קרקעות חקלאיות – עסקאות מסוכנות עם פוטנציאל רווח גדול: מה צריך לדעת וממה להיזהר?

על רקע הזינוק במחירי הנדל"ן בישראל למגורים במיוחד מאז פרוץ הקורונה, גוברים הפרסומים והשיווקים מאחורי מכירה של קרקעות חקלאיות והבטחה לרווח גבוה. בשעה שמוכרי החלומות מלאים בהבטחות, המציאות בשטח היא שתחום הקרקעות הוא למקצוענים בלבד, או עבור רוכשים מיומנים ובעלי אמצעיים שנעזרים באנשי מקצוע בלתי תלויים.   קרקע חקלאית שאינה מופשרת לבנייה, היא המצב התכנוני הראשוני ביותר. מצב זה משאיר חופש גדול מאוד לרשויות או גורמים לייעד את הקרקע למגוון רחב של ייעודים, מלבד בנייה למגורים וגם ליעודים לא סחירים כמו פארק, שטחים פתוחים, ציבוריים והפקעות שונות. האם בכלל הקרקע תופשר לבנייה? מכאן נדרשות בדיקות מעמיקות וזהירות צרכנית. לכן, טרם רכישת קרקע יש לבחון שורה ארוכה של משתנים ובדיקות כדי להפחית את הסיכון בעסקה.   הקרקעות נראות כיום יותר אטרקטיביות בגלל עליית מחירי הנדל"ן למגורים ודרישה גוברת להפשרת קרקעות מצד המדינה ויזמים. עם זאת, ההגעה ליעד הנכסף של קרקע מופשרת ומאוחר יותר קרקע המיועדת לבנייה, רצופה בתלאות, ועדות, התנגדויות ולעתים גם מאבקים. הפשרה של קרקע לבנייה זהו תהליך שייקח שנים ארוכות, אם בכלל, לפעמים גם עשרות רבות של שנים. על כל משקיע או רוכש לקחת זאת בחשבון.   לבחור קרקע שיש לה פוטנציאל ממשי לשינוי ייעוד   לאיזו קרקע יש פוטנציאל גבוה לשינוי ייעוד? לזו שתוכנית המתאר סימנה אותה להפשרה. בנוסף, הסבירות כי קרקע הנמצאת בסמוך לשכונה קיימת או בסמיכות לבניינים בנויים תופשר גבוהה. המונח המקצועי כדי לתאר את אותה צמידות הוא "צמוד דופן", קרי שטח הצמוד לשטח בנוי או מופשר.

עם זאת, על המשקיע לוודא כי הקרקע לא נמצאת בסמוך לערכי טבע, מסלולי טיסה, אתרי ארכיאולוגיים, מגבלות משרד הביטחון, שטחי אש, בארות מים או כל גורם קרקע שעלול לעכב, או במקרה הפחות טוב להכשיל את הכשרת הקרקע למגורים. במידה ויש גורמים שעלולים להוות מכשול לשינוי ייעוד, תהיה לכך התייחסות בדוח שמאי שעל המוכר הקרקע להציג, כפי שנסביר בהמשך.   לרכוש קרקע המספיקה לבנייה של יחידת דיור אחת לפחות   צריך להביא בחשבון שיש לקנות קרקע שהגודל שלה יאפשר לפחות הקמה של יחידת דיור אחת. זו נקודה קריטית ביותר. אם גודל הקרקע שרכשתם לא יאפשר בעתיד הקמה של יחידת דיור אחת לפחות, בהינתן מצב שהקרקע תופשר, אתם עלולים להישאר עם מעט מאוד מפירות ההשקעה, בשעה שהסיכון שלקחתם על עצמכם בעת הרכישה היה גדול מאוד.   בתחשיב קרקע ליחידת דיור יש לקחת בחשבון צפיפות לדונם נטו וברוטו בתוכניות הפשרה סמוכות בהתאם למדיניות הוועדות המקומיות והמחוזיות באותו אזור.   במידה ורוכשים שטחים קטנים לעתים משיקולים של מחירים אטרקטיביים, כפי שמשווקים לאחרונה של 20 מטר קרקע, הרי שברור כי לא יהיה ניתן לבנות עליו דירה. התוצאה תהיה שלאחר הפשרת הקרקע והגעה ליעד הנכסף, בעל השטח החקלאי הזעום (20 מ"ר) לא יוכל לממש את הבניה, ולבקש פטור מהיטל השבחה לבנייה עצמית ואולי גם לקבל פטור ממס שבח במידה וזו תהיה דירתו היחידה.   אם הקרקע שרכשתם לא מספיקה לבנייה של יחידת דיור אחר לפחות, תאלצו למכור את הקרקע טרם הבנייה. במסלול הזה תשלמו מסים של 25% על הרווח ברוטו מעליית הערך ועוד היטל השבחה של 25%. כלומר תישארו עם חלק קטן משמעותית מהרווח ברוטו, הרי שאין כל הצדקה לגודל הסיכון שלקחתם.   לדוגמה, אם רכשתם קרקע בעלות של 100,000 שקל וערכה הוכפל ל-200,000 כעבור כמה שנים, הרי שבניכוי היטל השבחה ומס שבח הרווח שלכם יהיה 37.5 אלף שקל בתוספת הקרן בגובה 100,000 שקל. כשהסיכון הוא הפסד מלוא סכום ההשקעה, או במקרה היותר טוב, במצב שבו הקרקע לא תופשר לבנייה, ייתכן שלא תהיה עליית ערך או שעליית הערך תהיה זניחה מאוד.   יש להביא בחשבון ששיעור ההפקעה מהקרקע שרכשתם לצרכי ציבור, כלומר עבור כבישים מדרכות, גנים ציבוריים ופארקים יהיה בשיעור של 40% ואף 50% ויותר.   טרם ההחלטה: מוכר הקרקע חייב להציג דוח שמאי, גם הקונה חייב לקרוא אותו   על מנת להגן על רוכשי הקרקעות מטעויות גסות, נקבע החל משנת 2015 תקן 22, המחייב את מוכרי הקרקעות החקלאיות להציג בפני ציבור הקונים דו"ח שמאי שיתאר, יסכם וינתח את הסיכונים והעובדות לגבי קרקעות חקלאיות. החוק מחייב את המוכר להציג דו"ח שמאי שכזה. למרות זאת, האחריות לעסקה היא בידי הרוכש ועליו לגלות אקטיביות. חשוב שהמשקיעים או הרוכשים יידעו שהם חייבים לעיין בדו"ח כזה בכובד ראש, לפני שהם מקבלים את ההחלטה.   מה כולל תקן 22 ומה חשוב לרוכשים לדעת?   תקן 22 מתייחס אך ורק לשומות שיוצאות לקרקעות חקלאיות, ללא תוכנית בניין עיר שמאפשרת בניה. קרי, קרקע ספקולטיבית, התקן דורש התייחסות לשווי הקרקע בשני מצבים: שומה המתייחסת לשווי בהתאם ליעוד הקרקע ה"חקלאית" ושומה המתבססת על ההנחה עבודה כי תאושר בעתיד תכנית בניין עיר אשר תאפשר מימוש בניה על הקרקע. כפי שקורה בכל דוח שמאות מקרקעין, חלה החובה לזהות את הקרקע באופן חד חד ערכי, תוך תיאור המרחב התכנוני כולל המצב התכנוני הקיים. דרישה נוספת היא שעל השמאי לציין את החסמים והתהליכים בדרך למימוש הקרקע לבנייה ואת אומדן הזמן הצפוי. זהו חלק חשוב מאוד שכן, גם אם הצפי הוא שהקרקע תופשר לבנייה, ייתכן ויעברו עוד שנים רבות עד אישור תוכנית בניין עיר ולאחר אישורה עוד לפחות שנתיים לקבלת היתר בניה, והכל בכפוף להסכמת יתר בעלי הזכויות.

בשורה התחתונה, עסקאות בקרקעות חקלאיות דורשות ניתוח, עומק ובדיקות שונות ולעתים משמעותיות בהשוואה לעסקאות נדל"ן אחרות. חשוב שמי שבאים לבצע עסקאות כאלה יהיו מודעים לכך ויפעלו בצורה המקצועית ביותר.  

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין