רוצים להוריד את מחירי הדיור? תתחילו מהורדת המס על שוק ההון

מי לא רוצה לרכוש דירה? בישראל כולם רוצים. לקצת פחות מ-70% ממשקי הבית יש בעלות על דירה (אני לא ביניהם ומקווה שאצליח להמשיך לדבוק במה שנכון ולא להיכנע ללחץ החברתי, אבל גם אם אקנה - זה לא יהיה באזור המרכז). זה טבוע בנו מלידה, בהורים, בסבים והסבתות ובכל המסרים שאנחנו מקבלים מהסביבה. המסר הוא ברור ואחיד: חייבים לקנות דירה בכל מחיר, גם אם המחיר מנופח לגמרי, וגם אם ברור שהמחירים לא ימשיכו לעלות לנצח. דוחפים לנו בוורידים שכולם חייבים לרכוש דירה - למרות שהאלטרנטיבה של מגורים בשכירות היא יותר זולה באופן מובהק, ויגיד לכם את זה כל כלכלן.

בעולם אנשים גם גרים בשכירות. בארץ, משום מה, אנשים לא רואים בשכירות אופציה

בחוק ההסדרים היו אמורים להיות מספר סעיפים מצנני שוק, כמו חובה על משכירי דירות לדווח על הסכומים שהם מקבלים מהשוכרים. זה לא פיקוח על שכר דירה - וטוב שכך - אבל זה היה עשוי לסייע להקטין את העלמת המס בתחום , שעל פי ההערכות מגלגל יותר מ-3 מיליארד שקל בכל חודש. 

עוד סעיף היה אמור להפחית משנתיים לשנה אחת את הזמן שבו משפרי דיור מחויבים למכור את דירתם הקודמת - ובכך לשחרר עוד דירות לשוק, וסעיף נוסף היה אמור לבטל את הפטור ממיסוי לאנשים שיש להם קרקע אך לא ממהרים לבנות - בתקווה שמחיר הקרקע יעלה והם יוכלו להמשיך לעשות רווח הון על הקרקע.

חוסר היכולת של הפוליטיקאים גם מצילה את השוק מפיקוח על שכר דירה - שזה רע לשוק כן חשוב לומר שלשמחתנו, חוסר היכולת של הפוליטיקאים לעשות מה שנכון גם מצילה את השוק מהחלטה אחת רעה: הם לא מחליטים לפקח על שכר הדירה. למה זה רע? כי בכל מקום בעולם שבו זה נוסה - התוצאה הייתה זניחה של הדירות השכורות, חוסר תחזוקה והפיכה לשכונות גרועות. אגב, גם חוק הגנת הדייר בארץ מ-1953, כלומר מודל הפיקוח על שכר דירה הישראלי לא עשה את העבודה אלא רק גזל בפועל את הדירות מבעלי הדירות והעביר אותם כמעט בחינם לשוכרים, שאסור להוציא אותם מהבית לעולם. זו אגב הסיבה שבכל חוזה שכירות מתנוסס משפט המפתח: "לא יחול על הסכם זה חוק הגנת הדייר" - כדי שהדירה לא תילקח מהבעלים שלה.

אז מה כן? - להוריד את המס על שוק ההון מה בכל זאת יכולה המדינה לעשות כדי לצנן את שוק הדיור? (בהנחה ובידיעה שבנק ישראל 'תקוע' בינתיים עם הריבית האפסית) קודם כל, להגדיל באמת את ההיצע, להפעיל סנקציות על קבלנים שלא בונים ושומרים את הקרקעות, לקצר את זמני התכנון והבניה (שפעם עמדו על יותר מ-12 שנים, ורק לפני מספר שנים קוצרו בחוק ל-7 שנים) ועוד לא מעט דברים אחרים.

אבל היא גם יכולה, ממש בהחלטה מהירה וממש בקלות, להוריד בחזרה את המס על שוק ההון. המס היה בעבר 15%, אחר כך ראו הפוליטיקאים כי יש דרך קלה למסות את הציבור והעלתה את המס ל-20%. בעקבות המחאה החברתית המדינה - בהחלטה שגם תדלקה את שוק הדיור - החליטה להעלות את מס רווחי הון ל-25%.

מדוע העלאת המס על רווחי הון הייתה החלטה לא טובה? כי המדינה במו ידיה גרמה לעוד אנשים לוותר על האפשרות של ההשקעה בשוק ההון, ולעבור לרכוש דירות, למרות שלאורך שנים רואים בבירור כיצד שוק ההון נותן, נטו, הרבה יותר תשואה מאשר שוק הדיור. כן, גם כשלוקחים בחשבון את עליית מחירי הדיור.

אז המדינה יכולה, ממש בפשטות, לתקן את הטעות הזו, להוריד את המס על רווחי ההון בבורסה ובכך לגרום לאנשים להסיט כספים משוק הדיור לשוק ההון. בכך המדינה תעודד חשיבה לטווח ארוך, באמצעות השקעות ארוכות טווח שבדרך כלל נותנות תשואה עודפת על פני כל אפיק השקעה אחר. נכון, יש משברים בשוק ההון והבורסות לפעמים קורסות, אבל גם כאשר לוקחים בחשבון ומשקללים את כל הנפילות בשוק ההון - עדיין התשואה בטווח הארוך גבוהה יותר מכל אפיק השקעה אחר, כולל דירות.

במקביל - להשית מס על הכנסה משכר דירה אגב, המדינה משום מה כן רואה במשקיעי הדיור אויב, שצריך לנסות להוציא אותו מהשוק. אז אם זו המטרה המדינה גם יכולה פשוט להפסיק את הפטור ממס שיש לכל בעלי הדירות להשקעה עד גובה של 5,000 שקל ופשוט להתחיל לגבות מס על דירות כאלה. המדינה כמובן לא תעשה זאת כי גם לפוליטיקאים מן הסתם יש דירות. הכלכלנית הראשית באוצר כבר הצביעה על כך שבמגזר הציבורי אוהבים לרכוש דירות באחוז גבוה יותר מאשר בכלל האוכלוסיה, ואם המגזר הציבורי בכללו כך, סביר להניח שגם הפוליטיקאים יש דירות נוספות. יש כאן ניגוד אינטרסים כמובן, אך קשה להאמין שכאשר החתול שומר על החלב, או על השמנת, הוא פשוט יחליט לוותר עליו מרצונו החופשי.

המדינה צריכה לעודד השקעה לטווח ארוך ולקבל החלטות אמיצות. האם היא מסוגלת לכך? המדינה צריכה לתמרץ את הציבור לחסוך, להשקיע לטווח ארוך, ולהגדיל את ההון שלהם. לא ההיפך. הטבות להשקעה בקופות גמל להשקעה ובקרנות השתלמות הן דבר מבורך. המחשבות שצצות מדי פעם על ביטול הפטור בקרנות ההשתלמות הוא פיגוע באפשרויות ההשקעה של הציבור בשוק ההון ואסור שיקרה, תוכניות כמו חסכון לכל ילד - שעשויות להראות לצעירים בעיניים שלהם ובכסף שהם מקבלים בחינם מהמדינה את העוצמה של חסכון ארוך טווח בשוק ההון ושל אפקט הריבית דריבית - היא תוכנית מצוינת שצריך להמשיך.

אז המדינה יכולה לעודד צעדים נכונים, ביניהם כאמור הורדת המס על שוק ההון. אבל האם היא מסוגלת לקבל החלטות אמיצות?