צילום: יח"צ

מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה; גם תוכנית מחיר למשתכן אשמה

הריבית הנמוכה, התחלות הבנייה הנמוכות - הם אולי משפיעים, אבל יש סיבות נוספות לעליות מחירי הדירות

דר' אביחי שניר | 17/09/2021 10:41 (48)

ב-12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו ב-8%. מהדיון בתקשורת, נראה שהחשודים העיקריים כרגע הם הריבית ומספר התחלות הבנייה. מי שחושד בריבית, טוען שכשהריבית הנומינלית היא אפס, הריבית הריאלית מתחת לאפס, והציפייה היא שהריבית תישאר נמוכה עוד הרבה זמן, אין מה להתפלא שאנשים קונים דירות. המימון מאוד זול לרוכשי דירה ראשונה ולמשקיעים יש תשואה (שכירות) שעולה על הריבית.

יש משהו בטענה הזאת; אם משווים את עליית המחירים בישראל לעולם, רואים שעליית המחירים בישראל היא לא מהירה במיוחד. אז כנראה שלפחות חלק מעליית המחירים עכשיו נובעת מהירידה בריבית.

מצד שני, זה רחוק מלהיות כל הסיפור. אנשים לא זוכרים, אבל בין 2008 ל-2021 היו עליות וירידות בריבית. הביקוש לדירות, אבל, לפחות בטווח הקצר, בקושי הושפע מהשינויים האלו. אז קשה להניח שכל העלייה בביקוש לדירות בשנה האחרונה נובע מכך שהריבית הנומינלית ירדה ב-0.15%. נכון שהריבית הריאלית ירדה ביותר, אבל הביקוש לדירות התחיל לעלות דווקא בתקופה שבה האינפלציה היתה בתחום השלילי והריבית הריאלית הייתה גבוהה יחסית.

אני גם חושב שקשה להאשים את קצב התחלות הבנייה בעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה. בין שנת 2000 ל-2008, מספר התחלות הבנייה היה בערך 30 אלף בשנה, הרבה פחות מאשר היום. בכל זאת, במשך רוב התקופה מחירי הדירות הריאליים היו בירידה. גם בתקופה שבין 2008 להיום היו עליות וירידות בקצב התחלות הבנייה. מחירי הדירות לא בהכרח השתנו בגלל זה.

מעבר לזה: בשנות ה-1960 וה-1990, הצליחו לבנות בישראל יותר דירות מאשר היום, למרות שהאמצעים היו הרבה יותר מוגבלים. אז אם לא מצליחים היום לבנות לאורך זמן יותר מ- 55–60 אלף דירות בשנה, כנראה שהחסמים הם לא בתחום היכולת, אלא שילוב של הפוליטיקה והרצון של בעלי הקרקע והיזמים להרוויח. מכיוון שכך, קצב התחלות הבנייה כנראה לא הולך להשתנות הרבה בשנים הבאות, אז אי אפשר להתייחס אליו כאל בעיה. צריך להתייחס אליו כאל קבוע.

כשלוקחים את זה בחשבון, מבינים שעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה היא סיפור קצת יותר מורכב מירידת הריבית. חלק גדול ממנה נובע גם מהשאריות של תוכנית מחיר למשתכן, ומהטלת המיסים על המשקיעים. אחת התופעות המעניינות של מחיר למשתכן היא השיבוש שהיא גרמה לתפקוד של שוק הדיור. באופן היסטורי, רוכשי דירה ראשונה בדרך כלל רכשו דירות יד שנייה, וזה נתן הזדמנות לאנשים שמכרו את הדירות לזוגות הצעירים לשפר לדירה טובה יותר.

מחיר למשתכן חינכה את רוכשי הדירות החדשות להמתין לדירה חדשה. זה "תקע" משפחות שרצו לשפר דיור, כי לא היה להן למי למכור. במצב נורמאלי, משפרי הדיור היו מנסים למכור את הדירות שלהם למשקיעים, אבל בגלל המיסוי, המשקיעים לא באו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

עכשיו הגיעה ממשלה חדשה, וכולם מבינים שמחיר למשתכן נגמרה. אז רוכשי דירה ראשונה החלו לחפש שוב דירות יד שנייה, ומשפרי הדיור שבו לשוק. אוטומטית, הביקוש לדירות גדל, והמחירים נדחפו כלפי מעלה. אחרי עשור של עלייה במחירי הדירות, זה יצר חשש מובן אצל מי שעוד לא רכשו דירות שהם עלולים להישאר בלי, מה שיוצר ביקוש נוסף. אין שום סיכוי שההיצע יוכל להתמודד עם ביקושים מהסוג הזה, מה שמגביר את הביקושים עוד יותר, כי דירות הן שוב הסחורה הכי חמה בשוק.

אני לא בטוח מה הפתרון. אבל אני די בטוח שהפתרון הכי פחות נכון הוא שהממשלה תחזור לתוכנית מהסוג של מחיר למשתכן שמציע דירות חדשות במחירים זולים למי שעומדים בתנאים מסוימים. במקום לשפר את המצב, זה רק יעשה אותו יותר גרוע. ד"ר אביחי שניר, המכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן

הטלגרם שלנו - תכנים בלעדיים ויחודיים

תגובות לכתבה(48):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

28.
יש ר אלי 23/09/2021 08:20
הגב לתגובה זו
בעלי ממון קיבלו הנחה של קרוב למיליון ש"ח בקניית דירת מחיר למשתכן באזורי ביקוש כמו רעננה, גליל ים, ראשון וכו'. בפריפריה ההנחה היתה קטנה ומי שלא היה בידו הון עצמי בכלל לא יכל לקנות. למה שזוג צעיר יקנה דירה חדשה ואם לא יכול לא יקבל מאומה? כחלון צ'יפר את העשירים במיוחד. שר כושל בהנהגתו של ביבי שלאורך שנים גרם לנזק אדיר בשוק הדיור. הוא הוא האחראי לכך שזוג צעיר שאינו בן עשירים או עובד הייטק לא יכול להגיע לדירה.
27.
איזה שטויות שמחירים עלו כי לא היו קונים בגלל מחיר למשתכ (ל"ת)
דן 22/09/2021 09:53
הגב לתגובה זו
26.
להוריד את מס רווחי הון (ל"ת)
הפתרון 21/09/2021 20:08
הגב לתגובה זו
25.
ההההה 19/09/2021 10:32
הגב לתגובה זו
מספר הדירות בבניה פעילה 134 אלף מול 59 אלף לפני חמש עשרה שנה, ואז המחירים היו בירידה. במחוז ת"א (חולון-הרצליה) יש פי 4 בניה פעילה. כל זה לא רלוונטי להורדת המחירים. קחו מיליון משפחות שהמדינה "דאגה" להם לדירה מזמן, והיום כבר סיימו לשלם משכנתא. תלהיבו אותם שהמחירים יכולים רק לעלות, ותסייעו עם מימון נדיב, והופ- קיבלתם ביקוש מטורף. הביקוש הזה לא מזיז את מחירי השכירות כי האנשים האלה לא הולכים לגור בשתי דירות. אבל הוא מקפיץ את מחירי הקניה כי הם רוצים להיות בעלים של שתי דירות. תוסיפו לזה גם רווקים שממש לא מחפשים יציבות למשפחה, אבל מזדרזים לקנות דירה כלשהיא, בגיל צעיר, משהו בפריפריה וקטן. מאיפה בא הביקוש שלהם? התשובה היא שמתוך פחד לפספס את רכבת הנדלן. אם היו מקלקלים את התוכנית של "להשכיר ולשכור" התופעה של "הקדמת ביקושים" של צעירים היתה נעלמת. אפשר להכריז שמי שקונה דירה ראשונה אבל בפועל לא גר בה, ישלם 50% מס על ההשכרה ב 5 השנים הראשונות. אם אתה קונה מתוך רצון לגור, רצון בבית יציב, זה לא ישנה לך. אם אתה צעיר שרוצה להפוך למשקיע בתחפושת- זה יוריד את הביקוש שלך. (מחיר למשתכן הלכה בגישה הפוכה)
24.
נביא זעם 19/09/2021 09:38
הגב לתגובה זו
הקרקעות שקונים במחירים מטורפים לא יהיו שייכים לכם .קונים עפר ואפר . האדם שייך לאדמה .כי "עפר אתה ואל עפר תשוב."
23.
מולייר 19/09/2021 07:38
הגב לתגובה זו
אין פתרון אחר מלבד בניה של המדינה שלא למטרות רווח והחזרת הדירות של עמידר שמושכרות לעמותות ורק אז אוליי המחירים יתחילו לרדת כל עוד נותנים לחזירים לבנות הם תמיד יגרמו ליקר את המחירים
22.
יוסי 18/09/2021 10:30
הגב לתגובה זו
הכל עומד פה על שקר.
21.
JFO MHUI 18/09/2021 08:34
הגב לתגובה זו
ושרק לא יבנו כמו בשנות ה-90.בנייה זבל
20.
כלכלן 17/09/2021 22:08
הגב לתגובה זו
לשים יעד שנתי של לפחות 150,000 דירות ל 3 השנים הקרובות. האם אפשרי ,אין שום בעיה. האם רוצים שם באוצר ? כנראה שלא מעדיפים לנפח הבועה ולקבל מיסים מה יהיה בסוף - הסוף יהא טראגי משבר 2008 של ארה"ב יהיה גרגיר לעומת מה שיקרה כאן.
19.
אוהד 17/09/2021 19:06
הגב לתגובה זו
בנוסף להעלאת מס רכישה אפשר גם להעלות את מס השבח על דירה להשקעה בעוד שנה, הדבר ילחיץ את המשקיעים למכור את הדירות לפני שהמס עולה ויגדיל זמנית את היצע הדירות, פתרון זמני עד שהטירוף הנוכחי ירגע. בטווח הארוך הבעיה תיפטר עם הגדלת שיווק הקרקעות והתחלות הבניה.
יוסי 18/09/2021 10:41
הגב לתגובה זו
הפתרון לא קונים דירה במחיר בועה.
זרקת מישפט בלי תוכן (ל"ת)
ציחי 18/09/2021 08:34
הגב לתגובה זו
18.
ישראלי 17/09/2021 19:01
הגב לתגובה זו
חתונה = שיעבוד לאשה = שיעבוד לדירה = שיעבוד לבנק = שיעבוד לילדים לא מבין למה עושים את הדבר הזה. על תתחתנו ותיהיו חופשיים אין מחיר לחופש!!!
יוסי 18/09/2021 10:32
הגב לתגובה זו
צודק
17.
לחמן 17/09/2021 17:28
הגב לתגובה זו
מתי שיגמר השיגעון של היהודים בלקנות דירות אז הכל יתאזן הם מזכירים את המסוממים יודעים שהסם הזה מזיק אבל לא יכולים בלעדיו ההבדל שזה סם חוקי שמשווק לכל אחד ויש מלא סוחרי סמים כאלה כמו האוצר הממשלה הקבלנים הסוכנים הבנקים ועוד ועוד אז שאו ברכה לקראת החגים שיהיה לכם סם נעים
16.
חחחח 17/09/2021 16:51
הגב לתגובה זו
אם מחיר למשתכן הייתה עדיין קיימת והמיסוי על המשקיעים היה קיים גם כן( ישראל כץ גנז את שתיהם) אז המצב היה שונה לגמרי המחירים עולים בפראות בגלל שאף אחד כבר לא מאמין לממשלות המושחטות בישראל והמשקיעים מכל העולם יודעים מה שאנחנו הדור האבוד לומד על בשרו מלבד' כחלון כולם חוגגים את עליית מחירי הדיור הקטסטרופליים בארץ זבת החלב והדבש
15.
ירון 17/09/2021 16:47
הגב לתגובה זו
במקום לקנות דירה קטנה מיד שניה קנו ישר דירה 5 חדרים חדשה מקבלן במחיר להשתכן . אם היינו מארגנים עוד קצת כסף היינו קונים פנטהאוז אמרו. זה לא היה עזרה לזוגות צעירים זה היה זכיה בפיס לזוגות צעירים ובלי מס ושום הוצאה נוספת
זוג צעיר 19/09/2021 16:57
הגב לתגובה זו
מחיר של דירה שקניתי היתה זולה ב100-80 אלף שקל ממחיר של דירה יד שנייה בת 30-40 שנה ובלי מעלית. אז מה עדיף כבר?
אני ישר הייתי קונה וילה בסביון או מנהטן (ל"ת)
חיחי 18/09/2021 08:36
הגב לתגובה זו
14.
אז בעצם בתקופת נמערך היה קצב בניה כפול מאשר בתקופת החרו (ל"ת)
מפאיניק 17/09/2021 16:35
הגב לתגובה זו
13.
אלרין 17/09/2021 15:28
הגב לתגובה זו
הכותב אינטרסנט לעליה במחיר הדירות
לגמרי. שקוף כאוויר (ל"ת)
ח. 18/09/2021 19:53
הגב לתגובה זו
12.
דני 17/09/2021 14:53
הגב לתגובה זו
ואז הגיע השמן והוריד את מס הרכישה למשקיעים ורמז למעשה שאף אחד לא מעוניין שהמחיר ירד
זוג צעיר 19/09/2021 16:56
הגב לתגובה זו
הבנתי שהמדינה לא תוביל לקריסה בנדלן ותעשה הכל לחלץ.
יוסי 18/09/2021 10:37
הגב לתגובה זו
הכל בלוף.
11.
8 17/09/2021 13:54
הגב לתגובה זו
אז מחיר כיכר לחם יהיה עשרות אלפי שקלים.
האזרח 17/09/2021 19:06
הגב לתגובה זו
בהחלט תהיה עלייה במחיר הלחם.
10.
רפי 17/09/2021 13:18
הגב לתגובה זו
בראשם אלקין וסער המושחתים
יש ר אלי 23/09/2021 08:14
הגב לתגובה זו
ממש לא עניין אותו מה קורה בשוק הדיור ואי אפשר להתווכח על מבחן התוצאה.
יוסי 18/09/2021 10:38
הגב לתגובה זו
הם לא יעברו את אחוז החסימה בבחירות הבאות.
ומה קרה לכחלון.. הרביץ מכה ויצא לאן? (ל"ת)
למהכלא אפשר לברוח.. 18/09/2021 07:14
הגב לתגובה זו
9.
משה 17/09/2021 12:44
הגב לתגובה זו
מדד תשומות הבניה שפורסם אינו מדוייק בלשון המעטה הלמס מנסה לייצר אוירה של עליות מחירים אך בשטח זה לא נכון מדד תשומות בנייה במיציאות נמוך בהרבה לא יתכן 6 חודשים רצופים של מדדמוד גבוה
8.
חיים 17/09/2021 12:23
הגב לתגובה זו
חשיבה מעניינת מאד ושכחת עוד שתי נקודות .1. מה שקראו לו דירה אז בשנות ה 60 ממש לא עונה על הגדרת דירה בשנות האלפיים . היום דירה זה איכות בניהאחרת /תיכנוןמקיףסביבתי/ דות ציבור /כבישים מחלפים ובכלל סטנדרטים אחרים ... לו היו בונים שיכונים ללא איכות וחשיבה סביבתית כמו פעם אז היו יכולים להכפיל את קצב הבניה.2. יכולת ההשתכרות ..היטק וכו' מאפשרת יכולת החזר גבוהה ולכן כיוםקיים ביקוש למוצר יקר ואיכותי יותר כשמדובר במגורים וכשיש ביקוש לאיכות אז גם יש מי שיספק אותו . אנשים מתקדמים וכבר לא מבקשים קופסאות מגורים כמו בשנות החמישים שישים או השיבעים .. הם רוצים איכות ועל איכות גם משלמים וגם לוקח זמן לתכנן ולבצע
בגלל זה מרפסות נופלות (ל"ת)
דני 17/09/2021 17:05
הגב לתגובה זו
איזה שטויות 17/09/2021 17:01
הגב לתגובה זו
אתה מדבר כאילו הבלוקים והרצפות הם חזות הכל שכחת את עיקר המחיר שזה הקרקע מחיר הקרקע הוא ברוב הקרקעות(באזורים הממוצעים ומעלה) למעלה מ50 אחוז מערך הדירה וזה כסף נקי שהמדינה מרוויחה לעצמה במחירת קרקעות במחירים מופקעים
רציני 17/09/2021 21:09
זה מצב נתון . זה אותה האדמה מלפני מאה שנה ששונה זה סטנדרט הבניה שעלה לשמיים והתייקר . זה כבר לא אותו מוצר
7.
יועץ משכנתאות 17/09/2021 12:23
הגב לתגובה זו
המחיר למשתכן זה אחת הברכות של ישראל מצד אחד זה נראה לאנשים שהמדינה מבזבזת כסף על הזוגות הצעירים מצד שני כבר במכירה המדינה מקבלת במיסוי יותר ממה שהוציאה והכי חשוב ועל זה אני רוצה להתמקד, המדינ דוחפת זוגות צעירים להתחיבות מהתחלה כלומר הם מביאים בין 60.000 ל100.000 וקונים דירה כל השאר משכנתא זה מחייב אותם לעבוד קשה כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא (בשנתיים הראשונות יותר קשה כי זה גם שכירות וגם משכנתא) ותכלס זה מה שהמדינה רוצה שנקרע את עצמנו ב2 עבודות שנגיע בתלוש משכורת לסכום שכבר משלמים מיסוי וזה גורם להגדלת ההון המצרפי של כל מדינת ישראל תחשוב על זה שלכל אזרח יש דירה במדינה זה אומר שיש לתושבים כאן הרבה נכסים לעומת מדינות אחרות בעולם
ע 17/09/2021 21:36
הגב לתגובה זו
הכיצד אנשים אמידים קיבלו מיליון ש"ח ויותר מתנה מהמדינה. מחיר למשתכן היה צריך להיות רק בפריפריות וכל מי שהשתתף בהגרלה היה צריך לספק הצהרת הון. נוסיף לזה את העובדה שהם גם יכולים למכור מהר מדי ותקבל פה את אחת השחיתויות הכי גדולות שהיו במדינה.
מבין 17/09/2021 16:59
הגב לתגובה זו
זה היה נכון אם כולם היו קונים והמחיר למשתכן היה ממשיך עד עולם מה שקרה זה הרבה עמדו על הגדר וניסו להיכנס להגרלה ורק חלק זכו מה שאומר שכל אלו שלא זכו קפצו בבת אחת לתוך השוק והקפיץ המחירים בלי סיבה אמיתית למעט הסיבה שאין מספיק קרקעות אתה מדבר בפן אחד על החלק הכלכלי ושוכח שהחיים שלנו זה לא רק כסף
6.
גדעון 17/09/2021 11:54
הגב לתגובה זו
למה אתם מפרסמים כתבות כאלה אנחנו יודעים שזה מעל לעשר שנים הדירות מתיקרות כל חודש וימשיכו כך עוד עשר שנים לפחות וזה גם ככה לא משפיע על המדד אז תרדו מזה וזהו
5.
חנן א. 17/09/2021 11:21
הגב לתגובה זו
ללא הצגת נתונים וניתוח קובע הד"ר הנכבד כי תוכנית מחיר למשתכן תרמה השנה להתייקרות הדירות? גם אם נקבל את הערכתו הלא מבוססת של הד"ר הרי לפי ההגיון שלו הרי שבמקרה הגרוע תוכנית מחיר למשתכן בלמה את ההתייקרות ודחתה את ההתייקרות למספר שנים קדימה לשנת 2021. גם בכך (בדחיית ההתיקרות) היתה לה תרומה בכך שאפשרה לרשויות עוד זמן לטפל בבעיה (מה שלא עשו). בנוסף לפחות איפשרה למספר עשרות אלפי צעירים לממש את החלום לדירה וגם בכך דיינו.
ע 17/09/2021 21:34
הגב לתגובה זו
וזכאים היו להשתתף רק כאלו שיגישו הצהרת הון, בפועל הרבה אנשים אמידים זכו במיליון שקל מתנה מהמדינה.
4.
הורדת מס רווחי הון תוריד את מחירי הדירות (ל"ת)
ממשלה אדישה 17/09/2021 11:16
הגב לתגובה זו
3.
בנק ישראל הכין 17/09/2021 11:00
הגב לתגובה זו
משכנתאות חדשות מול ריבית משכנתא ממוצעת. על פני הרבה שנים. רואים קורלציה הפוכה מושלמת. ממש כאילו שמו תמונת מראה באמצע הגרף. יותר משכנתאות = יותר ביקוש לקנות דירות = מחירים עולים
ביקוש גדול זה אחלה אם ההיצע גדל בהתאם (ל"ת)
אוהד 17/09/2021 19:09
הגב לתגובה זו
2.
רמי משווקת קרקעות במרכזים ענקיים בלבד, אין כמעט מכ 17/09/2021 10:59
הגב לתגובה זו
רמי משווקת קרקעות במרכזים ענקיים בלבד, אין כמעט מכרזים לבניין אחד בודד שמתאמים ליזמים קטנים, ראו את המכרז בגוש. גדול כל אחד למאות יחידות מאות מיליונים, בדרך הזו הם מוציאים כל היזמים הקונים החוצה ונשארים עם אמה ישים בודדים שבולעים הכל ואז אין תחרות, חברות הנדלן חזירוצ ורואים אל זה ברווחים שלהם בבורסה וזה עוד לפני החברות הפרטיות, אם היו עושים מכרזים קטנים יותר אז היו יוצר משתתפים ויזם קטן מספיק לו להרוויח 200-300 לדירה והיה תחרות למכור, בשני ש-4 יזמים זכו בכל המכרזים הם יודעים בכמה כל אחת מוכרת ולא יורידו מחירים וזה מנפח את המחירים, המדינה בנתה לכמה חברות מונופול של כסף שתמיד ירוויחו ולא תהיה להם תחרות, זו האמת!
1.
מני 17/09/2021 10:47
הגב לתגובה זו
הדיור בישראל יקר באופן לא פרופורציונאלי. רק טיפש יקנה בית בן 60 בכמעט 2 מיליון ש"ח.
מספיק בהנדסת תודעה 17/09/2021 17:41
הגב לתגובה זו
ובינתיים הדירה איפה שהוא רצה כבר הכפילה את שוויה