האם עכשיו זה הזמן לרכוש דירה? האינפלציה ועליית הריבית במשק - יעלו לכם מאות אלפי שקלים

כולם מדברים על נדל"ן, המחירים טסו בשנה האחרונה ב-11.3% וכמו תמיד - כאשר המחירים קופצים כולם רוצים לקפוץ על העגלה בטרם יהיה מאוחר מדי. במקרה של נדל"ן הישראלים חוששים להישאר מאחור. אנשים אומרים לעצמם שאם הם עכשיו לא ירכשו דירה - ולא משנה כמה המחירים עלו, או האם הם ייאלצו לקחת משכנתאות בסכום מופרך לחלוטין של יותר ממיליון שקל - אז מחירי הדיור בטוח ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה, בצורה חדה, והסיכוי שלהם להגיע לדירה רק יילך ויתרחק.

אפקט פיגמליון: הצעירים רוכשים כדי לא לפספס את הרכבת - והתוצאה היא עליית מחירים בסופו של דבר מה שקורה הוא שהצעירים שאין להם דירה מתנפלים על השוק, ומתפתחת תאונת שרשרת של אפקט הנבואה שמגשימה את עצמה: עוד אנשים שישבו על הגדר רצים לקנות דירה, והמחירים כמובן - עולים. אחר כך עוד אנשים קונים כי הם רואים שהמחירים עלו, והמחירים שוב עלו.

למעשה, אם הצעירים בישראל שרוצים 'רק לקנות דירה' היו מוכנים לקחת נשימה ארוכה, להתאגד ולהימנע מרכישת דירה בכל מחיר - ככל הנראה מחירי הדיור היו נעצרים ואפילו יורדים. כי תמיד בשוק יש אנשים שצריכים למכור דירות, וכי הקבלים בסופו של דבר לא רוצים ל'היתקע' עם דירה ביד. הם צריכים כסף. אז כן, זה היה יכול לקרות אבל ברור לכם כמובן שזה לא יקרה. הסיכוי שכל צעירי ישראל פשוט יתאגדו ויגידו 'אנחנו לא חלק מהמשחק' הוא אפסי. כל אחד מתנהל בפני עצמו, וממש בדומה לפקקי תנועה כבדים - הם נוצרים כאשר מתווספת 'המכונית השולית' - עוד רכב אחד ועוד אחד ועוד אחד, כאשר כל נהג חושב רק על עצמו, ולא מבין שהתוצאה היא פקק אחד גדול.

• המפקח על הבנקים: נבדוק את הלווואת הקבלן הן מהוות כבר 25% מהשוק
• חשיבותו של יועץ משכנתאות

אם הממשלה לא הייתה מחלקת מענקי קורונה לכולם - מחירי הדיור כנראה היו יורדים בקורונה האמת היא שאם הממשלה לא הייתה זורקת כסף מההליקופטר בזמן משבר הקורונה - סביר שהיו מגיעות ירידות במחירי הדיור, פשוט כי לאנשים לא היה כסף פנוי לבזבז או 'לשרוף' על משכנתא של 30 שנה בהשקעה בנדל"ן (וכן, בואו נשים את זה על השולחן, כשאתם קונים דירה וחושבים שהערך שלה רק ילך ויעלה - אתם משקיעים, אתם לא מחפשים קורת גג). 

הריבית כבר מתחילה לעלות - וגם הריביות וההחזרים של לוקחי המשכנתאות בשנה האחרונה בנק ישראל, בחוסר אחריות משווע, תידלק בעצמו את מחירי הדיור על ידי כך שהסיר את מגבלת הפריים על לקיחת משכנתאות חדשות (כשהמטרה האמיתית שלו היא לתדלק מחדש את השוק ולמנוע את עצירת קטר הנדל"ן), דווקא בתקופה שבה העולם משנה כיוון לכיוון של עליית ריביות - והמשמעות לציבור הרחב היא התייקרות במשכנתאות שלו. 

עליה של 1% בריבית או באינפלציה היא תוספת של 80 אלף שקל למשכנתא שלכם הציפיות בשוק כמובן מקדימות את המהלכים הרשמיים: הריבית על המשכנתאות לא מחכה להודעה הרשמית וכבר עלתה ב-0.2-0.3% בשבועות האחרונים.

• האוצר ובנק ישראל נגד הלמ"ס - סבורים שהנתונים על מחירי הדירות שגויים
• "הגרלות זה הזוי. מחירי הדיור זינקו בגלל התוכניות הממשלתיות"
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תגידו, בסדר, נו, כמה עשיריות האחוז זה לא כזה משמעותי. זה לא יגרום לאף אחד לשנות את ההחלטות שלו. נכון, אולי שתי עשיריות האחוז עדיין לא, אבל קחו בחשבון שעלייה של אחוז בריבית משמעותה 300-400 שקל בהחזר החודשי של המשכנתא. עלייה של 1% עלולה להגיע גם ל-500-800 שקל בהחזר החודשי, ולהרבה מאוד משפחות זה כבר עשוי להיות משמעותי.

משכנתא לוקחים ל-20-30 שנה, לא לשנתיים - והמשמעות מרחיקת לכת משכנתא לוקחים ל-20-30 שנה, לא לשנתיים. כאשר מדברים על תקופות ארוכות כאלה, כל עלייה של עשירית האחוז היא משמעותית. למעשה, על משכנתא ממוצעת היום של 1 מיליון שקל כל עלייה של 1% בריבית תגרור עלייה של 100 אלף שקל בהחזר הכולל של המשכנתא, ואם ניקח בחשבון שהבנקים המרכזיים בעולם רוצים להעלות את הריביות לפחות ל-2% ואפילו יותר, בתוך שנים ספורות - אז קחו בחשבון שכאשר אתם לוקחים משכנתא - אתם צפויים להחזיר עוד מאות אלפי שקלים על המשכנתא.

(וצריך לנשום עמוק כשמדברים על משכנתא ממוצעת בגובה של מיליון שקל. רק ב-2019 המשכנתא הממוצעת עמדה על 700 אלף שקל וכמה שנים קודם היא עמדה על 600 אלף שקל)

וזה לא הסוף, האינפלציה גם היא כרגע בעלייה. בשנה האחרונה עלה מדד המחירים לצרכן ב-3.1% והמשמעות היא על פני כל תקופת המשכנתא שהחזר המשכנתא יתייקר גם הוא ב-250 אלף שקל (אם זו תהיה האינפלציה מדי שנה) כך, ההחזר הכולל של המשכנתא עשוי להתייקר ב-250 אלף שקל, רק כי האינפלציה עולה ב-3.1%. הבעיה עם אינפלציה שהיא לא ממש נוטה לרדת, כך שפשוט קחו בחשבון את ההתייקרות הזו, ואל תחשבו שהעובדה שרכשתם דירה 'מקבעת' את המחיר. היא לא.

האם מחירי הדיור ימשיכו לעלות לנצח? כנראה שלא. בינתיים הסיכון ללוקחי המשכנתאות עולה ועולה אז כן, נכון, אנחנו לא יודעים אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות. בינתיים הם עולים מאז 2008, אבל כמו שבשוק ההון יש עליות ויש ירידות, כך גם בשוק הדיור. קשה לזכור את זה אבל המחירים ירדו ריאלית בישראל ב-25% רק לפני קצת יותר מעשור, אלה הם נתוני הלמ"ס. מעבר לכך, בניגוד לשוק ההון שבו אפשר לקנות כל כמות של מניות, גם אם אין לחוסך הרבה כסף - בשוק הדיור חייבים להוציא סכומים גדולים מאוד. 

כמה משק בית יכול לקחת על עצמו לפני קריסה? משכנתא של 2 מיליון שקל? 5 מיליון? מה המשכנתא המקסימאלית שמשק בית יכול להרשות לעצמו לפני התמוטטות כלכלית? 2 מיליון? 3 מיליון? 9 מיליון? הרי אף משק בית סביר לא יכול לעמוד בהחזרי משכנתא כאלה. בסופו של דבר הטירוף הזה יהיה חייב להיעצר - וכשזה יגיע, הנפילה תהיה כואבת.

אז אם בשוק ההון אתם חושבים שאחרי עשור של עליות הנה מגיעות הירידות - מדוע בעצם לא לחשוב אותו דבר גם על שוק הנדל"ן? אנחנו לא יודעים כמובן מה יקרה, אבל אם מנסים להעריך סיכונים, מדוע בעצם לחשוב ששוק ההון יכול לעלות וגם לרדת ואילו שוק הדיור "תמיד יעלה"?