קבוצות רכישה : כל הדרכים מובילות לטרגדיה הבאה

נפילת חברת פרי נדל"ן והטרגדיה בצדה בה נרצח קבלן שמותיר אחריו אלמנה ושבעה ילדים, שוב מעלה על נס את סוגיית קבוצות הרכישה. זמן קצר אחר קריסת חברת חפציבה שזעזעה אלפי ישראלים שאיבדו את כספם, ביקש המחוקק לסתום את הפרצה הראשית שנבעה בעיקר בשל העדר מחיצה איתנה בין חשבון פרויקט אחד למשנהו, באופן שכספי הרוכשים שיועדו לפרויקט מסוים גולגלו לרכישת קרקע עבור פרויקט אחר, עבור תשלום חובות חברה ובמקרים הקיצוניים בשימוש בכספי המשקיעים עבור צרכים פרטיים ומותרות.

סתימת הפרצה נעשתה על ידי חיוב והקפדה על כך שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק בחשבון הליווי של הפרויקט, ורק על ידי שוברים מותאמים המונפקים על ידי הבנק המלווה. בנוסף להקפדת יתר על ידי שמאי מטעם הבנק שמאשר את שחרור הכספים לקבלן המבצע ולספקים על פי קצב התקדמות הבניה בפועל. מעבר לאמור, המחוקק חייב להנפיק ערבות מכר להבטחת כספי הלקוח, בד בבד עם הפקדת הון עצמי המופקד על ידי היזם.   ואכן, ראוי לציין כי תיקוני חוק חפציבה שבוצעו בעקבות קריסתה, היטיבה משמעותית עם ציבור הרוכשים כשכספם מובטח גם במקרי קיצון בהם הגיע הקבלן למצב של חדלות פירעון או פשיטת רגל.  עם זה, קיים הבדל עצום בין יזם למארגן קבוצת רכישה; כאשר מדובר ביזם הוא עומד בפני אחריות מלאה למחיר, ואמורות להיות לו תחת קורת גג אחת מספר מערכות מסונכרנות ובעלות ניסיון, בהן מחלקות הנדסה ופיקוח על קבלני הביצוע, השגת היתרי בניה ושרשרת אישורים מול הרשות המקומית, מחלקת כספים העובדת מול הבנקים המלווים, גביית כספי לקוחות ואישור ומעקב אחר התשלומים לקבלן אחר אישור המחלקה ההנדסית, לצד פעולות אל מול רשויות המיסוי, מחלקת שיווק שתופרת חליפה ללקוח עבור הדירה הרצויה לו על פי יכולותיו, והן בסיוע בקבלת משכנתא בתנאים סבירים, מחלקת קבוצות רכישה ליצירת הגרלה אמינה בראשית הדרך, קשר עם נציגות הדיירים ומחלקה משפטית הדואגת לחוזים כדבעי, הן מול הלקוח והן מול הקבלנים, קבלני המשנה והספקים, רישום הערת אזהרה ולבסוף רישום בטאבו, רישום בית משותף, ועוד.   אולם, מאז נפילת חפציבה וביצוע התיקונים לחוק, רבים בציבור חיפשו פרצה חדשה לצמצום הבירוקרטיה, ומצאו אותה דרך כביש עוקף רגולציה בדמות קבוצות רכישה, בהן קבוצת אנשים בונה לעצמה בעזרת מארגן הקבוצה, כשאין בהכרח כל קשר בין חברי הקבוצה; דרך בה אין כל חיוב בתנאי סף מינימליים בהם מחויב היזם שלעיתים חף מכל ניסיון קודם בתחום הנדל"ן, ואף קיימת  אשליה שהדבר יביא לחסכון בעלויות ובמשך זמן הבניה.

ואכן, חסרי ניסיון בעלי יוזמה קפצו על הרעיון; היו יזמי קבוצות שהסתפקו בגביית דמי רישום שאף לא טרחו לזכות במכרז והכניסו לכיסם 1000 שקלים מכל דייר. פעמים אחרות,  אף גבו שכר טרחת עורך דין. מבחינת נתוני המארגן, די היה שידע להיראות טוב, לפרסם בסכומי עתק, למרות שמדובר במקרים רבים באדם בעל מעט ניסיון, אם בכלל. אותו מארגן רואה את הקלות בה ניתן להשיג כספים, מארגן קבוצה ועוד קבוצה, מערבב מתוך חוסר ניסיון או במזיד בין הקבוצות השונות, מוכר בשוגג או במזיד יותר דירות ממספר הדירות המאושרות בתוכנית, ומתוך חוסר ניסיונו אינו מסוגל להוציא אל הפועל את הוראות המכרז ולא לפקח כדבעי על תהליכי הביצוע.

בנוסף, קרה שמספר חברי קבוצה מתקשים לשלם ואז העסקה קורסת, כי הבנק או הקרן מפסיקים לממן את הפרויקט, וזאת כמובן מבלי להתייחס למקרים בהם גורמים עברייניים מיהרו להשתלב בשוק הפרוץ בשלביו השונים החל ברמת המימון ועד השתלטות מלאה על הפרויקט.   לסיכום, מי שמקבל בסופו של דבר את דירתו במסגרת קבוצת רכישה חייב לברך "ברוך שעשה לי נס במקום הזה", אלא אם רכש ממארגן קבוצות שהוא גם יזם בעל ניסיון העונה על כל הקריטריונים שהוזכרו לעיל. אסכם ואומר כי הסיכון הכלכלי שניצב בפני זוג צעיר שחולם על דירה ובחר לשם כך להצטרף לקבוצת רכישה גבוה משמעותית מהסיכון שעמד בפני ציבור המשקיעים ערב 'תיקוני חפציבה' שביצע המחוקק. לפיכך, אין ספק כי על המחוקק לתקן לאלתר את הפרצה הגדולה שנוגעת לתחום קבוצות הרכישה ולבצע תיקוני שיגנו וישמרו על כספי ציבור הרוכשים בדומה לתיקונים בחוק שבוצעו עבור ציבור הרוכשים בעסקאות נדל"ן קונבנציונליות.

• חובות של 800 מיליון אירו והפסדי ענק: האם אינטר בדרך לפשיטת רגל?
• אינטר מזנקת ב-24% אחרי שהודיעה שתגייס 38 מיליון שקל

עו"ד שלום וסרטייל הוא יו"ר חברת הנדל"ן הפרטית ציפחה אינטרנשיונל