הדירות יעלו קצת פחות? ועדת השרים לחקיקה אישרה רפורמה במדד תשומות הבניה

התוכנית לרפורמה בעניין מדד תשומות הבניה עוברת שלב, כשהיום ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה את ההצעה לתיקון החוק של חבר הכנסת אלכס קושניר מישראל ביתנו. 

מדד תשומות הבניה הוא מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי גלם, עלות העבודה ועלות הקרקע. המדד משפיע כמובן על עלות הדירה לקונה שכן אם עלות הבניה עולה גם המחיר הסופי יעלה. אמנם מלבד הקשר הטריוויאלי הזה ישנו עוד קשר פחות מוכר, וגם קצת פחות הוגן כלפי הלקוח, בין מחיר הדירה לבין מדד תשומות הבניה. 

>>> למחשבון מדד תשומות הבניה

כאשר קונים דירה לפני סיום בנייתה המחיר שנשלם לקבלן צמוד על פי רוב למדד תשומות הבניה, כיון שאם עלות הבניה לקבלן תעלה תוך כדי תהליך הבניה יש צורך לגלם את זה במחיר הסופי. לכן, המחיר הסופי עלול להיות גבוה יותר מאשר בשעת חתימת החוזה. אמנם, כיון שמדד התשומות מורכב כאמור גם ממחיר הקרקע, וכיון שאם יעלה מחיר הקרקע לא יגרם נזק לקבלן כיון שהקרקע כבר קנויה לו והוא לא חשוף לשינוי במחירה, אם כן הלקוח ניזוק מעליית מחירי הקרקע אף על פי שהוא כבר קנה את הדירה והקבלן לא הפסיד מעליית המחיר. הלקוח כביכול משלם את עליית המחיר של הקרקע שכבר שייכת לו.

אף על פי כן עד היום הקונים היו חשופים לשינוי במחירי הקרקע גם לאחר קניית הדירה אף על פי שהקבלן לא נפגע מהעלייה כאמור, וכך זכה הקבלן רווח לא הוגן לכאורה. מדד תשומות הבניה עולה בדרך כלל בקצב מהיר יותר ממדד המחירים הכללי. כשמדובר על דירות שעולות מיליוני שקלים וכאשר במקומות מסוימים ערך הקרקע מהווה עשרות אחוזים ממחיר הדירה, מדובר בהפסדים גדולים ללקוח. בשנת 2021 עלה מדד תשואות הבניה ב-5.6%.

לפי ההצעה של חבר הכנסת קושניר, יוצמד רק חלק מיתרת החוב למדד כשהחלק שיוצמד יהיה סכום השווה למכפלה של 5,500 שקל כפול שטח הדירה, זאת תחת ההנחה שעלות הבניה עצמה עומדת על 5,500 שקל למ"ר. ככל שהקונה יחוייב רק בחלק מהתשלום, הסכום יחושב באופן יחסי. אם תאושר ההצעה רוכשי הדירות יזכו להוזלה של עשרות אלפי שקלים, כך על פי משרד השיכון.

• זכויות הבנייה במסוך למטרו - האם זה יוביל לבנייה של 300 אלף דירות?
• תכנית ת"מא 70 אושרה, מה היא כוללת וכמה דירות עשויות להיבנות?

ההצעה נתקלה בביקורת מצד משרד המשפטים, שלפי טענתו יש בה התערבות מוגזמת בהסכמים בין מוכרי דירות לקונים, שכן הוא מנסה לקבוע בחוק מהי עלות הבניה של מ"ר, למרות שזהו סכום המשתנה ותלוי בשוק החופשי. למרות ההתנגדות כאמור, אושרה ההצעה היום בוועדת השרים לעניני חקיקה. 

היוזמה קודמה תחילה על ידי משרד השיכון, אולם עקב חששות שתיתקל בקשיים בגיוס הממשלה הפריטטית היא הועברה לחבר הכנסת קושניר, ובמקביל גויסה תמיכתו של שר המשפטים, למרות התנגדות אנשי משרדו. 

שר השיכון זאב אלקין מסר: "ההצעה לתיקון חוק המכר תשנה את שיטת ההצמדה של מחיר הדירה ותחסוך עשרות אלפי שקלים לזוגות צעירים שרוכשים את הדירות".

השלב הבא הוא העברת ההצעה בכנסת.

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ מסר בתגובה: "ההחלטה האומללה הזו נתקבלה בצעד שאמור לסייע לרוכשי דירות אבל יפגע בהם מיידית. ההצמדה במקורה נועדה לאפשר ליזמים וקבלנים להתמודד עם טירוף מחירי הקרקע שכפתה המדינה על ענף הבנייה והציבור כולו, לאור אזלת ידה בכל הקשור בתכנון והוצאה לפועל של שיווק השטחים לבנייה. רשות מקרקעי ישראל מספסרת בקרקע על גבם של רוכשי הדירות וכעת גם מונעת ממי שבונים עבור הציבור הישראלי את ביתו, מלהגן על עצמו. הקבלן והיזם ממשיכים להתמודד עם הכאוס בשוק הקרקעות ונאלצים לגדר את הסיכון שלהם בהצמדת מחיר הדירה לעלייה הזו. שוב הציבור ישלם יותר בגלל החלטת הרגולטור שאמור לעמוד לצידו. מדובר בהתערבות בוטה של המדינה בחוזים פרטיים שתוצאתה להערכתנו, תהיה המשך השתוללות המחירים בשוק הדיור". הקבלנים מתנגדים להצעה וטוענים שהיא תביא דווקא לגל התייקרויות נוסף שכן בחוזים החדשים שיחתמו ינסו הקבלנים לפצות את עצמם על אובדן ההכנסות הצפוי מחמת השינוי בחוק. 

• 7 שנים אחרי ההגרלה: דירות באור יהודה נמכרות כמעט כפול
• מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה - הנה הסיבה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"