פקידי האוצר ואפילו המנכ"ל רמי בלינקוב, מספרים לנו כי נשקלת האפשרות של העלאת מס הרכישה או פעולות נוספות שמטרתן לצנן את שוק הדיור הרותח. לדעתי מדובר בטעות אסטרטגית, טעות אשר תפגע קשות בשוק הדיור, ותהיה כואבת מאוד לשוכרי הדירות.
ראשית, המשקיעים מאז ומתמיד היו גורם חיובי ביותר שהפיח רוח חיים בשוק הדיור. כשהמשקיעים "בפנים", שוק הדיור תוסס, חי ונושם. כשהמשקיעים "בחוץ", שוק הדיור מקרטע. כך, למשל, ב-2015 כששר האוצר, משה כחלון, החליט להעלות את מס הרכישה ל-8-10 אחוזים ולאחר מכן אף אמר לציטוט כי רק מחוסרי הדיור חשובים לו ולא המשקיעים. התוצאה הייתה מיידית: כלל שוק הדיור נכנס לתרדמת עמוקה, המשקיעים רובם ככולם ברחו, ובד בבד מחירי השכירות עלו.
- כל הכותרות
מחשבון מס רכישה
שנית, המשקיעים, הכניסו מאז יולי 2020, אז הוחלט על הפחתת מס הרכישה ל-5 אחוזים, מיליארדים לקופת המדינה במישרין, ועוד מיליארדים בעקיפין בזכות ישראלים רבים נוספים שנכנסו במהלך השנה האחרונה למעגל שוק הדיור. ה"רווח" מהעלאה חוזרת של מס הרכישה או השתת מיסים כאלה ואחרים על המשקיעים, יהיה קטן לאין שיעור מההפסד שייגרם לקופת המדינה כתוצאה מיציאתם של המשקיעים מהשוק.
שלישית, בשוק השכירות. בשנים 2020-2015, כאשר מס הרכישה הוכפל והמשקיעים יצאו ברובם הגדול מהשוק, נוצר באופן טבעי מחסור בדיור להשכרה, מה שהביא באופן מיידי לביקושים כבושים, ובהמשך אף לעליות מחירים בשוק השכירות. במהלך השנה האחרונה, לעומת זאת, נעצרה העלייה במחירי השכירות מיד לאחר שהוקטן מס הרכישה בקיץ 2020. אם, לדוגמא, מחירי הדיור עלו בשנה הקלנדרית האחרונה בממוצע בכ-7.7 אחוזים, אזי מחירי השכירות כמעט ולא עלו. כלומר, כניסת משקיעים לשוק הדיור מגדילה את היצע הדירות להשכרה ושוכרי הדירות מרוויחים מכך.
רביעית, אחד הגורמים המשמעותיים לביקוש הגדל והולך למשכנתאות שהביא כמובן לביקוש גדל לדירות ובעקבותיו עליית המחירים התלולה בשוק הדיור בשנה האחרונה, הוא השינוי בתמהיל המשכנתאות. מדובר על ההטבה, השנויה במחלוקת יש לומר, שהעניק בנק ישראל בדצמבר 2020 ללווים, כשאיפשר נטילת שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים. מדובר בריבית מסוכנת הרגישה מאוד לתנודות במשק ואשר עלולה להביא למשבר כלכלי, ככל שהאינפלציה תעלה.
מלבד הכוונה להגדיל את מס הרכישה, קיימות באמתחתם של מקבלי ההחלטות באוצר ובבנק ישראל תוכניות מגירה נוספות למיסוי ישיר ועקיף על המשקיעים. למשל ההחלטה לבטל את האפשרות של משקיעים בדירה נוספת, לשעבד 50 אחוזים מערך דירתם הנוכחית לטובת מימון הרכישה, כמו גם הכוונה למסות דירה שלישית.
כל הניסיונות לטפל בשוק הדיור הרותח באמצעות מיסוי על הביקושים כשלו בעבר וייכשלו בעתיד. אנשים צריכים קורת גג וזה לא משנה באיזו דרך הם ירכשו/ישכרו את אותה קורת גג. אם יש מחסור אז הדרך לטפל במחסור היא להגדיל את ההיצע הדירות. ומדינת ישראל יודעת לעשות זאת כשהיא מחליטה לקחת את הנושא ברצינות.
צילום: אלן צ'פלסקי
*כותבת המאמר דליה עסיס היא שמאית מקרקעין ומתכננת ערים
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
36.פריים ריבית מסוכנת?!אלין 12/09/2021 10:10הגב לתגובה זו0 0שטויות, מה עדיף? הצמדה למדד? רק בהצמדה למדד הלווה יכול להיות חייב יותר ממה שהיה חייב שנה לפני... במשכנתה שיקלית זה לעולם לא יכול לקרות ולכן, צמוד מדד זה המסלול הכי מסוכן, ובלי קשר, שהריבית עולה, שהמדד עולה ויש אינפלציה כי בנק ישראל רוצה להילחם באינפלציה, אז אם הריבית עולה, זה סימן שהמדד גם עלהסגור
-
35.היו צריכים להעלות את המס ל30 אחוזאיתי 09/09/2021 15:47הגב לתגובה זו0 0כבר לפני 10 שנים ואז לא היינו במצב הנוראי שאנו נמצאים היום.סגור
-
34.לכתב רועדות הביצים מקריסהרועי 09/09/2021 09:07הגב לתגובה זו3 0אז הוא ממציא שקריםסגור
-
33.כסף שלא יופנה לנדל"ן בארץ יברח לחו"לויש עוד טיעון 05/09/2021 10:02הגב לתגובה זו0 3אנשים תמיד יעדיפו להשקיע בארץ שהם מכירים. כשהעלו את המס למשקיעים אז הרבה כסף ברח לנדל"ן בחו"ל. מי שרוצה תשואה יותר גבוהה יחפש להסתכן בחו"ל, ואולי גם ירוויח הרבה יותרסגור
-
עדיף כסף שיברח לחול מאשר הצעירים ושאר חסרי הדיור (ל"ת)בכר 06/09/2021 05:54הגב לתגובה זו1 0סגור
- טען עוד
-
32.בדיחהיוסי 05/09/2021 01:45הגב לתגובה זו1 0לא קונים דירה במחיר הזוי.עדיף להשכיר .סגור
-
31.מה הקשר בין משקיעים ואנשים שלא יגיעו לעולם לדירה בתנא… (ל"ת)שאול 05/09/2021 00:46הגב לתגובה זו0 0סגור
-
30.חחחחחחחח , בכל העולם כן!! גב עסיס לא שמעניייין למה ???? (ל"ת)אבי 05/09/2021 00:45הגב לתגובה זו0 0סגור
-
29.המשקיעים הורסים את החברה והמדינה תצטרך מליונים לשקמהאריה 05/09/2021 00:42הגב לתגובה זו5 0דחוף מס רכישה כפול.המשקיעים מונעים רכישת דירות ממליון איש שנופלים בהדרגה כעול על המדינה בקצבאות ותמיכותסגור
-
28.להעלות מס, יש הרבה משקיעים אין מחסור בדירותשי 04/09/2021 23:49הגב לתגובה זו4 1אחוז משקיעים עלה באותה כמות שאחוז הבעלות על דירות ירד.סגור
-
27.הביקוש וההיצע קשורים. ביקוש יורד היצע יורד.בעז 04/09/2021 23:06הגב לתגובה זו0 0כחלון חשב שהוא ימציא כלכלה חדשה. יקטין הביקושים והקבלנים יגדילו היצע.. אולי חשב לקבל פרס נובלסגור
-
26.סוף סוף מבוגר אחראי שעושה סדר בבלאגןכלכלן ותיק 04/09/2021 23:00הגב לתגובה זו0 1באוצר רואים אל המגמות האינפלציה בארה"ב ומבינים שהריבית תעלה בשנים הקרובות. אם עכשיו לא עצמנו את השוק ומשקיעים לא יממשו רווחים כשהרגית תעלה ויתליל גל מימושים אנשים יפסידו את התחתונים. משרד האוצר קודם כל דואג לכלכלת ישראל ובצדק. אם לא ימנע עכשיו אחרי יהיה מאוחר וישראל תחווה קריסה כלכלית. צעד מאוד אחראי ונכון.סגור
-
25.מדד הלחץ של ספסרי הנדלן נוסק לשמיםדני 04/09/2021 22:52הגב לתגובה זו1 0מי לא ימכור בקרוב יפסיד המון. אנשים נכסים להשקעה כמו עדר בלי להבין אל ההשלכות.סגור
-
24.מדברת מפוזיציהיענקל 04/09/2021 22:51הגב לתגובה זו1 0הרעה החולה של שוק הדיור היא המשקיעים מהסיבה הפשוטה שאזרחי המדינה לא רוצים לגור בשכירות אלא בדירה בבעלות. אז מה קורה הם גרים בשכירות ןמחפשים דירה לרכישה. כך הם גורמים לעליית מחירי הדיור .הפתרון לגרום לשוכרים למכור את הדירות שלהם ומיד יתפנו דירות למי שבאמת צריך אותן וזה יגרום לירידה במחירי הדירותסגור
-
23.טועה ומטעהשמאי ותיק 04/09/2021 21:44הגב לתגובה זו0 0בסוף, להיצע יש את החשיבות הכי גדולה, אבל גם המצב הנוכחי שבו כל משקיע ממנף את עצמו מכלום מקפיצה את המחירים כי "כולם חייבים להרוויח ממשבר הדיור". ברגע שלדגי הרקק יהיה יותר מסוכן להשקיע, המצב יתייצב ויותר דירות יהיו זמינות גם למשפחות צעירות בלי דירה.סגור
-
22.המס נועד להרוויח זמן עד להעלאת ההיצע (ל"ת)אדם 04/09/2021 21:07הגב לתגובה זו0 0סגור
-
21.חובה לעלות מס רכישהאלכסנדר 04/09/2021 19:33הגב לתגובה זו1 1חובה גם להטיל מס על דירה השלישית. המטרהסגור
-
20.המשקיעים הופכים את שוק הדיור לחי ותוסס?גוג 04/09/2021 19:08הגב לתגובה זו2 0איזה קשקוש האם בלעדי המשקיעים היו פחות דירות? ודאי שלא מצוקת הדיור בישראל נובעת מהיעדר קרקעות המשקיעים רק מוסיפים שמן למדורה המצוקהסגור
-
19.דיי לקשקש הממשלה חייבת לפעולחשבון קשה 04/09/2021 18:17הגב לתגובה זו2 1להכריז על הקמת 3 ערים חדשות עם חברות בניה מחול. הצפת דירות. בית זה חובה לכל אדם שיהיה בר השגה!!!סגור
-
18.לא ייאמן החזירותהמפציץ 04/09/2021 17:46הגב לתגובה זו2 0יופי מוריד את מחירי השכירות אבל במקביל מעלה את מחירי הדירות כאילו מבחינתך זאת בשורה טובה שנדל"ן זה לעשירים בלבד.ואנשים ממעמד הביניים והנמוך לא יגיעו לדירהסגור
-
17.אבל קרן מרציאנו מחליטה, לא ראשי האוצר...גל 04/09/2021 17:27הגב לתגובה זו0 0והגברת החליטה שתיהיה הגדלה של מס הרכישה וליברמן ובלינקוב חוששים לא להתעמת עם הגברת שחושבת שהמציאה את הגלגל,הכתיבה גם לכחלון להטיל מס דירה שלישית שבגץ ביטל...ומנצלת את הבמה של ערוץ 12 לקידום השקפת עולמה הפרטית!סגור
-
16.הגדלת היצע השקר הגדולדוד 04/09/2021 16:50הגב לתגובה זו0 0כל הספקולנטים בשוק הדיור מדברים רק על הגדלת היצע שזה שקר אחד גדול רק ליצור אשליה שבטווח קצר אין פתרון.סגור
-
15.רק מס רווחי הון על דירות יכניס את השוק לאיזוןכלכלן 04/09/2021 15:24הגב לתגובה זו3 0מי שמשכיר דירה צריך לשלם 25% מס ומי שמוכר דירה צריך לשלם 25% מס על הרווח (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה). כל מי שמספר שזה יגולגל לשוכרים טועה. הכל ישולם על ידי בעלי הדירות. אם הם ינסו לגלגל לשוכרים את המס האינפלציה תקפוץ ביותר מ8 אחוזים וכך גם הריבית.סגור
-
14.הנה התחילו כתבות היח״צ (ל"ת)סטיב 04/09/2021 13:57הגב לתגובה זו0 0סגור
-
13.דליה, אין לך מושגדליה, אין לך מושג 04/09/2021 13:25הגב לתגובה זו2 0אני בטוח שאת יושבת על איזו ווילה מפנקת ימנותקת אחת.סגור
-
12.אפליית המסמשה 04/09/2021 13:22הגב לתגובה זו2 0הגיע הזמן להשוות את המיסוי על שכר דירה כנהוג בשוק ההון. אפליית המס גורמת למשקיעים לרכוש דירות וכך מחירי הדירות עולים והביקוש לשכירות עולה.סגור
-
11.וואלה?אלון64 04/09/2021 13:04הגב לתגובה זו2 0הרבה זמן לא קראתי טיעונים רדודים שכאלה. הרי מאז שהורד מס רכישה לפני כשנה, מחירי הדירות זינקו , מחירי השכירויות המריאו... אז חסרי הדיור אמורים להתנחם בזה שקופת המדינה הכניסה כסף ממס רכישה מהמשקיעים ... אותם משקיעים שפטורים ממס על ההכנסה משכר דירה.. עצוב לקרא.סגור
-
10.לאוצרקבלני 04/09/2021 13:03הגב לתגובה זו1 0אי אפשר גם לאכול את העוגה וגם להשאיר אותה שלמה כלומר גם להשתמש בשוק הדיור כקופה רושמת לתקציב המדינה וגם לפגוע בו בפגיעה בכנפיו כדי למנוע ממנו לעוף לשמיים אז תחפשו מקורות אחרים לחליבת כספים מהציבורסגור
-
9.מס כן מס לאhanan1958 04/09/2021 13:02הגב לתגובה זו2 0עד עתה רואים טיפול בדיור ע"י אנשים אינטרסנטים ,בטוח שיושבים אנשים חכמים במשרד האוצר ושיכון שמרדימים את האזרחים כאילו טיפול, מדוע לא מוצאים מכרזים עם תאריך תחילת העבודה וסיום לקבלנים כל קבלן שמקבל תשתיות בניה יכול להחליט להחזיק בקרקע אולי ואפילו ימכור ברווח בעתיד ללא סנטימטרים איפה כל משרדי ממשלה , פוליטיקאים וכל האנשים החכמים !!!!! איפה ???סגור
-
8.קשקוש ....העלאת מס רכישה לא תעלה מחירי שכירות (ל"ת)חיים אליחי 04/09/2021 12:48הגב לתגובה זו2 0סגור
-
7.יש ביקוש אין היצע,לכו בעקבות הכסף (ל"ת)עוזי 04/09/2021 12:38הגב לתגובה זו0 0סגור
-
6.את מטעה את הציבור !כתבה כל כך לא נכונה עם עובדות מטעות 04/09/2021 12:29הגב לתגובה זו2 0כתבה כל כך לא נכונה עם עובדות מטעותסגור
-
5.בדיקת עובדות מראה שהבסיס לכל הניתוח שלה שגוירררר 04/09/2021 12:23הגב לתגובה זו8 0לפי נתוני למ"ס, לא היה שום שינוי בקצב עליית שכר הדירה, לא בתקופת הבלגן של "מס דירה שלישית" ולא בשנים שמס הרכישה היה 8%. כניסת המשקיעים לשוק בשנה האחרונה זה לא מה שריסן את מחירי השכירות, כי כניסת משקיעים יכולה בסך הכל לעודד יזמים לבנות יותר, ומאותו רגע לוקח עוד 3 שנים עד שההיצע מוכן ומאפשר לגור בו. כאשר המשקיעים יצאו משוק ההשכרה, נוצרה ירידה במלאי הדירות להשכרה וירידה זהה בדיוק בביקוש לדירות להשכרה (כל משקיע שמכר למישהו שאינו משקיע, מכר בעצם לזוג צעיר, ואותו זוג מפסיק לשכור מאותו הרגע). מיסוי משקיעים, אם הוא כבד מאוד, מוריד את הביקוש לדירות ומוריד את המחירים. מיסוי שלוחץ עליהם למכור מגדיל מייד את כמות מוכרי הדירות בשוק ואת הלחץ שהם נתונים בו להתפשר במחיר ולמכור מהר. המסקנה שלי- כל עוד היזמים והמדינה לא מוכיחים, בשטח ולא בדיבורים, שהם בונים הרבה מעל 80,000 דירות בשנה (שהתאחדות הקבלנים אומרת שזה צרכי הריבוי הטבעי) - יש לאסור על משקיעים ותושבי חוץ לקנות. תוספת ביקוש מול היצע תקוע, גורמת לעליית מחירים ללא שום יתרון.סגור
-
בכל ראיון רואים שהנדלניסטים חיים בעולם דמיוניגגגגג 05/09/2021 10:17הגב לתגובה זו2 0למשל, הם טוענים שבשנת 2014 הזוגות הצעירים ישבו על הגדר וחיכו לחוק "מעמ אפס" שבסוף לא עבר. בתקופת ההמתנה הזו נוצר ביקוש כבוש. עד כאן נכון. מה שהם שוכחים שמשפרי דיור נתקעו עם היצע למכירה בתקופת ההמתנה הזו, וכך נוצר היצע כבוש. הם גם שוכחים שהקבלנים נתקעו עם מלאי שהיה אמור להימכר ולא נמכר- עוד היצע כבוש. ובסופו של דבר, הם טוענים שההיצע מוגבל בגלל קצב שיווק הקרקעות וקצב מתן ההיתרים. אלו דברים שהמשיכו להתקדם כל הזמן, גם כשהצעירים ישבו על הגדר, ולכן בטווח הארוך לא היתה להמתנה של הצעירים שום השפעה על כמות הדירות בשוקסגור
-
4.טיעונים של עשירים ובעלי נכסיםדני 04/09/2021 11:44הגב לתגובה זו4 0ממשלה ״יקרה״, הצילי אותנו מכל בעלי ההון שרק טובתם לנגד עיניהם גם אני וגם ילדי רוצים דירה ולא לגור בשכירות ולשלם לעובדי מדינה על שכירותסגור
-
3.ממש לא נכוןאני 04/09/2021 10:38הגב לתגובה זו5 0הגברת הנכבדה חושבת ששכר הדירה תלוי בנדיבות המשקיעים. שכר הדירה הוא הדבר האמיתי שנקבע בביקוש והיצע ולכן לא מושפע מהמס. אם יוטל מס נוסף על משקיעים הוא יקטין את הכדאיות בהחזקת דירות להשקעה ויבלום את עליית המחירים.סגור
-
2.מס רכישהיוסקה 04/09/2021 10:25הגב לתגובה זו2 0כדי להוריד את מחיר הדירות יש צורך ליצור אלטרנטיבה.להוריד את המס על שוק ההון מ 25% ל20% ומטה.לשחרר את קופות הגמל לאחר 6 שנים.לשחרר אדמות מדינהסגור
-
1.אין כוונה לפתור את משבר הדיוראורי 04/09/2021 10:14הגב לתגובה זו3 0מחירים גבוהים,מכניסים הכנסות גבוהות לאוצר המדינה, והפוליטיקאים לא צריכים לעשות רפורמות כואבות.סגור
