הסכסוך בין רותם שני ל-ICR הסתיים, כשהאחרונה מוכרת למבנה את הקרקע בהרצליה ב-84 מ' ש'

השותפות בין רותם שני -3.45% ו-ICR של ישראל קנדה -1.59%  בפרויקט קרית שחקים בהרצליה (החזקה משותפת של 50%, והשאר מוחזק ע"י קיבוץ גליל ים) עלתה על שרטון והחברות החליטו לפרק את השותפות. מדובר בשותפות לבניית שטחי מסחר ותעסוקה, כאשר רותם שני מעריכה את הרווחים מהפרויקט לאורך השנים ב-182 מיליון שקל על חלקה (25%) - אך צריך לזכור שמדובר בקרקע שתוקצה ע"י רשות מקרקעי ישראל בפטור ממכרז, כך שלמעשה עד שמשהו ייבנה בשטח יעברו עוד לא מעט שנים.

בכל מקרה, ICR הודיעה לפני מספר חודשים על פירוק השותפות עם רותם שני, ורצתה לקנות את חלקה. רותם שני סירבה והסיפור התגלגל למאבק התמחרות, כאשר כל חברה ניסתה לנצח במאבק על פירוק השותפות (במבי משודרג) ולבסוף רותם שני זכתה אתמול ו-ICR תצא מהפרויקט, ותמכור את חלקה (25%) בשותפות למבנה -0.69%  של דודו זבידה תמורת 80 מיליון שקל - כך שהשותפות החדשה תורכב ממבנה ורותם שני, כאשר כל אחת מהן יחזיקו ב-25% מהקרקע. בנוסף מבנה משלמת ל-ICR את יתרת הלוואות הבעלים שהעמידה ICR לפרויקט, בגובה של כ-4.3 מיליון שקל. למעשה ICR רצתה את השטח והפסידה - אך רושמת רווח יפה של כ-70 מיליון שקל על הקרקע, בעוד מבנה ורותם שני כנראה ירשמו את הרווחים בעתיד.

נכון לעכשיו רותם שני לא מקבלת כסף, אבל בכל זאת היא מזנקת ב-6% במסחר בבורסה. יש לכך מספר סיבות אפשריות: הראשונה היא העובדה שהיא ניצחה את ניצחו את ICR ונשארה בפרויקט. מדובר על שטח במרכז הארץ, בסמוך לאזורי ביקוש ומרכזי תעסוקה, עם נגישות לרכבת קלה וכבדה, נתיבי איילון, מטרו ועוד - ובמרכז הארץ כידוע יש מצוקת קרקעות וכפי שרואים לאחרונה ברמת השרון ובשדה דב - היזמים מוכנים לשלם מחירים גבוהים מאוד על הקרקעות, ומחירי הדירות באזור צפויים לעמוד על יותר מ-5 מיליון שקל לדירה.

בנוסף, על פי העסקה, יש למבנה אופציה לרכוש בעתיד כ-69% מחלקה של רותם שני בפרויקט בתמורה ל-44 מיליון שקלים, אם תחליט לצאת מהפרויקט (יצוין כי לפי ההסכם בין מבנה ורותם שני, התמחור הוא כ-64 מיליון שקל לקרקע, נמוך מזה שהשיגה ICR בהסכם הנוכחי). עבור רותם שני שהצטרפה השנה לבורסה בת"א ורשמה בכל השנה שעברה רווח של 6.5 מיליון שקל, וברבעון השני של שנת 2021 רשמה רווח של 6 מיליון שקל - בהחלט מדובר בלא מעט כסף. מעבר לכך, רותם שני צופה כי הרווחים מהפרויקט שייצברו לה לאורך השנים על חלקה (25%) בפרויקט יעמדו על כ-182 מיליון שקל

• ICR תבנה כ-900 דירות ברחוב רוטשילד בראשל"צ
• אחרי 4.5 שנים בתפקיד: מנכ"ל ICR, מורדי שבת, יעזוב; דלית רביב תחליפו

ולבסוף, ולא פחות חשוב - הקרקע קיבלה כעת ערך מוגדר. אם 25% נמכרים ב-80 מיליון שקל אז הקרקע כולה מוערכת בכ-320 מיליון שקל, אך צריך לזכור שמדובר במחיר שהוא רק על כ-9% מהשטח, כיוון שהוא ניתן בפטור ממכרז. בהמשך יתומחרו שאר ה-91%, מה שעלול לעלות לא מעט.

במקביל וללא קשר לשותפות עם מבנה, יש לרותם שני זכויות לבניית 307 יח"ד בקרקע, בעקבות עסקת קומבינציה-תמורות עם בעלים בקרקע, והיא צופה מכך רווח של 65 מיליון שקל. גם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משווקת חלק מהדירות במתחם, במה שלא קשור לחלק של החברות.

מתי הרווחים האלה יתקבלו? על פי גורמים בשוק, מדובר בתהליך שייקח לפחות 5-8 שנים, וזאת מכיוון שבפועל נכון לעכשיו יש רק תב"ע מאושרת אבל עוד אין היתרי בניה. אחר כך יגישו תוכניות, יצבעו את ההליך התכנוני עם הרשויות, יאשרו אותן ואז תחל הבניה. בקיצור - יש עוד זמן.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ומה בנוגע למתחמי המגורים? מדובר בתוכנית להקמת 7 מגדלי מגורים במבנים של 22-60 קומות, שבמסגרתה ייבנו 1,650 דירות, לצד מבני ציבור, מסחר ותעסוקה, בשטח של 204 דונם, וממוקמת מצפון למחלף שבעת הכוכבים, בסמיכות לתחנת הרכבת של הרצליה ולפארקים גליל ים והרצליה.

מתוך היח"ד, 330 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות, וכן נבחנת האפשרות להקמת 500 יחידות לדיור מיוחד. נוסף על מגורים, התכנית כוללת 200 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה ומסחר, 12 דונם עבור שטח ציבורי פתוח, 7 דונם עבור הקמת בתי ספר יסודיים, 6,600 מ"ר להקמת מעונות יום וגני ילדים וכן 5,000 מ"ר לצרכי ציבור תרבות ופנאי. 

עוד מציעה התכנית הקמת מרכז תחבורה מטרופוליני שישלב רכבת כבדה, מערך 'מהיר לעיר', מסוף אוטובוסים עירוניים ובין עירוניים, וכן מערך חנייה ציבורית תת קרקעית. התכנית גם מייעדת עתודה לקו מטרו תת קרקעי או לקו רכבת קלה. מעל המרכז מתוכננים היכל ספורט ושימושים מסחריים.

כמה ICR מרוויחה? ICR כאמור מקבלת 80 מיליון שקל על המניות, לעומת יתרה של כ-11 מיליון שקל בדו"חותיה הכספיים לסוף הרבעון השני של השנה. כלומר, היא עושה רווח של 70 מיליון שקל ויותר על קרקע שייקח עוד שנים לבנות אותה. לפעמים צריך לדעת גם לממש נכסים ו-ICR עושה את זה בצורה יפה.

אגב, לאחרונה מכרה ICR קרקע באשדוד ב-95 מיליון שקל, כך שהיא תרשום משתי המכירות הללו רווח של כ-150 מיליון שקל בשנה הנוכחית. מעבר לכך, היא רכשה השנה פרויקטים בהיקף של 2.5 מיליארד שקל, ומתכוונת לבנות בשנים הקרובות כ-10,000 יח"ד (זו לא טעות). כך שלא חסרה לה עבודה.

בהקשר דומה אבל אחר, אתמול ישראל קנדה הודיעה על מכירה של 20% של חברה נכדה, המחזיקה בבית ישראל קנדה (לשעבר בית יורוקום ברמת גן) למנורה מבטחיםמנורה מב החז -0.74% בתמורה ל-55 מיליון שקל, כאשר 42 מיליון שקל על המניות ועוד כ-13 מיליון שקל על נטילת 20% מהלוואות הבעלים שהייתה לישראל קנדה. בנוסף, בחודש אוגוסט מכרה ישראל קנדה 19.9% מהזכויות בבית ישראל-קנדה למור השקעות -3.99% .