תמהיל משכנתא; ומה חכמת ההמונים מלמדת?

בפרק הקודם פרטנו כמה "טיפים" בלקיחת משכנתא, לרבות החשיבות של המו"מ מול הבנקים, שיעורי המימון ועוד (לפרק הראשון). הפעם נתרכז בתמהיל המשכנתא - איך בוחרים את המסלולים השונים ומהם בעצם המסלולים ומשמעותם.  

למחשבון משכנתא מתקדם (לפי סכום החזר, לפי סכום המשכנתא, לפי מסלולים)

אחת הטעויות הנפוצות של ציבור לווי המשכנתאות זה להגיע אל הבנקאי, ולומר לו: "שלום בנקאי יקר אני מעוניין לקבל משכנתא מה אתה יכול להציע לי?". הבנקאי נותן הצעה ראשונית שרווחית לבנק אך פחות מותאמת אליכם. את ההצעה שקיבלתם מראים לבנקים מתחרים שמשפרים את ההצעה וחוזר חלילה עד שמגיעים להצעה אחרונה ואז התחושה היא שהשגנו עסקה טובה. אך הסוד החשוב ביותר לפני שלוקחים משכנתא זה להגיע לבנקאי עם תמהיל מבוקש. מה זה בכלל תמהיל ומה הריביות שניתן לקבל? ומה מספרים הנתונים החודשיים של בנק ישראל.
 
תמהיל משכנתא זה שילוב של מספר מסלולי משכנתא בהתאם להנחיות בנק ישראל. אמנם אין תמהיל אחד נכון שמתאים לכולם. ובכל זאת מהם המסלולים הקיימים, הריביות הממוצעות ומה המגמות בשוק.  

 
המסלול הראשון והגדול זה מסלול הפריים. ריבית הפריים שעומדת 1.6% מהווה למעלה מ-40% מסך המשכנתאות שנלקחות. במספרים מדובר על כ-5 מיליארד שקל מדי חודש. לשם השוואה לפני כשנה נלקחו כ-2 מיליארד שקל בלבד במסלול זה. נזכיר שבתחילת שנה בנק ישראל אפשר להגדיל את רכיב הפריים משליש לעד שני שליש ובכך דחף את הציבור להגדיל רכיב זה. הריבית הממוצעת כיום במסלול זה עומדת על 1.6% בדיוק לפי ריבית הפריים.
 
הבנקים יודעים לתת הפחתה של עד 0.7% על השליש הראשון בלבד. לווים שיגדילו את רכיב זה ישלמו פרמיה על ריבית הפריים. כאן הריבית יכולה לטפס למעלה מ-2%. יש לזכור שזאת ריבית שרגישה לעליית ריבית בנק ישראל וברוב המקרים לוקחים אותה לפרק זמן ארוך של 30 שנה. זה אמנם לא נראה באופק אך זהו סיכון שיש לקחת בחשבון.   
 
המסלול השני בנפח - ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ). זאת ריבית שאיננה משתנה לכל אורך חיי המשכנתא. מה שסיכמתם ביום החתימה זה מה שתקבלו. זאת ריבית יחסית יקרה אך בטוחה ויציבה. נתח השוק שלה מסך המשכנתאות נע סביב כ-30%. הריבית הממוצעת ל-20 שנים עומדת על כ-3.1%.
 
ריבית ל-5-10 שנים תעלה בממוצע כ-2.4% ומי שייקח ל-25 ומעלה ישלם כ-3.5%. כלומר קיצור משך הזמן ישפר את עלות המשכנתא וזאת דרך יעילה להקטין את העלות הכוללת. גם קיצור של שנתיים בקל"צ עשוי לתת כ-0.1% פחות בריבית. זה אמנם מייקר את ההחזר החודשי אך מקטין משמעותית את העלות הכוללת של סך המשכנתא.
 
המסלולים הנוספים הקיימים אלו הצמודים. שמהווים כ-28% מסך המשכנתאות החדשות. מסלולים אלו נמצאים במגמת ירידה מסך המשכנתאות החדשות. כלומר הציבור חושש מאינפלציה. המסלולים הצמודים נחשבים זולים יותר. אך ככל שמדדי המחירים מרימים ראש כך האטרקטיביות יורדת.

המסלולים הצמודים נחלקים לשניים – קבועה ומשתנה. צמודה קבועה זה מסלול בו הריבית קבועה לאורך חיי המשכנתא אך צמודה למדד המחירים לצרכן. במסלול זה נתח של כ-12% בחודשים האחרונים בסך של כ-1.2 מיליארד שקל. הריבית הממוצעת לתקופה של כ-20 שנה עומד על 2.3%.

המסלול הנוסף - משתנה צמודה שתופס נתח של כ16% בסך של כ-2 מיליארד שקל. במסלול זה הריבית משתנה בכל 5 שנים וניתנת לסילוק ללא קנס בתחנת היציאה. או בקנס יחסית קטן אם פורעים במהלך התקופה. לווים רבים לוקחים את המסלול ל-30 שנה אך צופים לפרוע אותו במהלך ה-5 השנים. הריבית הממוצעת ל-26 שנה עומדת על כ-2%.
 
יועצי משכנתאות ולווים משתמשים במה שמכונה מסלול פיתוי משכנתא. לקיחת משכנתא גבוהה ממה שצריך בכדי להגדיל את המרווח הבנקאי, כלומר הבנק מתמחר את העסקה באופן כולל ומעריך את הרווח הצפוי ובכך מעניק תנאים טובים יותר במסלולי הקל"צ והפריים. לאחר חתימת המשכנתא וקבלת הכסף פורעים את סכום המשתנה צמודה ובכך מוזילים את העלות הכוללת.

לסיכום, גם אם החלטתם להיעזר באיש מקצוע לצורך קבלת המשכנתא, חשוב להכיר את המושגים ולשאול את השאלות הנכונות. כך תוכלו לשפר משמעותית את תנאי המשכנתא שלכם.