האשליה המסוכנת בנתוני הגידול בקצב התחלות הבניה

נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה יוצרים אשליה של גידול בקצב התחלות הבנייה. על פי הנתונים, במחצית הראשונה של 2021 היו כ-25 אלף התחלות בנייה, מה שמעיד על קצב שנתי שיחצה במהלך 2021 את מחסום ה-50 אלף. ואף ייתכן שלאור התגברות הקצב נגיע לכ-55 אלף התחלות בנייה, עלייה מול שנים קודמות.

אולם, וזה אולם גדול: סטטיסטיקה, כדרכה של סטטיסטיקה, עשויה להטעות לא רק את הקורא, אלא גם ליצור תחושה מוטעית בקרב מקבלי ההחלטות שהנה, שוק הדיור עולה על הפסים הנכונים וקצב התחלות הבנייה ימשיך לגדול בהדרגה עד שנגיע לבסוף להיצע הדיור הנדרש.

אולם, אליה וקוץ בה. נתונים אלה עודם מגלמים בתוכם שאריות שנותרו בשוק מתוכנית מחיר למשתכן, ואחוז גבוה יחסית של התחלות בנייה בערי פריפריה דוגמת אשקלון. דווקא במחוז תל אביב, בו הדרישה לדיור היא הגבוהה ביותר, מתברר כי מספר התחלות הבנייה קטן והולך, וכי לא במקרה, ההתחדשות העירונית "מפצה" איכשהו על כך ונוטלת נתח נכבד ביותר של כ-52 אחוזים מהתחלות הבנייה, בתוך זה למעלה מ-40 אחוזים במסגרת תמ"א 38.

מנתונים אלה עולות 3 תובנות מרכזיות
תובנה ראשונה – הנושא הזה אמור להדיר שינה מעיניהם של מקבלי ההחלטות במדינת ישראל ובפרט בכל הקשור למחסור בהתחלות בנייה באזורי הביקוש. הפתרון המיידי לכך הוא שיווק מאסיבי ביותר של קרקע, זאת תוך פיקוח על מחירי שוק סבירים ושינוי שיטת מחיר המינימום של רמ"י, מה שמתדלק את רמות המחירים בכלל ובאזורי הביקוש בפרט. העובדה שאשתקד, דווקא בשנת הקורונה, רמ"י השכילה לשווק בקושי 30 אלף יחידות דיור, חלקם הגדול לא באזורי הביקוש, מחייבת בחינה מדוע ואיך זה קורה?

תובנה שנייה – העובדה שהתחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט, נטלה כמחצית לפחות מנתח התחלות הבנייה באיזורי הביקוש, מצביעה באופן ברור על כך שהתחדשות עירונית, יכולה ורצוי שתמלא בשנים הקרובות תפקיד מרכזי ביותר בכל מה שקשור למינוף מחודש של היצע הדיור. וזאת מעבר לתפקידיה הקלאסיים, שדרוג שיכונים ותיקים וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

תובנה שלישית - לטעמי להתחדשות העירונית יש בטווח הבינוני והארוך חשיבות מכרעת גם בכל מה שקשור לפיתוח הפריפריה. העובדה שבגליל ובנגב הביקושים מקרטעים, פרט למקרים בודדים יוצאי דופן דוגמת נתיבות, איננה קשורה בהכרח במרחק הפיזי ממרכז הארץ, אלא גם ובעיקר תוצאה ישירה של המציאות הפיזית הנוכחית ברוב ערי הפריפריה. מי שיעשה סיור ברוב ערי הפריפריה, ימצא עשרות רבות של שיכונים תיקים ומתפוררים המחכים לגואלם. אין זה סוד שהעדר כמעט מוחלט של התחדשות עירונית באותם מקומות, היא תוצאה ישירה של העדר כדאיות כלכלית. על מנת שהביקושים לדיור יזלגו במהלך השנים שיבואו מאזור הביקוש במרכז הארץ לעבר הפריפריה, יש לתת את הדעת כבר היום על פתרון כלכלי מיטבי שיביא את ההתחדשות העירונית לסוגיה גם לפריפריה.

על כן, על מקבלי ההחלטות לבצע במהירות המירבית את הצעדים הבאים:
1. להגדיל באופן מיידי את התחלות הבנייה באזור הביקוש, זאת באמצעות הוצאת מכרזי קרקע משמעותיים ובד בבד לפקח באופן הדוק על רמות מחירי המכרזים, זאת על מנת שמגמת תדלוק רמות מחירי השוק תיעצר.

2. להפוך את ההתחדשות העירונית ובמיוחד לאחר התמוטטות הבניין בחולון לפני מספר שבועות, למנוע מרכזי להגדלת היצע הדיור.

3. בד בבד לייצא התחדשות עירונית גם בפריפריה, כולל שימושים מעורבים, מגורים, תעסוקה, מסחר ובילוי.

4. לא להתפתות ולהחליף את תכנית מחיר למשתכן שנכשלה כישלון חרוץ בתכנית אחרת של דיור מוזל בפריפריה. אדרבא, אם כבר דיור מוזל, יש לייצר תכנית דיור להשכרה לטווח ארוך זאת תוך דגש על אזור הביקוש במרכז הארץ.

לקריאה נוספת:
> שיא חדש בטירוף המשכנתאות: 11.85 מיליארד שקל בחודש אוגוסט
> הביקוש לדירות ממשיך לעלות - 15.2 אלף דירות נמכרו ב-3 חודשים
> בנק ישראל מודה: הסרת מגבלת הפריים גרמה לציבור לקחת עוד משכנתאות
> הזיגזג של בנק ישראל: מנסה לקרר את השוק כעת אחרי שהוביל לרתיחה בתחילת שנה
> הוזלה במשכנתאות? בנק ישראל יוצר את משבר "הסאב פריים" הישראלי

צילום: אלן צ'פלסקי

*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן