאחרונים ובפרט הראשונים . מת מהלך הוא בעצם כמו פרה ...סגור
-
1.היה פעם מושג דמי מפתח, זה אותו הדבר (ל"ת)יותם 25/06/2021 11:24הגב לתגובה זו3 2סגור
-
לפחות היה זול יותר . ופה רק 6000 שח על 2 חדריםדמי מפתח 26/06/2021 04:46הגב לתגובה זו5 0כלומר 4 חדרים בתא זה כפול צריך להיות 12 אלף. ובפרוייקט עוד צריך לסבול ולהתחלק בשטחים עם אחרים. עדיף לגור בעיר אחרתסגור
-
למה לא 10000שח?Adv 26/06/2021 18:16הגב לתגובה זו1 0זה זולסגור
