בשורה חשובה לרוכשי הדירות – וועדת הפנים של הכנסת החליטה, בקריאה ראשונה, לאשר הסבת 30 אחוזים משטחי המשרדים המתוכננים לטובת דירות מגורים. מזה שנים שרשויות התכנון מאשרות שטחי משרדים ותעסוקה ללא יחס תואם לביקוש. וזאת בזמן שקיים מחסור גדל והולך של שטחי מגורים. מעבר לכך שמהלך כזה יביא להגדלת היצע הדיור בזמן קצר יחסית, הוא גם יענה על הצורך בעירוב שימושים בסביבה העירונית, צורך חשוב שהתעורר ביתר שאת בתקופת הקורונה.
יחד עם זאת, ובמיוחד מניסיון העבר, חשוב שמקבלי ההחלטות יידעו לבצע את המהלך באופן הנכון וסוף מעשה במחשבה תחילה. מדובר בפוטנציאל אדיר של מיליוני מ"ר שמפוזרים במקומות שונים בארץ. כדאי שמוסדות התכנון טרם יחליטו היכן וכמה מ"ר להסב לשטחי מגורים יבצעו בדיקה מעמיקה של השוק. למשל, באזור המע"ר של תל אביב, מצד אחד יש מחסור משמעותי במגורים בסביבה הזו וההגיון הוא שיסבו שם שטחים גדולים של משרדים, אבל מן הצד השני באזור הזה גם הדרישה למשרדים היא גבוהה וצריך למצוא את נקודת האיזון הנכונה.
לא פחות חשוב, הניסיון בארץ של בניינים מעורבי שימושים הוא מועט. איך יראה תמהיל הדירות העתידי באותם מתחמי משרדים שיהפכו לבעלי שימושים מעורבים? האם, למשל, יהיה פיקוח מלמעלה על גודל הדירות שיקודמו, ואיזה אחוז מתוכן יהיה מיועד לדיור בר השגה, או שמא ההחלטה תהיה בידי כל יזם וכל קבלן, על פי ראות עיניו?
- כל הכותרות
בנוסף, ניתן לראות את ההבדל הגדול בין הזינוק במחירי הדיור, יותר מ-100% בעשור האחרון, לבין מחירי המשרדים, שלא עלו כמעט באותה תקופה. המשמעות היא ברורה: ראשי הערים מעדיפים הרבה יותר את המשרדים מאשר את התושבים. עדיף להם שתושבים יגורו בעיר אחרת ויבואו לעבוד בעיר שלהם. למה? כי על כל תושב העירייה מפסידה כסף (תשלומי הארנונה לא מכסים את עלויות התושבים) ואילו משרדים משלמים לעירייה פי 5 והעירייה כמעט לא צריכה להוציא עליהם כסף.
לכן שאלה חשובה נוספת היא מה יהיה חלקן של העיריות והרשויות המקומיות שבהן ממוקמים אותם מתחמים. האם יהיה מנדט לרשויות להחליט כראות עיניהן היכן ייבנו אותן דירות, או שמא תהיה זו הנחייה של ועדות התכנון המחוזיות והארציות? מה יקרה, אם באותה סיטואציה עיריות שיחפצו בארנונה לעסקים יותר גבוהה, יתנגדו מסיבה זו או אחרת להחלטה?
נקודה חשובה נוספת היא הפיתוח הסביבתי באותם מתחמים. מדובר במבנים שתוכננו להיות משרדים בלבד ובהתאם לכך תוכנן הפיתוח. קיים צורך לשנות את הפיתוח שיהיה מותאם לצורכי מגורים, לרבות הקמת שירותים עירוניים כגון מוסדות חינוך, תרבות ובילוי, מסחר שכונתי, פארקים וגני שעשועים.
יש כמובן לנצל את ההזדמנות ולשנות את המגמה בשנים האחרונות של עודף בדירות גדולות לעומת מחסור גדל והולך בדירות קטנות, במיוחד באזורי הביקוש בהם ממוקמים מירב מתחמי העסקים.
תכנון נכון שיביא בחשבון את כל הפרמטרים יכול להגדיל את היצע המגורים משמעותית, ואולי יעזור במשהו לעצירת המגמה של עליית מחירי הדיור.
צילום: אלן צ'פלסקי
*דליה עסיס היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
4.איך נותנים לכם לכתוב שטויות (ל"ת)יעקב 24/10/2021 13:21הגב לתגובה זו0 0סגור
-
להוריד מייד ל50% חתימות דיירים לפינוי בינוי בתמא38/3. עהיצע לביקוש=מצליח! 25/10/2021 09:07הגב לתגובה זו0 0להוריד מייד ל50% חתימות דיירים לפינוי בינוי בתמא38/3. על המדינה להתערב במשבר ולממן תשתיות בהתאם. זו התוכנית היחידה שעובדת עם קבלות, במיוחד באזורי הביקוש!. שאר תוכניות הממשלה ומשרד השיכון הן ללא התכנות תפעולית וכלכלית, יגרמו לביזבוז,לסחבת ביורוקרטית לעוד המון שנים והתגברות אסון הדיור עם תוצאות קשותסגור
-
3.למה לבנות דירות קטנות ??Sb210837 24/10/2021 13:02הגב לתגובה זו1 0יש לבנות רק דירות גדולות ואז לתת את ההנחה בתשלומים השונים לארנונה /מיסי למיניהם לבעלי זכאות. לוקחים משאב יקר ובמקום לבנות משהו נורמלי פשוט הולכים הפוך ומתאימים את גודל הנכס למיסים . למה!?@! צרות עיןסגור
-
2.למה לבנות דירות קטנותSb210837 24/10/2021 12:51הגב לתגובה זו1 0אפשר לתת הקלה במיסים/תשלומי עירייה ארנונה וכו' לזכאים שונים ומגווניםסגור
-
1.זה לא יעבודכרמי 24/10/2021 12:28הגב לתגובה זו1 0כלהתרגיל של יקור השירות זה מהלך ממשלתי גם של ביבי וגם של הממשלה הזו ויש לזה הרבה סיבות ואין טעם לפרט אותם ולכל זה רק סיפור ריק ולא יותרסגור
