קבוצות רכישה : כל הדרכים מובילות לטרגדיה הבאה
נפילת חברת פרי נדל"ן והטרגדיה בצדה בה נרצח קבלן שמותיר אחריו אלמנה ושבעה ילדים, שוב מעלה על נס את סוגיית קבוצות הרכישה. זמן קצר אחר קריסת חברת חפציבה שזעזעה אלפי ישראלים שאיבדו את כספם, ביקש המחוקק לסתום את הפרצה הראשית שנבעה בעיקר בשל העדר מחיצה איתנה בין חשבון פרויקט אחד למשנהו, באופן שכספי הרוכשים שיועדו לפרויקט מסוים גולגלו לרכישת קרקע עבור פרויקט אחר, עבור תשלום חובות חברה ובמקרים הקיצוניים בשימוש בכספי המשקיעים עבור צרכים פרטיים ומותרות.
סתימת הפרצה נעשתה על ידי חיוב והקפדה על כך שכספי הרוכשים יופקדו אך ורק בחשבון הליווי של הפרויקט, ורק על ידי שוברים מותאמים המונפקים על ידי הבנק המלווה. בנוסף להקפדת יתר על ידי שמאי מטעם הבנק שמאשר את שחרור הכספים לקבלן המבצע ולספקים על פי קצב התקדמות הבניה בפועל. מעבר לאמור, המחוקק חייב להנפיק ערבות מכר להבטחת כספי הלקוח, בד בבד עם הפקדת הון עצמי המופקד על ידי היזם.
ואכן, ראוי לציין כי תיקוני חוק חפציבה שבוצעו בעקבות קריסתה, היטיבה משמעותית עם ציבור הרוכשים כשכספם מובטח גם במקרי קיצון בהם הגיע הקבלן למצב של חדלות פירעון או פשיטת רגל. עם זה, קיים הבדל עצום בין יזם למארגן קבוצת רכישה; כאשר מדובר ביזם הוא עומד בפני אחריות מלאה למחיר, ואמורות להיות לו תחת קורת גג אחת מספר מערכות מסונכרנות ובעלות ניסיון, בהן מחלקות הנדסה ופיקוח על קבלני הביצוע, השגת היתרי בניה ושרשרת אישורים מול הרשות המקומית, מחלקת כספים העובדת מול הבנקים המלווים, גביית כספי לקוחות ואישור ומעקב אחר התשלומים לקבלן אחר אישור המחלקה ההנדסית, לצד פעולות אל מול רשויות המיסוי, מחלקת שיווק שתופרת חליפה ללקוח עבור הדירה הרצויה לו על פי יכולותיו, והן בסיוע בקבלת משכנתא בתנאים סבירים, מחלקת קבוצות רכישה ליצירת הגרלה אמינה בראשית הדרך, קשר עם נציגות הדיירים ומחלקה משפטית הדואגת לחוזים כדבעי, הן מול הלקוח והן מול הקבלנים, קבלני המשנה והספקים, רישום הערת אזהרה ולבסוף רישום בטאבו, רישום בית משותף, ועוד.
- כל הכותרות
אולם, מאז נפילת חפציבה וביצוע התיקונים לחוק, רבים בציבור חיפשו פרצה חדשה לצמצום הבירוקרטיה, ומצאו אותה דרך כביש עוקף רגולציה בדמות קבוצות רכישה, בהן קבוצת אנשים בונה לעצמה בעזרת מארגן הקבוצה, כשאין בהכרח כל קשר בין חברי הקבוצה; דרך בה אין כל חיוב בתנאי סף מינימליים בהם מחויב היזם שלעיתים חף מכל ניסיון קודם בתחום הנדל"ן, ואף קיימת אשליה שהדבר יביא לחסכון בעלויות ובמשך זמן הבניה.
ואכן, חסרי ניסיון בעלי יוזמה קפצו על הרעיון; היו יזמי קבוצות שהסתפקו בגביית דמי רישום שאף לא טרחו לזכות במכרז והכניסו לכיסם 1000 שקלים מכל דייר. פעמים אחרות, אף גבו שכר טרחת עורך דין. מבחינת נתוני המארגן, די היה שידע להיראות טוב, לפרסם בסכומי עתק, למרות שמדובר במקרים רבים באדם בעל מעט ניסיון, אם בכלל. אותו מארגן רואה את הקלות בה ניתן להשיג כספים, מארגן קבוצה ועוד קבוצה, מערבב מתוך חוסר ניסיון או במזיד בין הקבוצות השונות, מוכר בשוגג או במזיד יותר דירות ממספר הדירות המאושרות בתוכנית, ומתוך חוסר ניסיונו אינו מסוגל להוציא אל הפועל את הוראות המכרז ולא לפקח כדבעי על תהליכי הביצוע.
בנוסף, קרה שמספר חברי קבוצה מתקשים לשלם ואז העסקה קורסת, כי הבנק או הקרן מפסיקים לממן את הפרויקט, וזאת כמובן מבלי להתייחס למקרים בהם גורמים עברייניים מיהרו להשתלב בשוק הפרוץ בשלביו השונים החל ברמת המימון ועד השתלטות מלאה על הפרויקט.
לסיכום, מי שמקבל בסופו של דבר את דירתו במסגרת קבוצת רכישה חייב לברך "ברוך שעשה לי נס במקום הזה", אלא אם רכש ממארגן קבוצות שהוא גם יזם בעל ניסיון העונה על כל הקריטריונים שהוזכרו לעיל. אסכם ואומר כי הסיכון הכלכלי שניצב בפני זוג צעיר שחולם על דירה ובחר לשם כך להצטרף לקבוצת רכישה גבוה משמעותית מהסיכון שעמד בפני ציבור המשקיעים ערב 'תיקוני חפציבה' שביצע המחוקק. לפיכך, אין ספק כי על המחוקק לתקן לאלתר את הפרצה הגדולה שנוגעת לתחום קבוצות הרכישה ולבצע תיקוני שיגנו וישמרו על כספי ציבור הרוכשים בדומה לתיקונים בחוק שבוצעו עבור ציבור הרוכשים בעסקאות נדל"ן קונבנציונליות.
עו"ד שלום וסרטייל הוא יו"ר חברת הנדל"ן הפרטית ציפחה אינטרנשיונל
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
8.כל מילה נכונה ויותר....מלך הנדל"ן 23/10/2021 21:16הגב לתגובה זו0 0היום על כל אחד שמרוויח, יש 10 מפסידים. רוב מארגני הקבוצות הם אנשים שלא מבינים בענף הבניה ומבטיחים סיפורים ולא יכולים לקיים. לפני 10 שנה היו הטבות מס לקבוצות רכישה ולכן עוד היה שווה הסיכון. היום זה יותר גרוע מקזינו. המדינה חייבת לסגור את הבאסטה של הקבוצות רכישה, או לתקן שרק קבלנים שבנו בניינים בעלי ותק 10 שנים יכולים קחת הקבוצות!סגור
-
7.בגלל מקרים בודדים כתבת על תחום שלם?אא 21/10/2021 12:58הגב לתגובה זו1 0מציע שהעורכים יעברו על הכתבות לפני פרסומם, יביאו נתוני מחקר אמיתיים ולא פרסומי שמועות ובטח שלא כתבה כיחצ לחברה יזמיתסגור
-
6.צריך להסביר לציבור הטיפש, עד כמה זה מסוכןקבוצת רכישה 20/10/2021 15:38הגב לתגובה זו0 0לישראלים זכרון קצר, הם שכחו את חברת חפציבה, אין להם זמן ללמוד מה זה חוק מכר, ומהי ערבות. והם בטוחים שלהמר על פרויקט כושל של קבוצת רכישה יתן להם דירה בחצי מחיר. נוכלים כמו אלדד פרי וענבל אור ימצאו את הפתאים הטיפשים שישפכו את כספם על חלומות. חבל שהמדינה לא סוגרת את הירצה שקוראת לגנבסגור
-
5.טול קורה מבין עיניךמשה 20/10/2021 13:50הגב לתגובה זו0 0אכן מי שרכש מציפחה ברמת שלמה צריך לברך שעשה לי נס רשעים ארוריםסגור
-
4.15% מעסקאות הנדלן בשנים האחרונות הן קבוצות רכישה מוצלחות ורווחיות ביותר לרוכשים !!!! (ל"ת)אלי רונברג 20/10/2021 13:25הגב לתגובה זו1 2סגור
- טען עוד
-
אפילו יותרי. 21/10/2021 12:56הגב לתגובה זו1 0רק שאלו לא מפורסמות , כי מי רוצה לפרסם את זה לעומת כתבה חסרת תוכן על מקרה של מארגן אחד....תבדקו בדאנס כמה תביעות נגד יזמים יש כל יום ואז תפרסמוסגור
-
צפחה הבלין רמת שלמהמשה 20/10/2021 13:51הגב לתגובה זו1 1למעט מי שהתעסק עם ציפחה ברמת שלמה פשטו את עורוסגור
-
הכותב שקרןנלך הנדלן 23/10/2021 21:09הגב לתגובה זו0 0הכותב שקרן. ברמת שלמה החזירו כסף לאנשים כסף שנשאר בקופה.סגור
-
3.אנדי חקירותעמך 19/10/2021 18:23הגב לתגובה זו0 0אנדי חקירות במשטרה שיהיו במקרים כאלה עורכי דין פליליים. מנהל קבוצה שמתחמן אותם ברוב המקרים זה מאוחר מדי ללקוחותסגור
-
2.ברור שיש סיכונים אבל ספק אם קבלן הוא הגורם לדבר עליהם (ל"ת)מדבר מהפוזיציה 19/10/2021 16:37הגב לתגובה זו1 0סגור
-
קצת ידע לא יזיקמכיר 20/10/2021 14:22הגב לתגובה זו0 0ציפחה היא מנהלת קבוצות רכישה מהמוצלחות בשנים האחרונות ועדיין הוא מבין שרב קבוצות הרכישה לא מנוהלות כמו שצריךסגור
-
ציפחה מנווליםמשה 20/10/2021 18:28הגב לתגובה זו0 0לא מנהלים מוצלחים ולא קדחת עיין ערך פרוייקט ברמת שלמה החברה גמרה על 160 דייריםסגור
-
1.חני הורוביץ, תזהרו ממנהנפגע 19/10/2021 15:46הגב לתגובה זו3 1ג'נבה אותנו, שבעים משפחות בפתח תקווהסגור
-
חני הורביץאחד מהמשקיעים אצל חנ 07/04/2022 03:44הגב לתגובה זו1 0למה נוכלת אני והבן שלי קנינו ממנה דירה ומאוד היינו מרוצים אישה אדיבה שירות אמין מאוד ואני מכיר עוד כמה חברים וכולם היו מאוד מרוצים ממנה מהשירות והאמינותסגור
-
הסבר בבקשהרפאל 20/01/2022 12:30הגב לתגובה זו0 0מה קרה בדיוק ? לא לרכוש ממנה ?סגור
-
גם אותנו היא שיקרהתזהרו מהורוביץ 22/10/2021 14:13הגב לתגובה זו0 045 משפחות שנדפקו ממנה,סגור
-
צפחה גנביםמשה 20/10/2021 13:52הגב לתגובה זו0 0כנראה ציפחה גנבו לא רק ברמת שלמה דחפו את היד לכיס של הלקוחות ועד עכשיו תקועים שםסגור
